我国养老地产融资路径探析来源：人大经济论坛论文库　作者：周海媚　时间：2015-03-20

我国养老地产融资路径探析

　　一、养老地产融资的内涵 
　　（一）养老地产与养老地产融资的概念 
　　养老地产是近年来在我国进入老龄化社会后出现的新兴地产类型，它是由某一房地产开发企业或社会机构筹集资金，为以老年人为主的消费群体建立的具有适老化设计特征的生活服务社区。养老地产融资是指养老地产项目开发商通过各种方式筹集建设与运营养老地产项目所需资金的过程。 
　　（二）养老地产融资特点 
　　养老地产属于房地产分类中的主题地产，所以其在融资方面也具有不同的特点：投资规模大：养老地产的投资除土地和基本建筑设施外，还包括养老设施的投资。养老设施不仅包括便于老年人生活的商业设施，而且还包括老年大学、活动室等娱乐设施以及医院和护理室等医疗设施。投资风险大：养老地产项目从投资拿地、开工建设到建成达到入住交付标准一般需要大概三年时间，并且养老地产项目是以持有为主，大多数养老地产项目无法通过出售解决资金问题。除了投资回收期长以外，养老地产的经营难度大、老龄消费者对其认可度低也推高了养老地产的融资风险。 
　　二、我国养老地产融资现状 
　　（一）我国养老地产现有融资路径 
　　1、银行贷款融资：银行贷款长期以来都是各类房地产项目开发商首选的融资方式，因为其融资成本相对较低且能够通过抵押土地获得较大额度贷款。但养老地产的情况却有所不同，尤其是在以国家划拨土地、非盈利性养老设施为主的养老地产项目中，土地不能抵押贷款，或贷款率低导致房地产开发企业无法通过最常用的资产抵押方式解决资金问题；而一些养老地产项目虽然通过招拍挂的方式拿地，与普通住宅用地无异，但也因“养老”之名而融资受挫。 
　　2、保险资金：近年来，我国保监会大力推出一系列投资新政，放宽了对保险公司利用保险资金投资不动产的限制。各大保险公司均开始投资养老地产项目建设，保险资金的注入对养我国养老地产的发展起到了积极地助推作用，能够在养老地产的配套设施建设方面提供充足的资金支持，从而保证了养老地产项目持续顺利运营。 
　　3、房地产私募股权基金：房地产私募股权基金（Real Estate Private Equity，简称REPE）已经成为我国养老地产的新型融资渠道。房地产私募股权基金是通过私募方式向资金实力雄厚、资本构成质量较高的机构或个人投资者募集资金。REPE投资的特点是高风险、高回报，如果其投资的公司成功上市，其收益将十分可观；但若其投资的公司破产，REPE将血本无归。目前，一些专注于我国养老产业投资的私募股权基金已开始募集或完成募集资金，但由于养老地产在我国尚处于发展的探索阶段，所以REPE也将面临相当大的投资风险。 
　　三、我国养老地产融资现状 
　　1、传统融资渠道受限，催生新型融资方式：虽然养老地产项目同样通过招拍挂拿到地块，但因为更长的投资周期、更大的资金投入量，银行资金对养老地产始终抱有谨慎态度，特别在当前信贷整体紧缩的背景下，养老地产获得银行融资的空间很小。由于受到我国股市整体市场环境的影响，国内众多房地产企业希望通过上市方式进行融资已经变得越来越困难。加之目前我国大部分养老地产开发企业的资产负债率已经相当高，它们很难通过传统途径进行融资。在目前形势下，我国养老地产开发企业迫切需要开辟新型融资渠道，由国外引入到我国的房地产私募股权基金（REPE）和房地产投资信托基金（REITS）拥有巨大的融资潜力，它们将在我国养老地产的融资领域发挥愈发重要的作用。 
　　2、融资渠道狭窄，居民储蓄率高：目前，中国养老地产的融资渠道虽然较多，但路径依然狭窄。与我国养老地产融资渠道狭窄形成鲜明对比的是我国长期以来居高不下的居民储蓄率，据统计截止2013年底，我国城乡居民储蓄存款余额高达447602亿元。一方面，我国社会保障制度的缺失使得民众更倾向将多余的积蓄存入银行以起到社会保障作用；另一方面，我国居民缺乏可靠的投资渠道，投资意识普遍淡薄。我国养老地产开发企业应将利用适当的融资工具吸引城乡居民储蓄存款作为今后进行融资的新方向。 
　　3、政府优惠政策出台，激发养老地产融资需求：2013年公布的《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》（一下简称《意见》），在现有政策的基础上，从完善投融资政策、土地供应政策、税收优惠政策、补贴支持政策、人才培养和就业政策、鼓励公益慈善组织支持养老服务六个方面对我国养老事业今后的发展提出了一系列有针对性的政策措施。在我国进入老龄化社会后，我国政府经过长期调研和借鉴学习所公布的《意见》也彰显了我国政府对发展养老产业大力支持的态度。如果这些政策能够最终得到落实，必将极大程度上缓解长久以来困扰我国养老地产发展所面临的众多问题，此举也将重新激发开发商的投资热情，进而产生出更多融资需求。 
　　四、对我国养老地产融资的建议 
　　养老地产发展势头将在稳步发展中求突破，预计未来几年全国养老地产投资将会有大幅增长。建议在今后的养老地产融资体系中，加强完善以下几个方面： 
　　（一）建立合理的盈利模式，吸引更多投资 
　　由于我国养老地产尚处于发展的探索阶段，大多数养老地产项目没有建立起合理的盈利模式，致使大部分投资机构对养老地产缺乏投资信心。我国养老地产运营商应该学习借鉴国外养老机构成功的盈利模式，并结合自身特点建立合理的盈利模式。现阶段，我认为我国养老地产项目应该采取“销售+持有”模式，例如可将项目中的30%住宅产品进行销售，余下的70%为开发企业长期持有，这样既能缓解开发企业前期的资金压力，又能够让开发企业通过提供增值服务获得持续稳定的收入。养老地产项目拥有清晰合理的盈利模式后，也将自然而然获得越来越多社会投资机构的青睐。 
　　（二）积极探索新型融资模式 
　　目前，国外的私募股权投资基金已经和我国的一些专门投资养老地产的投资基金建立了合作关系，它们将自身的资金实力最大化对养老地产进行全方位的投资，这是我国养老地产融资的新尝试。待我国的养老地产逐步发展，我们还可以学习欧美发达国家如美国等引入BOT（Build-Operate-Transfer，即“建设―经营―移交”）和PFI（Private Finance Initiative，原意为“私人融资活动”）融资模式，这些将政府与开发商联系起来的先进融资模式会极大促进我国养老地产发展。 
　　（三）加大政府对养老地产扶持力度，出台更多融资优惠政策 
　　政府扶持养老地产的发展是以一定的前提条件作为基础，首先必须规范我国养老地产的发展模式。现在由于我国养老地产的发展模式尚处于探索阶段，政府在土地、财政等方面的优惠政策被一些开发商所利用，它们名义上是开发养老地产项目，实际却是以养老地产的幌子“圈地”、挣补贴。我国政府应该制定一系列更加严格的规范措施来引导养老地产朝着正确的方向发展，例如，可以就养老地产项目中养老设施应该占多少建设比例，是否真正采用适老化设计等指标做出硬性规定。在养老地产健康且规范发展的前提下，我建议我国政府应该学习日本政府，在银行贷款方面给予养老地产开发商更多优惠，可以采用低息、甚至无息贷款吸引更多资本进入养老地产市场。