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房地产税对房价影响的实证分析来源：人大经济论坛论文库　作者：王明　时间：2016-05-10

房地产税对中国房价影响的实证分析

摘要：本文利用1998年-2014年中国70个大中城市房地产税与房价的面板数据，采用Pedroni检验、PP-Fisher单位根检验、Grange因果关系检验以及构建误差修正模型得出：1）房地产税与房价具有长期稳定均衡关系，房地产税与房价有正向关系，调高房地产税收会导致房价的上升；2)在不考虑地方公共支出对房价影响的情况下,房地产税的长期影响效应要大于短期影响效应；3)我国房地产税制设置欠完善,房价变化会影响房地产税收入变化,而房地产税收收入的变化对房价影响较小。

关键词：Pedroni检验、单位根检验、Grange因果关系检验、误差修正模型

一、引言

在1994年城镇住房制度改革以及1998年取消福利分房的住房市场化和自由化改革之后，房地产行业逐渐成为国民经济支柱产业。由于中国的土地制度，农业用地转为非农用地须经政府的审批。土地出让金收入的短期性甚至一次性和现行政府官员政绩考核机制，使得在任的政府官员有激励推高地价以及大量审批转让土地以获得政绩工程的资金来源。这一方面，高涨的地价最终传导到房价，房价的上涨产生了收入效应和替代效应，抑制了我国居民的消费需求，成为我国内需不足的一个重要因素。另一方面，房价的快速上涨，还将导致社会贫富差距的扩大，影响社会的稳定和谐。高涨的房价使得普通人民无法在城市购买房产，不能真正成为城市市民，影响他们在城市的生活质量以及幸福指数。因此，在新的形势下，采用合适的经济手段等方式稳定房地产价格和地方政府收入平衡具有重要的现实需要。通过国际的横向比较，在房地产市场发展比较稳定的国家中，均对存量房以及新建房地产征收房地产税。根据房价=预期房价年金现值-房地产税费年金现值的公式，房地产税作为减值项，房地产税年金现值上升房价将会下降，因此房地产税的征收不仅有利于房价稳定还能使地方政府获得稳定的收入来源。然而我国目前房地产税存在保有环节税负过轻、房地产税费繁杂等一系列问题。由于现行房地产税不对私人所有的存量房征税，因此房地产保有环节税费接近于零。房地产税保有环节税负过低甚至为零成为房地产市场畸形发展的一个重要根源，不利于市场资源的合理配置，也是房价高涨的一个重要因素。因此提高房地产税尤其保有环节的房地产税，是下一步财政改革的重要内容。本文基于现实经济状况分析房地产税对房地产市场所能起到的作用。

本文将利用1998-2014年的数据，对全国70个大中城市的房地产税与房价关系进行实证检验。本文采用的实证方法有：单位根检验、Pedroni检验、向量误差修正模型（CES）以及Grange因果关系检验。本文的结构为：第二部分文献综述、第三部分房地产税与房价波动关系、第四部分理论模型的构建、第五部分实证检验、第六部分结论以及政策建议。

二、文献综述

目前对房地产税与房价的关系有大量的研究文献，现有研究文献中对于两者的关系主要有三种观点：第一种观点是“传统观点”；第二种观点是“受益观点”；第三种观点是“新观点”。

第一种观点认为，房地产税的开征将会使房地产价格下降。陈多长、踪家峰（2004）利用资产价格理论，研究房地产税与住宅资产价格的关系，根据其研究结果：从长期来看，房地产税的开征将会导致资产价格下降；而短期内，房地产税会提高房产租赁成本，损害了消费者的利益；王海勇（2004）从资产价格理论，认为政府对房地产征税，会降低未来现金流入的现值，从而降低房地产价格。况伟大、朱勇、刘江涛（2012）使用23个0ECD国家1980-2009住房市场面板数据，其研究认为房地产税对房价具有显著的负向作用；骆永民、伍文中（2012）利用一般均衡模型（DSGE），主要结论有：旨在对持有环节征税的房产税改革在长期可以有效降低房价，并且能发挥良好的自动稳定器的功能；况伟大（2013）利用北京市问卷调查的数据，研究发现房产税对房价具有有限的抑制作用，房产税开征越早对房价抑制作用越明显；刘甲炎、范子英（2013）采用项目评估中的合成控制法估计房产税对房价的影响。研究发现，房产税对房价有显著的抑制作用，房产税使试点城市房价平均下降了156.61-350.80元/平米，下降幅度达到5.27%；况伟大（2012）利用中国30个省份的面板数据分析房地产税对房价的影响。根据实证结果，房地产税对全国和东部房价会到抑制作用，而对西部地区的城市效果并不明显。

第二种观点认为，房产税是一种受益税。对房地产征税所获得的财产收入，将部分用于公共支出，因此房产税对房价的影响将不确定。Hamilton利用Tiebout模型最早提出该观点，后经Fischel等人改进和完善；Oates（2001）利用美国53个城镇的数据做房产税、公共支出和房价的实证研究。其结论为：房产税对房价为负的影响，影响系数为-3.6，而公共支出对房价为正的影响，影响系数为4.1；Rosenthal采用类似的方法利用英国马其赛特郡等县市的数据，结果发现不对房地产征税将使房地产价格上涨10%-17%；胡洪曙（2007）基于财产税的受益税性质出发,指出财产税的资本化和房产价值负相关，地方公共支出和房产价值正相关。房产价值到底是降低、升高还是不变，取决于财产税与地方公共支出的转换系数及地方公共支出的效率系数；谢文胜（2008）利用协整检验等计量分析方法，发现台北市公共支出对房价的影响系数为6.07，而对房地产税则为-4.67；高凌江（2008）基于我国35个大中城市的数据，采用OLS研究地方财政支出对房地产价值的影响，研究发现地方财政支出对房地产价值具有正的影响且影响显著，达到3.86；程瑶、高波（2008）认为在政府辖区内使消费者效应最大化和政府税收收入最大化的双重目标激励下，房地产税对政府具有激励作用。

第三种观点认为，房地产税造成辖区内扭曲资本要素流动的一个因素。Mieszkowski最早提出了该观点，后经由Mieszkowski和Zodrow进行改进。该观点认为由于辖区之间具有不同的税率，使得辖区之间的资本错配，并且产生了两种效应。一种是“利润税效应”，即从全国看,物业税降低了资本总体收益。另一种是“流转税效应”，即从辖区看,物业税导致了当地不可移动生产要素和商品价格的变化。

目前以上三种观点均有大量的研究结论支撑，尚没有统一的研究结论。

三、房地产税与房价波动的关系描述性分析

从上图可知，房地产税与房价的变动联系紧密，房地产税与房价均呈上升趋势，两者的相关系数达到了0.977267。两者均为前期增长变化较小，而后期增长变化较大。房价从1997年的1790元/平米，上涨到2014年的5933元/平米，上涨了220.011%；同期，房地产税从1997年的64.83亿元，上升到2014年的13818.69亿元，增长幅度达到212.15。

四、模型构建与数据处理

4.1理论模型构建

根据现有的研究成果，房地产税与房价的的关系可以建立如下的长期均衡关系见式（1）。

                     （1）                  

其中HP是房价，采用70个大中城市（市辖区）商品房平均销售价格（住宅类）；

HT是70个大中城市房地产税收收入的总和；

α是截距项，表明在房地产税保持不变的情况下，房地产的价格的水平；

β是系数项，它的经济含义是房地产税随房价变动而变动的幅度；

μ代表误差项，代表模型中对房价起作用但是被忽略的因素；

t是指时间项本文指1998年-2014年；

i指70个大中城市。

对式（1）进行估计得到残差系列，将其误差修正，建立误差修正模型，具体见式（2）。

           （2）

式（1）反映了房价与房地产税的长期均衡关系；式（2）表明房价的变动不仅受房地产税的影响还受房价偏离程度（）的影响。

4.2数据来源与处理

本文的数据来自《中国统计年鉴》、《中国城市年鉴》中1998年-2014年的70个大中城市（市辖区）商品房平均销售价格与房地产税收的数据。与房地产相关的税收有：营业税、个人所得税、企业所得税、城镇土地使用税、契税、土地增值税、耕地占用税、房产税，但是考虑在各个税种在房地产税中的作用以及数据的可获得性，本文的房地产税仅指与房地产具有直接关系的几个税种：城镇土地使用税、契税、土地增值税、耕地占用税、房产税，它们的税收收入之和；本文对数据主要做了如下处理：1）为消除通货膨胀或通货紧缩对数据的影响，以1998年为基期，各年度除于居民消费价格指数，得到不受消费价格影响的数据；2）对全部数据取对数，减少数据的波动性和消除数据的异方差性，并使得数据更平滑；3）对数据做无量纲化处理，消除数据单位不同的影响。

五、实证检验

5.1单位根检验

在进行时间序列模型的相关实证检验前需对各变量的单位根进行检验，分析时间序列数据的平稳性。本文采取LLC检验、IPS检验和Fisher-PP检验，如果LLC检验、IPS检验拒绝零假设，而Fisher-PP不拒绝零假设，则面板数据是平稳。结果见表1与表2。根据表1与表2检验的结论，房地产税与房价，在一阶差分下是平稳的，也就是房价和房地产税是一阶单整I（1）。可以进行协整检验。

表1       房价与房地产税面板数据单位根检验

表2       房价与房地产税与面板数据单位根检验

5.2协整检验

面板数据协整检验法主要有两种，一种是建立在Engle and Granger二步检验法的基础上的面板数据协整检验，具体方法主要有Pedroni检验和Kao检验；另一类是建立在Johansen协整检验基础上的面板协整检验。本文采用Pedroni协整检验。表（3）列出了协整检验结果。

表3     房地产税与房价Pedroni检验结果  

协整检验结果表明，除了Panel rho-Statistic检验不拒绝无协整关系的原假设外，其他检验均表明变量间存在协整关系，根据少数服从多数的原则，认为变量间存在协整关系，可以在变量间进行Granger因果关系检验以及构建误差修正模型。

5.2 Grange因果关系检验

由于Granger检验结果对滞后期长度的变化比较敏感,即滞后期选择的不同可能会得到不一致的结果,因此,在检验的过程中应选取多个不同的滞后期。若检验的结果一致,则得出的结论较为可信。本文在检验的过程中选取了4个不同的滞后期,分别是1、2,相对于自由度来说,滞后期已足够长,检验结果见表

表3 房价与房地产税Grange因果关系检验

从表3可以看出，房地产税与房价存在单向因果关系，房地产税是房价的因，房地产税变化会引起房价的变化，但是房价不是房地产税的因，房价对房地产税的影响比较弱，这反映了我国税制不健全，房地产税制不合理，房地产保有环节的税负过低，房地产税与房地产价值相脱离。

5.3 误差修正模型分析

5.3.1长期均衡分析：根据式（1）利用固定效应的面板数据模型做回归，得到回归结果：

    （5）

（56.9983）   （16.39175）

括号里面的是t值。根据t值，房地产税显著性检验通过，系数0.249455表明房地产税每上升1%，房价上升0.249455%，与理论预期不一致，这是由于我国目前的房地产税主要是流转环节的房地产税，而保有环节极少征收，交易环节税负过重加之房地产市场长期处于卖方市场，房地产供不应求，因此大部分税负最终转嫁给了消费者，同时保有环节税负过少甚至没有，使得少部分人可以以低成本囤积了大量的房地产坐等房产升值，房地产超出了消费的范畴成为一项投资品，使得房地产价格快速上涨；6.280082是常数项表明在没有房产税是房价的情况，该数没有实际经济意义；表示误差修正项。

5.3.2短期冲击波动。现实经济生活中，变量之间很少处在均衡点上，它们通常是短期或非均衡关系。前面已经证明HP与HT存在协整关系,可以建立误差修正模型。根据式（5）生成误差修正模型(ECM)

∆HP=0.184497∆HT-0.2950(HPt-1-6.280082-0.249455HT t-1)

（4.5023） 

R=0.60  DW=2.35

该模型拟合较好，房地产税、房价与误差修正模型有显著的线性关系。房地产税回归系数表明每上升1%，房价上升0.04%；上期房价每上升1%，将使本期房价上升0.29%，说明房价的变化受过去房价的影响；vecm的系数为-0.29509符合反向修正的的机制，表明上一年的非均衡误差以0.2950的比率对本期的房价产生影响，使得房地产税与房价的关系不会过多的偏离长期的均衡状态。

上面的实证检验表明，房地产税对房价影响的长期效应大于短期效应。这主要是因为：1）我国目前对保有环节没有征收房地产税，使得房地产所有者长期持有房地产；2）房地产税属于地方税，地方政府通过完善辖区内的公共配套设施，提升房地产价值，但是公共支出对房价的影响具有时滞性，因此房地产税对房价的影响也滞后于对其征收的时点。

六、结论与政策建议

本文采用单位根检验、Pedroni关系检验、Grange因果关系检验以及构建误差修正模型，利用我国70个大中城市1998年-2014年房价与房地产税的数据，得出如下结论：1）房地产税与房价具有长期稳定均衡关系，房地产税与房价有正向关系，调高房地产税收会导致房价的上升；2)在不考虑地方公共支出对房价影响的情况下,房地产税的长期影响效应要大于短期影响效应；3)我国房地产税制设置欠完善,房地产税变化会影响房价的变化,而房价的变化对房地产税收入影响较小。

研究表明，应对我国目前的房地产税制进行改革。本文对房地产税改革提出以下几点建议：

首先，改变目前房地产税交易环节税负过重而保有环节税负过轻的现状。长期以来，我国在对房地产市场进行调控时主要采用限购、信贷等行政金融手段，而税收手段处于辅助的地位。并且房地产税率、税负、纳税环节不合理，容易造成房地产市场的畸形和偷税漏税行为的频发，不利于优化市场资源配置，和房地产市场的稳定，造成一系列负面影响。因此在今后的对房地产市场的管理过程中应积极借鉴国外的做法，合理划定纳税人、税率、纳税环节以及计税依据，在不提高总体税负的情况下，提高保有环节房地产的税负，降低交易环节房地产的税负，降低房地产交易成本，这不仅有利于房地产市场稳定发展，促进房地产市场资源的优化配置，还能使地方政府获得稳定的收入来源，而且房地产税与政府提供的公共服务息息相关，这能够激励地方政府向辖区内的民众提供优质的服务，同时也会促使辖区内的民众对政府施政的监督。

其次，目前房地产税费繁杂与房地产有关的税收达到八种，这些税收有些在征收环节、纳税人等相同，存在重复征税的问题。并且各个税种征管机关不完全一致，比如房产税归属于地税系统，而营业税则依据其企业性质而归属于不同的征管部门，这将增加纳税人和征管工作人员的负担，降低税收征管效率。因此对房地产税进行改革，应以“简税制，宽税基”为导向，在进行认真研究认证的情况下，开征统一的物业税，避免重复纳税，考虑各个地区存在差异因此开征物业税要允许各个地方根据各自的实际情况，对税率、纳税人等进行一定幅度的调整，报国家税务总局备案；最后，对房地产税进行改革也要做好房地产登记管理工作，将各个部门的信息系统联网，实现各个部门的信息共享。只有摸清房地产的存量，房地产所有者的身份，才能为开征房地产税提供便利，堵住偷税漏税的口子；目前新实行的房地产登记管理制度，发放统一的房地产证，为房地产税的开征提供了基础，因此要坚决推行这项政策措施，并且尽快完成全国的房地产登记管理工作，为房地产税的开征提供条件。