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宏观经济学论文范文

房产税改革研究来源:自创 作者:陈博 时间:2013-10-05

  

  

房产税改革研究

(广西大学  商学院  陈博)

本文通过介绍房产税的相关概念及理论,对我国的房产税征收制度进行了详述,指出征收房产税的现实基础和价值追求,并具体分析上海重庆两市征收房产税的情况及我国现行征收房产税的弊端,提出现阶段改革房产税的可操作性建议,提高调控功能,对减少贫富悬殊、促进房地产市场的持续健康发展、进一步推进房产税以致整个房地产税制改革、构建集约和谐社会具有重要意义。

大纲:

一、引言

1.1选题背景和研究意义

1.2基本概念界定

1.2.1财产税

1.2.2物业税、房产税

1.2.3房产税与房地产税的区别

1.2.4财产税、房地产税、物业税、房产税之间的关系

1.3房产税的相关理论分析

1.3.1房产税的基本属性

1.3.2房产税的多重功能属性

1.3.3房产税征收依据

1.4现阶段我国学者关于房产税改革的讨论

二、我国房产税的缘起与价值

2.1我国的房产税征收制度的演变

2.1.1我国征收房产税的历史沿革

2.1.2我国房产税征收制度的现状

2.2我国征收房产税的现实基础及价值

2.2.1征收的必要性和可行性

2.2.2当前国情下征收房产税的重大价值

三、上海重庆两市征收房产税的具体分析

3.1两市房产税征收改革试点的具体内容

3.2两市试点的征收情况

3.3两市房产税共性分析

3.4两市房产税征收改革试点的启示

四、我国现行征收房产税的弊端

4.1 只重视流通环节,忽视持有环节

4.2 房产的税费过于混乱,多种税制共存有违社会公平

4.3 房产税立法层较次低,立法主体不规范

4.4 征税的范围狭窄,调节力度薄弱

4.5现行房产税计税依据不合理,引导房地产市场能力弱

五、完善我国房产税的几点建议

5.1 提高房地产税的立法层次,树立房产税的权威

5.2 提高对房产保有环节的征收力度,增大房屋保有成本

5.3 建立赋税公平的房地产税制体系,促进经济和谐发展

5.4 加强征管体系建设,充分税收发挥应有的作用

5.5房产税改革应是一个长期渐进过程

一、引言

1.1选题背景和研究意义:

改革开放以来,我国的经济持续高速稳定地发展,城市化进程日益加快。在城市化中,大批的农村劳动力向城市转移,同时,随着经济的发展,居民可支配收入的增加,对生活质量的要求也在不断提高,住房的消费需求不断增长。自我国1998年取消以实物分配为特征的福利分房制度后,住房问题倍受关注,而房价更是牵动着每个中国人的心,房价问题已然不仅仅是经济问题,更是政治问题,直接关系到社会的稳定与和谐。近年来,我国的房价一路攀升,即使在国际金融危机的影响下,也依然风雨无阻。2010年,房价的涨幅更是疯狂,近一年的时间,房价飘升近五成。较之200924.2%的增幅,2010年我国房价继续保持了猛烈的上涨态势,北京新建商品住宅均价己达到20328/平方米,同比大涨42%;上海全年均价达22261/平方米,同比涨幅为40%;广州的均价达到11579/平方米,同比上涨23%;深圳均价20596/平方米,同比涨幅为33%[1]

在市场需求的推动下,房地产业高速发展,这不仅对我国经济的持续高速增长起到显著的拉动作用,而且极大地改善了居民的居住条件,同时,房地产也成为居民财产的重要组成部分。但过热的房地产市场也引发了一些比较严重的问题:房地产价格上涨过快,房价收入比超过正常水平;社会资金向房市集聚,投机现象严重;商品房空置现象严重,空置率不断上升;住房供给结构不合理,别墅、高档大户型商品房、商业用房的比率较大,中小套型、中低价普通商品房和经济适用房供应不足,无法满足中低收入者住房需求。为遏制房地产市场过热、房价上涨过快的现象,国务院出台“国九条”、“国十条”连续打压房地产价格,但是老百姓看到的却是房价不降反升、房屋成交量萎缩。这种现象又是有什么造成的呢?首先,各级地方政府财政困难,把卖地当作财政收入的主要渠道。政府通过高价拍卖将可开发的土地卖给开发商以获得财政收入,这种行为催生了“地王”、“楼王”的产生,抬高了地价,进而抬高房价。其次,一方面中央打压房价,另一方面地方政府受到政绩驱动,以拉动经济增长为由坚持把房地产作为拉动地方GDP 增长的主导产业。地方政府一面响应中央号召,一面还在加大房地产的支持力度。其三,银行业也是鼓励房地产发展的一股暗流。银行为了应对 2008 年以来的金融危机带来的影响,放贷量猛增。而银行贷款的主要流向则是房地产业。一旦房地产业萎缩,银行会产生大量坏账,造成更为严重的后果。可以说,房地产业绑架了银行,也绑架了地方政府,这三者间形成了同一个利益链条。房价的不断上涨带动了通货膨胀预期,从而加重了我国通货膨胀的局面。攀升的物价、房价对经济增长、社会稳定都造成了隐患。在这样一个社会大背景下,国家再次出台新政策抑制房价,房产税就是其中一记重拳。

“房产税”正是在这样的背景下,映入人们眼帘的。2011128日,上海和重庆两地经国务院批准各自进行对个人住房征收房产税改革试点,对城市居民自住房征收房产税也由种种猜测变为了现实。“房产税”这个早就有之而不为人们所关注的税种,一时间成为全国上下的焦点话题。正是改革试点赋予其更多新的内涵,使它承载了房价调控新的职能,意味着它将在今后的一段时期与我们每个人戚戚相关。房价的节节攀高、国家调控不力的现实与成熟的宏观调控理论都表明,光靠行政手段是无法达到预期的调控效果的,作为宏观调控经济手段之一的税收必将发挥重要作用,房产税被寄予了众多的期望。

房产税在我国属于地方税税种,由于房产税的税收收入相对于其他税种是比较固定的,所以地方政府既可以利用房产税的税收收入来促进本地方的基本建设,兴建普通居民急需的中小户型住宅和廉租住房,解决无房者的生活所需,全面提高本地居民的居住水平,也可以通过改进房产税征收范围,促进城乡平衡发展。同时,地方政府通过房产税的纳税申报统计情况,可以了解本地房屋的所有权和出租比率的实际状况,采取各种有针对性的管理措施,加强对本地房地产市场的宏观调控,避免现房大量空置,抑制囤积炒房,实现房屋作为生活必须品而非投资产品的本来作用。

1.2基本概念界定

1.2.1财产税

财产税是对人们拥有或支配的财产所课征的税收。财产税与商品劳务税、所得税共同构成现代税制中的三大课税体系。美国财政学家马斯格雷夫把财产税制分为两大类:一类是对财产的所有者或者占有者课税,其按征收方式又分为一般财产税和个别财产税,另一类是对财产的转移课税,主要是遗产税、继承税和赠与税。[2]

1.2.2物业税、房产税

物业税,据百度百科定义,又称财产税或地产税,主要是针对土地、房屋等不动产,要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款,而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。因此物业税可以理解为狭义的财产税,对房地产所有或房地产占有行为进行课征的财产税种,同时也是在房地产保有环节征收的税种。

房产税是以房产为征税对象,依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税。对房产征税的目的是运用税收杠杆,加强对房产的管理,提高房产使用效率,控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整,合理调节房产所有人和经营人的收入。《中华人民共和国房产税暂行条例》明确规定:“房产税是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。”[3]

1.2.3房产税与房地产税的区别

房产税,与房地产税是有区别的,目前人们谈论较多的房地产税实际是对房地产开发、流转和保有等各个环节相关的多个税种的总称,其实际涉及了营业税、个人所得税、契税等多项内容。房产税的内涵小于房地产税,房地产税是介于土地税与财产税之间的税系,从主体内涵的角度看,广义的房地产税涉及土地(农业)税、归属于财产税类的房屋、土地税以及与房屋、土地相关联的各种所得税和行为税。房地产税是一个世界范围内普遍征收的税种,从其他开征房地产税制国家的征管情况来看,几乎全都包括了个人的居住用房,特别是征收房地产税制历史悠久的国家如美国、英国、德国等。各国的房地产税制基本上都是对全国范围内的房屋,包括对住宅、营业用房、仓库等所有建筑物和房屋都征税。

一是征税范围不同。根据北京市地方税务局有关城市房地产税的文件规定,城市房地产税的征税范围是全市行政区域内拥有房屋产权的外商投资企业、外国企业和外籍个人以及华侨、港澳台同胞的房产;《房产税暂行条例》规定,房产税的征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区(不包括行政乡范围内的企业)内的房产。

二是义务人不同。城市房地产税的纳税人是在我国境内拥有房屋产权的外商投资企业、外国企业和外籍个人以及华侨、港澳台同胞;房产税的纳税义务人是在城市、县城、建制镇和工矿区拥有房屋的单位和个人(但拥有房屋产权的外商投资企业、外国企业和外籍个人以及华侨、港澳台同胞不适用《房产税暂行条例》的相应规定)。

三是计算方法不同。城市房地产税以房产原值为计税依据,税率为1.2%,按应缴纳的房产税额减征30%;房产税计算方法,一是以房产原值为计税依据,需一次减除10%30%后的余值计算缴纳,具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府规定,税率为1.2%;二是房产出租的,以房产租金收人为房产税的计税依据,税率12%.贵公司是外商投资企业,如果地税局要求您计缴房产税是不正确的,因为您不是房产税的纳税人,但如果地税局要求您计缴城市房地产税,那是合理的,也是正确的。同时,根据北京市地方税务局有关城市房地产税的文件规定,城市房地产税是以房产原值为依据(纳税人无论自用还是出租都以房产原值为计税依据)计算缴纳房产税,税率为1.2%,按应缴纳的房产税额减征30%

1.2.4财产税、房地产税、物业税、房产税之间的关系

房地产税或不动产税指的是针对房地产行业的一个税收体系,包括对拥有产权的财富与因产权取得的收益征税。财产税、物业税、房产税之间是一种逐级包含的关系。严格意义上讲,财产税是对财产所有者征收,由于我国土地使用权的出让时间较长,而且我国《物权法》规定“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”,因此,我国的业主对房产的土地可“视同所有”。我国原来制定的房产税的征收对象是针对房屋,不包含土地,但是在土地出让制度执行后,房产的计税价值里实际已包含了土地出让金,因此本文中的房产税的含义类似于物业税,指的是房地产保有税,由于本文主要探究的是房产税现行规定中,个人房产的征免税问题,因此,沿用“房产税”这一术语。

1.3房产税的相关理论分析

1.3.1房产税的基本属性

(1)房产税是个别财产税。房产税不是针对消费行为征收的奢侈税,而是针对特定财产设置的一项税种,其征税对象只是房屋,目的是为了实现资源的合理配置,最大限度地发挥土地的社会效益。因此,征收房产税不会增加普通住房消费者的负担,只有那些把房产作为“财产性收入”的投资者,才会对房产税敏感,因为征收房产税将改变他们的投资走向,影响他们的收入来源。

(2)房产税是保有税。房产税是对保有阶段的财产征税,房产税的实质是土地权利税,即地上权利的保有税。在法律上人们拥有的不是财产,人们拥有的只是财产权利,反映的是人与人的关系,而不是人与物之间的关系。土地上的财产权利无论是使用权还是所有权都可以被征税,即使是限定年限如70年的使用权,甚至仅仅是土地上的通过权,关键在于拥有这项权利带来了什么样的收益。既然都是对某种土地上的财产权利征税,对无论是使用权还是所有权的保有征税,在法理上并无本质区别。

(3)房产税属于地方税和受益税,是地方政府重要而稳定的税源,特别是西方国家地方政府财政收入的重要来源,许多国家和地区都将房产税用于与公众利益相关的教育、卫生基础设施等公共服务支出,以及用于廉租房、公共租赁房等保障性住房建设。房产增值及收益的高低与当地的基础设施、地方政府的公共服务的优劣密切相关,不论其是属于企业财产还是属于个人财产都享受着来自地方财政公共支付的利益,加之财产税收入的财政支出目标主要在于地区性的公共服务。因此,对辖区内的房产课税,极大地体现了负税与受益对等的原则,企业和居民理应承担相应的纳税义务。

(4)房产税是常态税和直接税,房产税一般是每年征收一次。与间接税相比,房产税意味着政府直接向公民征收,其税负一般难以转嫁,无法进行代扣代缴,政府与个人之间没有缓冲地带,容易激化征税矛盾。

1.3.2房产税的多重功能属性

目前在上海和重庆进行的房产税征收改革试点的背景则是我国已基本建立社会主义市场经济,国家更加注重使用经济手段和法治手段对市场经济进行干预,其目的在于除了继续发挥房产税的原有作用外,更重要的则是为了发挥税收作为国家宏观调控手段的功能,强化其对房地产市场的宏观调控、抑制投机和遏制房价过快上涨的作用。

由此可见,当前我国的房产税承载着调节分配、财政供给和宏观调控的多种功能,具有多重功能属性。即一方面是为了维持国家机器的运转,发挥国家的职能,从而满足公共需要,增进公共福利,为此需通过征税来获得实现其职能的费用;同时,在政府履行公共服务职能的过程中,通过转移支付等途径,完成了社会财富的再分配,达到了调节分配的效果。另一方面是由于存在市场失灵,市场机制不能进行资源的有效配置和公平分配社会财富,因而需要社会经济政策予以调节和矫正。而税收正是达到这一目的的重要手段,能够发挥较好的调节功能,对市场进行干预,为公众提供公共物品。

1.3.3房产税征收依据

1)溢价回收论

Henry George 认为,土地价值的增值,首先是由于人口的增长,其次是由于政府和私营部门投资修建公用设施,改善了土地的条件,土地所有者(或占用者、使用者)对于他们自己土地的增值没有任何贡献。因此,因城市增长而产生的增值都应以税收的方式进行溢价回收。[4]。房产是依附于土地的,任何房屋从建成起其自身就不断老化贬值,在城市化中真正上涨的是地价,因此,对于房地产的增值,政府也应部分地回收因政府投资和城市化带来的增值,一方面,可以避免私有业主占取全部不劳而获的财富增加,另一方面,可以增加政府的财政收入,提高政府在解决教育、社会福利、环境保护、基础设施建设、转移支付等方面问题的能力。

2)房地产市场的“市场失灵”

“市场失灵”是指价格机制在某些领域不能起作用或不能起有效作用,导致市场在该领域不能提供符合社会效率条件的商品或劳务。导致“市场失灵”的原因主要有:外部性、公共产品、信息不对称、不完全竞争等。

房地产市场是“失灵”的。首先,房地产市场不能充分有效地供给具有生态价值或公益价值的花园、绿地、城市基础设施等;其次,房地产的外部性对房价的产生不同的影响:正的外部性如市政规划中心、交通干线的途径之地、学校、医院等基础设施建设等,负的外部性则如工厂对附近居民区的噪声干扰、环境污染;再次,土地的国家垄断供给和土地的不可再生性,市场竞争是不完全的;最后,房地产买卖存在信息不对称问题,如房源供给信息、城市规划等。

“市场失灵”将导致收入分配恶化、资源配置无效、宏观经济波动。因此,这就需要政府运用各种宏观调控手段,其中包括正确运用税收调控手段来维护市场秩序并推进市场经济的健康发展。对于将因公共投资的外部正效应给土地的所有者、占有者或使用者带来超额的收益,通过征收房产税,使城市化带来的增值为社会共享;对施加负外部效应的厂商征收环境资源税,改进资源配置效率。

1.4现阶段我国学者关于房产税改革的讨论

现阶段大部分学者认为房产税改革之路存在重重阻碍,因而改革房产税应着力解决好以下几方面问题:

1)关于房地产产权的争论。

谢百三等(2010)认为物业税实施难根源在地权:土地公有,向个人征收物业税法理不通。安体富,安亮 (2010)则对此持否定意见,认为政府征收物业税凭借的是政治权力,与所有权无关。庞凤喜(2008)及李梦娟(2010)都认为我国目前不存在开征物业税的产权制度障碍。因为我国《物权法》对物权已经进行了明确的规定,土地使用权属于物权。温来成(2008)认为明晰的房地产产权关系以及相应完善的管理制度是开征物业税不可缺少的重要条件,进而针对我国房地产产权管理现状存在的问题,提出了开展房地产产权登一记普查、逐步统一城乡房地产产权管理制度等政策建议。

2)关于改革计税依据的讨论。

关于改革房产税收的计税依据,理论界主要有两种方案:“大方案”认为应该合并现行的房产税、城镇土地使用税、土地增值税和土地出让金,开征统一的物业税;“小方案”认为物业税只是合并房产税、城镇土地使用税、土地增值税,不包含土地出让金。一方面,学者们对于是否将土地出让金纳入税基存在争论。张青(2009)的研究表明,现行“土地财政”导致地方政府严重依赖卖地收入,阻碍了规范化的物业税制转型。王鹏,李菩(2010)认为将土地出让金应合并到物业税的计税依据中,从而使地方政府的财政收入不要过多依赖于出让土地,而是更依赖于环境的建设,这对土地资源的合理利用和城市的可持续发展具有极其重要的意义。李梦娟(2010)更是具体分析土地出让金难以纳入物业税税基的若干原因。另一方面,我国现行的房产税收制度既存在着税种繁多、重复征税的现象,同时又存在着重流通轻保有的问题。因而王鹏,李普(2010)认为应将现行的房产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并,转化为在房地产保有阶段统一征收物业税。刘明慧(2009)建议将与物业税有相同性质的房产税,以及一部分具有税收性质的房地产收费合并入物业税,取消原来保有环节的城镇土地使用税。曹明星、石坚(2010)则表示应该减少房地产交易环节税收,在房地产保有环节开征物业税。

目前,我国房产税是以房产的原值或租金收入为计税依据。学者普遍认为应当建立起以房产评估值为计税依据的房产税制。庞凤喜(2008)认为依据房屋的价值这种价值,即市场价格意义上的评估价值,相对来说应该是公平而合理的,比较符合量能负担原则。吴俊培(2006)则具体提出基于我国的房产己经进行私有化改革的情况,应采用房产收入法评估税基有利于税负的设计。

3)关于房产税税收优惠的讨论。

庞凤喜(2008)认为对居民住宅的税收优惠可依据市场价值结合房产面积设计适当的起征点和免征额。而吴俊培(2006)主张设立包括住房租金在内的最低生活标准,家庭收入达不到的应予免税,差额部分还应该得到政府的社会救济或房租补助,后者相当于物业房产税应设置负税率。李梦娟(2010)认为普遍对居民的自住房给予税收优惠,必然和“宽税基”的房产税制改革趋势矛盾,也会增加税制的复杂性。刘明慧(2009)物业税能否有效发挥调节贫富差距的功能在很大程度上取决于其税率模式。提出根据房产的用途不同实行差别税率,对经营性用房仍采用比例税率,而生活性用房(住宅用房)课征的物业税主

要是针对高档住房、大户型住房、多套住宅征收,因而对自住房屋应设立3-5档累进税率,按面积标准确定税基的级次。

4)关于配套改革的讨论。

庞凤喜(2008)提出在开征物业税即房产保有环节税收的同时,必须配套进行税制本身的改革、基础环节的配套改革和做好宣传等工作并且应将税收管理权限应适当下放省级地方政府。李梦娟(2010)应给予纳税人给予充分的税收申诉权和监督权,以保证房地产评估价值的公允性,维护纳税人的合法权益。曹明星,石坚(2010)认为物业税实施需要征管措施的配套完善,实现有效的房地产税收监管。

此外,庞凤喜(2008)认为应先从全面摸清税源,到全面测算政府提供某种或某几种公共产品的资金需求与纳税人的负税能力,再到全面推行物业税这样的步骤进行改革。曹明星,石坚(2010)中提到对物业税的实施应当采取分步走的策略,先在部分地区试点运行,而后在全国范围内推广。[5]

二、我国房产税的缘起与价值

2.1我国的房产税征收制度的演变

2.1.1我国征收房产税的历史沿革

房产税在我国最早出现在上世纪50年代,新政权为尽快恢复和发展国民经济,加强了税收工作。1950130日,中央人民政府政务院在其发布的新中国税制建设的纲领性文件《全国税政实施要则》中就确定了在全国范围内征收14种税收,其中就有房产税,并统一建立了各级税务机构。19506月,二届全国税务会议决定调整国家税收,将房产税和地产税合并为房地产税,后来政务院又限定其在城市征收,所以定名为城市房地产税。[6]195188日,政务院公布了《城市房地产税暂行条例》,该条例中规定在全国范围内执行房地产税,纳税人为房地产的产权所有人或者承典人、代管人、使用人,征税对象为城市房地产,房地产税以标准的房价为计税依据,按年计征,税率为1%20世纪50年代中期,我国完成生产资料的所有制的社会主义改造以后,绝大部分房地产属于国家和集体所有,土地的买卖和转让被禁止,房屋出租被限制。当时受前苏联的“非税论”思想的影响,只承认税收的财政作用,而不承认税收对经济的调节功能,我国于1973年实施工商税制改革,将对国内企业征收的城市房地产税合并到工商税中统一征收,而城市房地产税的征收范围缩小到只对房产管理部门、有房地产的个人和海外侨胞征收。因此,房地产市场和相关的税收制度在此期间的30年内名存实亡。

上世纪80年代,鉴于经济体制逐步由计划经济体制向市场经济体制转变,税制也开始了全面改革,我国对工商税制作了相应调整。1982年《宪法》规定城镇土地属于国家所有,使用者没有土地所有权。198410月,国务院又将城市房地产税分为房产税和城镇土地税两个税种。19869月巧日,国务院以国务院文件的形式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》,从当年101日起施行。该条例仅适用于国内单位和个人,城市房地产税仍保留,继续依据19518月公布的《城市房地产税暂行条例》对外商投资企业、外国企业、外籍个人征收。2003 10 月,十六届三中全会中提出“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费”的决议;2005 10 月,十六届五中全会在《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》中再次指出“稳定推行物业税”;2009 5 月,国务院通过《关于 2009 年深化经济体制改革工作的意见》,提及“深化房地产税制改革,研究开征物业税”;2010 4月,国务院在下发的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的知》中,要求财政部、税务总局加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策,以发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。

2003 年起,财政部和国税总局先后批准了北京、江苏、深圳、辽宁、宁夏、重庆六个省市的征税机关,进行房地产模拟评税试点;2007 年又批准河南、安徽、福建、大连四个地区作为房地产模拟评税扩大试点范围。房地产模拟评税或物业税征收“空转”,即除最后一步征收环节不执行外,在模拟地区操作真实的数据统计和征收工作流程。2009 7 月财政部、国家税务总局下发了《关于开展应用房地产评税技术核定交易环节计税价格工作的通知》,将房地产模拟评税试点的重要成果—— 房地产评税技术推广到二手房交易环节,应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管,并为推进房地产税制改革做好思想、技术和人才方面的储备。

2010年531日,国务院面对房价不断攀升,出台新“国十条”控制房价效果不明显的形势,在其下发的《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》中明确指出要逐步推进房产税改革。2011126日,国务院常务会议同意上海、重庆两市进行对个人住房征收房产税的改革试点。上海、重庆两地人民政府根据本地特点,制定了各自的房产税征收暂行办法和实施细则。在报国家财政部批准并备案后,于2011128日正式实施。[7]

2011 年 1 28 日上海和重庆开始对部分个人住房征收房产税改革试点。据新华社报道,住房城乡建设部有关负责人曾表示,2011 年中40个重点城市的个人住房信息系统要实现与住房城乡建设部系统的联网。个人住房信息联网系统将成为房产税改革的重要依据。[8]

由房产税改革的进程可以看出,国家对于房产保有税的改革给予了高度的重视,但由于房地产业现阶段在组织国家财政收入功能方面的不可替代性,在国民经济中的重要作用,政府对税制的改革采取了审慎的态度。但改革是势在必行的,因此,分析我国的国情,积极探索改革之路,尤为重要

2.1.2我国房产税征收制度的现状

根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定,我国对位于城市、县城、建制镇和工矿区范围内的房产每年征收房产税。由于房产税开征时,我国尚未进行住房制度改革,城镇个人拥有住房的情况极少,而且居民收入水平普遍较低,因此,该条例规定对个人所有的非营业用房产即个人自住住房免税,而主要是对生产经营性房产征税。房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的,由经营管理的单位缴纳。产权出典的,由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的,或者产权未确定及租典纠纷未解决的,由房产代管人或者使用人缴纳。上述列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人,统称为房产税的纳税义务人。房产税依照房产原值一次减除10%30%后的余值计算征收。具体减除幅度,由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的,由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据。房产税的税率,依照房产余值计算缴纳的,税率为1.2%;依照房产租金收入计算缴纳的,税率为12%

1           1996-2005年我国房产税税收收入完成情况         (亿元)

项目

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

房产税税

收收入

102.2

124

159.8

183.5

209.6

228.6

282.4

323.9

366.3

435.9

税收收入合计

7051

8226

9093

10315

12666

11655

16997

20466.1

25718

30866

房产税占税收总收入的比例

1.44%

1.51%

1.76%

1.78%

1.65%

1.96%

1.66%

1.58%

1.42%

1.41%

从征收情况来看,房产税作为一个地方税种在我国税收收入格局中所地位并不高(详见表1)[9],由我国历年的房产税税收情况可见:房产税在我国历年税收总收入中的比重基本保持在1.5%上下,显然不是一个主体税种。鉴于牵涉面不大、有调整功能侧重的空间等优势,该税在当前楼市市场失灵的情形下,易被选中进行改革,发挥更大的功效,这也可能正是我国决策层选择它的原因所在。

我国现行的房地产税制,其基本框架是 1994 年税制改革时确定的,是我国目前税制体系中最为复杂的一个行业税收体系,覆盖了房地产经营活动的各环节。房地产的经营活动大致包括开发、保有和流转(出租、转让)三个环节。房地产市场的供给主要有新建商品房供给和二手房供给:新建商品房是指由开发商开发完成后向市场销售的房产,二手房是指经由开发商销售以后再由购得者进行二次甚至多次转让的房产。房地产市场的需求可分为消费性需求和投资投机性需求,前者又有两种情况居民首次置业的自住需求以及部分二次置业的改善性需求。我国现行房地产税制各个环节涉及的主要税种如表 2














2        我国现行房地产税收体系


资料来源:周银丹,《现阶段我国房产税制改革的探讨》[D],苏州大学,2011.

注文:据《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税[2011]12 ),自 2011 1 28 日起,个人将购买不足 5 年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含 5 年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含 5 年)的普通住房对外销售的,免征营业税。个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税。

由上表可以看出,我国房地产行业税收政策的一个显著特点是“重交易,轻保有”。在房地产开发环节税种多,税负重。除了要缴纳这些税收外,房地产开发企业在开发建设的过程还要缴纳名目繁多的地方政府部门费用,这些费用概括起来主要有两类:行政事业性收费(政府性基金)和经营性收费,如表 3


3        我国房地产行业主要收费项目表


资料来源:张青、薛钢、李波、蔡红英等,物业税研究[M],中国财政经济出版社,2006,218.

这些税费一般占房产价格的 30% 40%[10]

房地产项目开发时间长、业务复杂、税种繁多、税费负担重,一方面,加大了税收征管的难度,增加了征收成本,另一方面,使部分偷税者主观上有动机、客观上有可能逃避纳税,房地产业成为近几年税务专项稽查的行业。开发商缴纳的各种税费构成开发成本,具有可转嫁性,必然会通过提高房地产销售价格的方式将税负转嫁给购房者,引起房价上涨,加大购房者的负担。

在房产的转让、出租环节,税种较多,税负较重,不利于二手房市场、房屋租赁市场的形成和发展。最近几年国家对土地增值税、个人所得税等税种进行了改革和调整,降低了住房转让及租赁的税负,但房地产税制改革步伐仍相对滞后,与房地产市场的发展速度不相适应。

相对比,房地产保有环节税种少,税基偏窄,计税依据不科学,税负偏轻,税收不能充分发挥调节机制的作用。保有环节的低税负,使持有房地产的成本降低,导致:其一,投资购买房地产的预期收益很高,刺激了各类投资者对房地产的需求,大量闲散资金涌入房地产市场,导致房价虚高。其二,大量投资性房产的空置、浪费,预期的价格上涨使开发商囤地现象严重,使本来有限的房地产资源不能被充分利用。其三,刺激了国内各大城市大量的豪宅、别墅的兴建,不利于资源优化配置。其四,多房者坐享房产升值的收益,无房者负担过重,拉大了贫富差距,不利于对国民收入进行再分配和缓解日益增长的房价。

因此,为适应房地产市场的发展,发挥税收调控作用,需要对现行的房地产税收体系进行改革。当前,在“重交易,轻保有”这个主要矛盾中,矛盾的主要方面是“轻保有”。因此,找出改革房地产保有税的切实可行的方法、途径,对推进整个税收体系的建设完善,意义重大。

2.2我国征收房产税的现实基础及价值

2.2.1征收的必要性和可行性

 (1)必要性

在住房商品化、资本化的前提下,将居民房产纳入征税范围,是国家税制建设适应居民财富形式变化的需要。当房产作为一种投资品以后,对其超过一定居住面积部分征税,则既可以保障一般人基本居住的需要,同时又可以调节不同则产所有者的贫富差距,一方面有利于新税源的建设,寻求国家财政收入增长的新途径,另一方面有利于调节居民收入和财富分配。我国现行税制由于缺少财产税体系,难以实施对构成贫富差距的基础环节——财产存量的调节,一旦对居民个人住房开征房产税,则意味着政府握有了可对包括收入、消费、财产等多个环节实施税收调节的相应手段,这对于正处于转型关键期的中国至关重要。

(2)可行性

政府可以通过对税负分配的干预,向纳税人传递政策导向,达到调节供给、引导需求的目的。在发达国家的税收实践中,通常重视对房地产保有环节的征税,而对房地产权属转移环节实行轻税政策。如美国在开发经营环节的税负相对较轻,仅有交易税和所得税,并享有各种税收政策的优惠。而购置后的使用占有者则必须每年缴纳房地产税,且不分对象实行统一的税率和征管办法。这样的税收结构避免了房地产空置或低效利用,促进了房地产市场的频繁交易,推动了房地产要素的优化配置。房地产市场需要政府干预。市场竞争可以提高经济效率,但市场机制不能解决外部性、垄断、公共物品和收入分配等问题。住房商品既具有一般商品的特点,又具有公共物品的特性,是一种准公共物品。住房商品准公共产品性,使得仅仅靠市场机制难以达到资源的最佳配置。因此,因此需要政府干预,以优化资源的配置和实现社会公平。从世界各国征收房地产税的情况看,中国征收房产税及其改革是合理可行的。

2.2.2当前国情下征收房产税的重大价值

(1)完善我国财产税体制

个人住房保有环节不征税是我国现行房地产税制的一个缺陷。我国房产保有环节缺乏税收调节,不能发挥税收对社会财富的分配职能。一方面,由于房屋持有成本低,客观上会刺激投资和投机需要,形成房地产市场供给长期小于需求、房地产价格持续快速上涨;另一方面,少数人通过投资房地产获得了大量的房屋资产,进一步拉大了贫富差距。由于我国目前还没有财产税,对于房产所有者征收房产税意味着中国财产税缺失状态的终结,成为调节我国日益扩大的贫富差距的手段。

(2)为地方政府提供稳定的财政收入来源

在我国城镇家庭的资产构成中,房产已经成为最主要的资产,目前其比高重达近70%。庞大的个人住房无疑是地方税收锚定的主要标靶,而地方政府由此也会得到稳定的税源支撑。有了庞大的存量房产,经济增长不增长,地产开发不开发,地方政府都能通过征收保有环节房产税都能获得稳定收入,从而有效遏制“土地财政”。将房地产税作为地方税的主体税种具有较强的现实意义。

(3) 调控房地产市场遏制房价泡沫

2010年我国房价的实际上涨幅度超过25%。这是因为以往我国的税收调控主要集中于房地产的交易环节,而房地产保有环节却不征税。在国内商业环境不佳,货币政策较为宽松和长期的高通胀预期的大背景下,这就导致最终出现居民存款围绕楼市的“大搬家”现象,很多人将存款取出来购置他们所认为的“只涨不跌”且没有持有成本的商品房进行投资。如果在保有环节征税,空置房的房主就会考虑出租以获取收益对冲税负或出售,从而为社会提供出很多原来空置的不动产资源,提供不动产资源配置效率,缓解供需矛盾。在征收保有环节房地产税后,加大了对炒房者的持有成本,炒房有望降温。因此,对住房保有环节征税可引导住房消费,有效配置房地产资源。

(4) 调节收入和财富分配

房产税属于财产税,是对社会财富存量的课税,具有调节财富差距的功能。中国目前贫富差距逐步拉大,基尼系数己远超国际公认的0.4的警戒线。特别是实行住房商品化制度以来,少数人通过投资房地产获得了大量的房屋资源,进一步拉大了贫富差距。收入和财富积累的差距过大己经成为影响我国经济和社会稳定的因素之一。对住房保有环节征税后,超面积、豪华住房的持有者就得承受相应的税负,从而增加国库收入,再通过财政分配、转移支付等方式去扶助低收入阶层。目前房产税改革试点征收的税收将用于保障性住房特别是廉租房和公共租赁房屋建设等,会解决低收入家庭住房困难等民生问题。因此,针对个人住房开征房地产税将填补中国财产税的缺失,在调节收入分配中起到重要中的作用。

(5) 提高土地资源的利用效率

随着我国的城市化率的不断提高,提升土地资源的利用效率就显得尤为重要。节约集约用地对房地产业而言,是具有极为重要的,这是我国现阶段人口和土地的基本国情所决定的。有了保有环节的房产税后,普通居民会转向考虑购买实惠小户型。小户型在满足那些中低收入人群的住房需求的同时,提高了土地的利用率,从而有利于实现集约用地,缓解土地矛盾。所以说,提高土地资源的利用效率,也是房产税发挥的功能之一。目前,由于我国房地产流转环节税负过重造成了土地利用的低效率,开征房产税可以提高中国土地集约利用水平。

三、上海重庆两市征收房产税的具体分析

房产税的改革,首先要面对的就是房价最高、涨幅最大的国内一线城市,如北京、上海、广州、深圳等。这些城市经济发展快、人口聚集度大、生活成本高,这种“快”、“大”、“高”造成城市住房刚性需求大,同时这些地方也成为最吸引投资购房者的风水宝地。所以,房产税的改革也是“从高到低,从点及面”的推行。率先实行房产税改革的试点城市是上海和重庆。

3.1两市房产税征收改革试点的具体内容

上海市的房产税试点方案明确规定对上海居民新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非上海居民家庭在当地新购住房、上海市居民家庭人均不超过60平方米的,其新购住房暂免征收房产税,税基暂定按照应税住房市场交易价的70%缴纳,适用税率暂定为0.6%,对于应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2(2)的,税率暂减为0.4%。而重庆市的房产税试点方案明确规定对高档商品住房征收,具体是对存量和增量独栋商品住宅均征收,税率分三个等级,比主城新建商品住房建筑面积成交均价高出3倍以下的商品住房,征收税率为0.5%,高出3-4倍的征收税率为1%4倍以上的征收税率为1.2%。上海和重庆两个城市的房产税征收试点方案有很大差别(详见表4)[11]。重庆的房产税偏重对高档房、别墅的征收,存量和增量均包括在内。而上海的方案针对新增一般房产,而且按照人均面积作起征点考虑,且为累进税率,房屋价值高,人均面积大的房屋税率就更高。

4       上海重庆房产税细则对比

项目

重庆

上海

试点范围

主城九区,包括渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区,含北部新区、高新技术开发区、经济技术开发区。

上海市行政区域

征收对象

1、独栋高档住宅(包括存量和增量)
2
、个人新购的高档住房(比新建商品房建均价高两倍)
3
、非重庆户籍家庭新购第二套及以上

1、本市居民家庭第二套及以上住房
2
、非本市居民家庭在本市新购住房

征税税率

3倍以下,收0.5%
3
4倍收1%
4
倍以上收1.2%

适用税率暂定为0.6%(成交价低于上年度新建商品房成交均价2倍减免为0.4%),应税住房以市场交易价格70%计算缴纳

计税依据

以商品房市场价格为征税基数

参照应税住房市场价格确定评估值,评估值按规定周期进行重估

特点

抵扣:存量别墅可抵扣180平,高档公寓可抵扣100(一人一户抵扣100平,三口之家一户也是抵扣100)

人均60平界定是否纳入征收范围,应税住房最低税率0.28%

案例说明

1)一户家庭拥有的第一套存量独栋商品住宅建筑面积为400

千方米.交易单价为16000/平方米,其年纳税颇为(400-180*16000*1%=35200

2)假设这个家庭在201112日日之后.新购了一套符合扣除免税面积的应税住房,其建筑面积为 180平方米,交易单价为10000/平方米,其年纳税颇为;(180-100*10000*0.5%=4000/

如果一户上海本地三口之家原来己拥有一套150平方米的住房,现又新购一套110平方米的住房,均价30000/平方米,其年纳税颇为:(150+110-60*3*30000x70%x0.4%=6720(/年)

3.2两市试点的征收情况

重庆首笔个人住房房产税于2011130日申报入库,其税款为6154.83元,该笔税款产生于当地某高档社区二手房转让,住宅类型为花园洋房,建筑面积202.73平方米,交易单价13071.57/平方米。由于该住房建筑面积交易单价达到上两年重庆主城九区新建商品住房成交建筑均价2倍,即9941/平方米,属于应税住房。[12]重庆2011年房产税收入1亿,房产税使高档商品房销量下降。

根据上海税务网公布的数据,截至201132S日,上海市税务机关共受理纳税人申请办理房产税认定10722件,开具认定通知书4549份,其中认定为应征税(包括全额征税和部分减免)的住房1017套,约占认定数的22%2011年上海征收房产税22.1亿,房产税并未实质影响到购房者

3.3两市房产税共性分析

尽管上海和重庆的个人住房房产税具体方案在征收对象、税率和税收减免等方面有明显区别,但也有一些共同特点值得关注。

1)在征税对象方面,两地将征税的对象锁定在新增购房上,对楼市进行宏观调控的目的比较明显。上海个人住房房产税方案只针对超过标准的新购住房,对存量房不征税。重庆个人住房房产税方案主要对新购的高档房征税,对新购的普通商品房不征税,存量房中只有对独栋别墅征税,其数量非常有限。因此,沪渝两市的征税重点都是针对新增购房,对稳定房地产市场预期有积极作用。

2)在税率方面,差别化的税率指向控制高价住房,抑制高价房需求的意图明确。上海和重庆的方案均对购买价格高的房产适用较高税率,用经济手段调控住房市场的政策意图是很明确的。

3)在税收减免方面,两市方案均设定了较为宽松的免税条件,充分保护本市居民居住需求的做法明智。对本市居民基本自住和适度改善居住需求均给予了比较宽松的保护。如上海免税的人均面积达到60平方米,三口之家扣税面积就可达180平方米。此外,还规定了若干种退还、免征的情形,充分保护了合理的住房需求。重庆对普通住房一律不征税,即使征税的高档房也分别有180平方米和100平方米的扣除面积。这些特征均体现了地方政府务实的精神。可以说,试点方案注重了可操作性。

4)在征收管理方面,对个人住房房产税征收的时间、地点都做了具体的规定。并且还规定了逾期不缴纳房产税的处罚措施,如重庆规定:纳税人在规定期限内不缴或者少缴应纳的税款,由税务机关责令限期缴纳,逾期仍未缴纳的,税务机关可以书面通知纳税人开户银行或者其他金融机构从其存款中扣缴税款、滞纳金及罚款。[13]总之,从两个试点城市的方案看,上海重庆两市政府充分考虑了当地实际情况,政策意图明确,涉及面小,不会引起社会大众的恐慌,有利于减少改革试点的难度,有利于试点的顺利推进。

3.4两市房产税征收改革试点的启示

首先,从政策本身来看,两市出台的房产税总体温和,主要表现在两方面,其一,税率不高,上海方案税率0.4-0.6%,重庆方案税率0.5-1.2%,总体来说都没有超出外界的预期;其二,征收对象范围相对有限,主要是在存量房的清算上总体偏宽松,重庆方案对存量房征收仅限于独栋商品住宅,而上海方案中对未新购住房的居民一概不清算其现有住房,对新购住房的居民也还有
参考文献:
   [1]参见《2010年房地产市场总结及2011年前瞻》[J],刊于国务院发展中心《中国国经济报告》2011年第1期。 [2] 张祖华,关于我国财产税制完善的几点思考[J],广东财经职业学院学报,2004(6),19. [3]参见《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条。 [4] Brown,H.James:Land Use and Taxation:Applying the Insights      

  
  
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