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  • 深圳市房地产评估发展中心房地产研究部招聘信息20110907发布

    深圳市房地产评估发展中心房地产研究部招聘信息一、深圳市房地产评估发展中心简介深圳市房地产评估发展中心(以下简称“评估中心”)由原市房地产估价中心与市房地产研究中心整合而成,是深圳市规划和国土资源委员会直属事业单位,2007年确定为我市法定机构(香港管理模式)试点单位。评估中心内设综合部、评估部、房地产研究部、法律部、地质资源部、住房保障部、住房价格部、工程造价部,共计8个部门,业务涵盖房地产市场及政策研究、住房保障制度研究征地拆迁评估、房地产相关法律法规、房地产计税价格评估以及地质灾害的预测预报等。(二)房地产研究部简介房地产研究部主要从事住房专业领域的专业研究,包括房地产市场分析与宏观调控、住房制度改革和住房政策制定、保障性住房建设规划与年度计划编制、住房建设规划与年度计划编制、房地产市场预警预报与监测、为全市土地房产征税价格标准提供咨询和评估服务。房地产研究部研究人员共有12人,均具有硕士及以上学历,其中博士3名。研究团队学科背景主要为西方经济学、房地产经济学、金融学、管理学、土地资源管理等。(三)房地产研究部招聘信息1、招聘岗位:研究员及实习生;2、各岗位拟聘人数:①财税类研究员:博士一名;②房地产批量评估研究员:博士一名;③计算机或地理信息系统研究员:博士一名。④实习生:在读博士两名。2、研究员应聘条件:①具有博士学历和学位,经济管理相关专业、财政税收相关专业,及计算机、经济学、社会学、应用统计学等专业,具有注册税务师、估价师资格或名校名师毕业的博士优先。②主持或参与国家级课题,在国家核心期刊以上发表相关科研成果,有较强的文字及口头表达能力,具备良好的英语听说读写能力。③有房地产研究、房地产评估、系统开发、税收政策相关研究或房地产估价师一年以上从业经验者优先。④有课题申报经验,研究能力较强者优先。3、研究员待遇:①待遇从优,具体薪酬面议(一般刚入职博士15-20万)②博士提供三年住房补贴(2000元/月)。4、实习生应聘条件及待遇:博士在读,博二优先,专业要求参考研究员条件,实习补贴为4000-5000元/月,优秀者另有研究奖励。5、简历要求:(1)个人联系方式、籍贯、婚姻状况、年龄、个人近照等基本信息;(2)写明大学起的教育经历(专业、导师、方向等)(3)详细列出个人科研成绩及工作经验(参加科研项目、发表的科研论文、毕业论文,写明在科研项目中所承担的任务和角色)。6、联系方式(1)发送简历至:pgzxfcb@163.com(2)致电0755-82946926(王小姐)

  • 深圳市房地产评估发展中心地区评估部实习招聘简章

    深圳市房地产评估发展中心地区评估部招聘简章(一)深圳市房地产评估发展中心简介深圳市房地产评估发展中心成立于1989年,现为深圳市规划和国土资源委员会直属事业单位,市ZF确定的首批法定机构试点单位之一。中心内设12个部门,分别为综合部、科研发展部、法律部、整体评估部、地区评估部、住房价格部、监察评估部、房地产研究部、住房规划部、工程造价部、地质资源部和市房地产研究中心秘书处。专业涵盖房地产、经济管理、工民建、地质学、法律等多种学科领域;多人持有土地估价师、房地产估价师、房地产经济师、造价工程师、监理工程师、软件工程师、法律从业资格证等国家级执业资格证书,是一支拥有专业科研水平、团队协作能力、不断开拓进取的优秀团队。基于二十多年历史成长起来的评估中心,立足深圳,放眼全球,不断推行技术革新,致力于占领专业高地。秉承“专业铸就价值”的宗旨,承担了大量国家、省、市级项目课题,如完成了众多项目的房地产评估、造价咨询,主导并参与起草了《中华人民共和国住房保障法》、《住房保障条例》、《深圳市房地产市场监管办法》等法律法规,参与研究并编制了《深圳市住房建设和住房保障发展的“十二五”规划》、《深圳市地质灾害防治方案》等项目,获得各级部门及业界的多方认同,为深圳市乃至全国房地产市场管理做出了一定贡献。(二)地区评估部简介地区评估部主要负责土地整备、房屋征收相关理论、政策和技术研究工作,为主管部门提供多方位的技术支持和服务;负责全市各类住房与房地产等资产价格的评估及规范标准、房屋征收补偿价格标准的制定与更新;负责ZF投资项目的土地、房屋征收补偿安置费用评估及储备土地投融资评估;承担房屋征收部门委托的房屋征收预算方案编制与补偿安置价格核定工作和整备土地出让前对整备土地进行成本核算工作;承担全市土地整备项目实施方案的事务性工作、补偿安置资金预算审核工作。地区评估部研究团队学科背景主要为土地资源管理、城市规划、经济学、管理学、金融学、地理学等。(三)地区评估部招聘信息1、招聘岗位:博士实习生2、学历要求:在读博士生或具有博士研究生以上学历和学位3、应聘条件:①土地管理、城市规划、经济金融管理、地理学、社会学、应用统计学、计算机等专业或具有土地估价师、房地产估价师资格的博士优先。②主持或参与国家级课题,在国家核心期刊以上发表相关科研成果,有较强的文字及口头表达能力,具备良好的英语听说读写能力。③有土地管理、城市规划、房地产评估、房地产研究、系统开发相关研究或土地估价师、房地产估价师一年以上从业经验者优先。④有课题申报经验,研究能力较强者优先。4、实习生待遇:有酬实习。在读博士,实习工资6000元/月,单位提供食宿。5、简历要求:(1)个人联系方式、籍贯、年龄、个人近照等基本信息;(2)写明大学起的教育经历(专业、导师、方向等);(3)详细列出个人科研成绩及工作经验(参加科研项目、发表的科研论文、毕业论文,写明在科研项目中所承担的任务和角色)。6、联系方式(1)发送简历至:szleirihui@gmail.com(2)致电0755-23930595(雷同学)

  • [推荐]从紧货币政策下 房地产如何与政府博弈?

    据世界经济学人报道,从央行最近公布的信贷数据来看,一季度货币信贷增幅有所回落,从紧货币政策成效显现。比如,2008年3月末,金融机构本外币各项贷款余额为29.39万亿元,同比增长16.23%。金融机构人民币各项贷款余额27.50万亿元,同比增长14.78%,增幅比上年末低1.32个百分点。一季度人民币贷款增加13326亿元,同比少增891亿元。而且居民户贷款增加2394亿元,同比少增928亿元。非金融性公司及其他部门贷款增加10933亿元,同比多增37亿元。3月末金融机构外汇贷款余额为2688亿美元,同比增长56.92%,一季度外汇各项贷款增加488亿美元,同比多增462亿美元。从这些数据可以看到,一季度的银行信贷表现出与以前不同特征。一是尽管人民币贷款的增长有所下降,但外币增长则快速飚升。本外币贷款的增长仍然处于一个快速增长水平,总额达到16732亿元水平。也就是说,尽管从紧的货币政策并没有改变,但是企业正在突破这种从紧货币政策的限制,在人民币快速升值的情况下,把过度的信贷扩张转向外币。二是人民币信贷规模的减少,不是表现为企业信贷需求减少上,而且是表现为居民户贷款的减少。而居民户的信贷规模收缩并不是由于居民信贷需求下降,而且是现有的信贷政策调整(如359号文件的第二套住房政策)导致居民个人住房消费贷款的减少。这是2007年居民住房消费信贷不正常的快速增长一定程度的调整。也就是说,从紧的货币政策不仅没有减少银行资金对房地产市场流入,反之更多的银行信贷资金流入房地产市场。如1-2月份房地产开发资金达5653亿元,其中国内银行增长最快而且所占的比重较高(达2779亿元,同比增长31.9%,总开发资金占比为49%),外资进入房地产的资金减少到46亿,负增长42%,所占比重不到1%等。这就是说,央行紧缩的货币政策不仅对房地产市场影响小,反之有更多的资金流入房地产市场;同时,由于一系列严格限制外资进入国内房地产市场的政策,外资进入房地产的资金越来越小。但是,国内房地产企业开始通过外币贷款的方式寻找到了另外一种外币流入房地产的方式。三是针对目前银行信贷市场的基本形势,一方面房地产开发商不断地在发出,从紧的货币政策如何导致房地产业资金困难,房地产业如何缺钱的言论,另一方面央行上海分行又下发了《关于协助调查房地产开发企业资金情况的通知》,要求相关银行对上海市房企资金情况进行抽样调查,以便跟踪房地产信贷政策效应,从而导致上个星期地产股在大盘走软的背景下出现大跌,如万科A上周以来的累计跌幅达17.55%。但从上述的银行信贷数据来看,一季度进入房地产的信贷资金同比不仅减少反而增长不少。但房地产企业为什么会感觉到今年的资金紧张,问题的关键是去年以来不少房地产政策发生了根本性变化,房地产开发商用传统的方式来运行,当然会感觉今年的资金紧张。比如,新的土地政策就规定,对于一块土地,土地出让金可以分期付款,但不可以分期获得土地证,而土地证不能够获得,房地产企业当然不可做预售;还住房建筑要在封顶之后才能预售;住房预售款要预缴收入所得税等等。这些规定表明,房地产开发企业资金运行环境发生了很大变化,这自然也会增加房地产开发企业的资金压力。也就是说,在从紧的货币政策及楼市价格高企的背景下,房地产开发商已经不可能再获得前几年那样政策优待,特别不可能与前几年那样让银行信贷大量流入房地产市场,因为,从美国次贷危机的教训中,银行的信贷资源过度流入房地产业,其中潜在的风险银行不会不引起注意。就目前的情况来看,又一场房地产开发商与央行及相关监管部门的房地产政策博弈正在展开。这有点如2003年121号文件推出的情况相同。央行公开的数据表明,大量的银行信贷资金流入房地产市场,但房地产开发商则在采取各种舆论工具表明房地产业由于政府从紧的货币政策而将导致资金全面紧张,甚至于导致房地产企业“断粮”的危险。而这种房地产企业“断粮”危险不仅会导致房地产企业倒闭的危险,更重要的是会让快速增长的中国经济逆转,因此,在房地产开发商看来,政府应该重新检讨从紧的货币政策并改变从紧货币政策的方向。但实际上并非如此,只不过房地产开发商希望通过这种方式来改变现行的房地产政策以利于房地产市场按照他们意图发展。同时,央行及相关房地产职能部门,鉴于美国次贷危机,鉴于目前中国严重的通货膨胀,鉴于新一届政府比2003年的成熟,以及早几前房地产市场发展所造成的严重的社会问题,房地产开发商的舆论博弈要想回到2003年的老路已经成了历史。一则十七大报告及政府工作报告对房地产市场的宗旨及目标已经有了明确的界定,即民生的房地产市场,房地产开发商要想通过舆论博弈的方式来改变这种宗旨是不可能的。二则美国次贷危机的教训已经改变政府对房地产市场的根本认识,从而把防范房地产市场的风险摆在相关职能的政府部门的面前,特别是防范银行信贷的风险,因此在物价与楼价高企的情况下,要想在短期内发言从紧的货币政策是不可能的。三则一季度的银行信贷增长放缓重点不在企业信贷增长放缓而个人银行信贷放缓,而个人银行信贷最为核心的部分是个人住房按揭贷款。而个人住房按揭贷款增长快速减少(少增891亿),即使让大量的银行信贷流入给房地产开发商,只能增加更多的房地产供给,促使房价调整,而不可能让房地产市场重回前几年情况下。在这种情况下,房地产开发商银行信贷的增长所面临的风险也就会越来越高。对于这点,央行监管部门应该比本文认识得更清楚。正因为这样的一些理由,从紧的货币政策在短期内改变是不可能。房地产开发商与政府的博弈也不会回到2003年老路上去。总之,从紧的货币政策效应仅仅开始,房地产开发商与相关政府职能部门的博弈是不可避免,但相关政府职能部门应该在这次博弈中一定要略胜一筹,不要如2003年那样败下阵来。

  • 中国房地产市场2007年全年报告(有详细数据)

    目录Ⅰ2007年4季度房地产行业总体运行状况................................1一、房地产开发投资完成情况........................................1二、资金情况......................................................3三、土地购置及土地完成开发情况....................................4(一)土地购置面积................................................4(二)土地开发面积................................................5四、建设情况......................................................5五、销售情况......................................................7(一)商品房销售情况..............................................7(二)商品住宅销售情况............................................8(三)销售价格情况................................................9Ⅱ2007年4季度70个大中城市价格情况分析.............................10一、房屋销售价格同比上涨10.2%....................................10二、房屋租赁价格同比上涨3.1%.....................................10三、土地交易价格同比上涨10.7%....................................10四、物业服务价格同比上涨0.4%.....................................10Ⅲ2007年11月份国房景气指数情况....................................11一、房地产开发投资分类指数为104.53...............................11二、资金来源分类指数为107.93.....................................11三、土地开发面积分类指数为98.04..................................11四、房屋施工面积分类指数为105.54.................................11五、商品房空置面积分类指数为111.97...............................12Ⅳ盘点2007年五大热点城市房地产市场发展............................12一、北京:开发投资增速继续提高,房价高位运行.....................(一)房地产开发运行情况.........................................12(二)房屋销售价格指数变动情况...................................13二、重庆:开发投资平稳增长,销售增幅回落.........................13(一)开发投资平稳增长,增长速度低于西部平均水平.................14(二)销售增幅回落,当月销售量进一步萎缩.........................14(三)施工竣工面积平稳增加.......................................15(四)经济适用房开发仍是亮点.....................................15三、武汉:开发投资增幅平稳,房价涨幅较快.........................15(一)市场运行基本状况...........................................16(二)房地产市场运行特征.........................................17(三)市场运行存在的主要问题及原因分析...........................18四、深圳:近几年房价高涨,08年趋于理性...........................21(一)2000-2007年深圳房地产价格运行分析........................21(二)2000年以来深圳房地产市场宏观调控政策分析..................24(三)2008年我市房价走势及相关调控政策建议......................28五、上海:政策执行力加大,供应结构调整...........................31(一)完善和落实宏观调控.........................................31(二)地价“加速度”上涨.........................................32(三)一手房市场走势火爆.........................................33(四)二手房供应后来居上.........................................34(五)更多人享受住房保障.........................................35(六)房贷新政凸现“从紧”.......................................36(七)服务理念颠覆物业管理.......................................37(八)市民置业维权受挑战.........................................38Ⅴ2007年房地产市场政策回顾........................................39一、2007年房地产调控“大事记”...................................39二、对主要房地产政策的剖析.......................................40(一)清算土地增值税.............................................40(二)加息.......................................................41(三)减少土地出让环节的优惠政策.................................41(四)多渠道解决住房困难.........................................41(五)提高首付比例,平抑房价.....................................42(六)物权受法律保护.............................................42(七)工业用地纳入招拍挂.........................................43Ⅵ07年房地产市场运行情况及08年房价走势............................43一、2007年房地产市场运行状况.....................................43(一)2007年房地产市场运行呈现三个特征..........................43(二)近期房价加速上涨原因分析...................................45二、2008年房价走势预测...........................................46Ⅶ2008年房地产市场发展形势展望....................................47一、宏观调控得到落实,调控效果显现...............................47二、保障性住房开发规模进一步增加.................................48三、市场竞争更趋激烈.............................................49四、市民消费冲动趋减,回归理性...................................49五、企业风险控制意识加强.........................................50Ⅷ专题:《物权法》对房地产市场的影响分析...........................51一、《物权法》的立法精神对房地产领域的影响........................51(一)将私有财产置于与国家、集体财产平等的地位,有助于实现房地产领域对私有财产的保护...................................................51(二)明确界定房地产的权属关系,有助于定纷止争...................52(三)从以行政管理为核心转变到对公民私有财产的保护和促进利用.....52二、《物权法》中关于房地产的若干新规定............................52(一)房地产产权登记方面.........................................52(二)土地征收和房屋拆迁方面.....................................53(三)物业管理方面...............................................54三、需进一步明确的问题...........................................55(一)房地产产权登记方面.........................................55(二)土地征收和房屋拆迁方面.....................................57(三)物业管理方面...............................................57图表目录图表12007年1-12月全国固定资产投资、房地产开发投资增长情况.............1图表22007年1-12月各地区房地产开发投资状况.............................................1图表32007年1-12月房地产开发投资增幅超过40%的地区.............................1图表42007年1-12月商品住宅、办公楼、商业营业用房完成投资情况.........2图表52007年1-12月各地区住宅房地产开发投资状况.....................................2图表62007年1-12月房地产开发投资比重情况.................................................3图表72007年1-12月经济适用房占商品住宅比重.............................................3图表82007年1-12月全国房地产开发到位资金情况.........................................3图表92007年1-12月资金来源情况.....................................................................4图表102007年1-12月全国土地购置情况.............................................................4图表112007年1-12月购置土地面积增幅超过40%的地区.................................4图表122007年1-12月购置土地面积降幅超过30%的地区.................................5图表132007年1-12月全国开发土地情况.............................................................5图表142007年1-12月完成土地开发面积增幅超过50%的地区.........................5图表152007年1-12月商品房、商品住宅、办公楼、商业营业用房施工情况...6图表162007年1-12月商品房、商品住宅、办公楼、商业营业用房新开工情况...................................................................................................................6图表172007年1-12月商品房、商品住宅、办公楼、商业营业用房竣工情况...6图表182007年1-12月各类型商品房销售面积.....................................................7图表192007年1-12月商品房销售面积与去年相比超过40%的地区.................7图表202007年1-12月销售面积小于竣工面积的地区.........................................7图表212006年1-12月销售面积大于竣工面积超过1000万平方米的地区.........8图表222007年1-12月各类型商品房销售额.........................................................8图表232007年1-12月商品住宅销售面积增幅超过50%的地区.........................8图表242007年1-12月商品住宅销售面积大于竣工面积超过1000万平方米的地区...........................................................................................................9

  • 房地产行业一季度报告&联华超市 中银国际

    目录中银覆盖上市公司年报回顾及估值........................................................3流动性格局未发生根本改变....................................................................10政策调控和我们的预期............................................................................13大众住宅时代正在到来............................................................................172007年行业运行数据分析........................................................................22重点城市成交量和价格数据分析...........................................................27附录一、重点城市逐月开发投资数据..................................................31研究报告中所提及的有关上市公司...............

  • [转帖]生态住宅,房地产业的“和谐”音符

    华经纵横研究员车树芹生态住宅,是一种全新的建筑理念,是指运用生态学原理和遵循生态平衡及可持续发展的原则,对建筑内外空间中的各种物质因素按照综合系统效率最优原则进行组织设计,使物质、能源在建筑系统内有秩序地循环转换,以获得一种高效、低耗、无废无污染,生态平衡的建筑环境。这里的环境既包括住宅区的自然环境,如空气、水体、土地、绿化、动植物、能源等,还包含住宅区的人文环境、经济系统和社会环境。可以看出,生态住宅体现的是一种全方位和谐的建筑理念。华经分析认为,在目前国际社会普遍关注环境与发展的大背景下,生态住宅符合保护生态环境,实现可持续发展的世界发展主题;生态住宅代表着一种社会进步和人类文明的重要标志,已经开始走入我们的生活。生态住宅,更广泛的体现了我国和谐社会建设的主题需求。生态住宅作为新一代建筑理念,体现了能源的循环节约;众所周知,目前我国建筑能耗约占全国总能耗的25%左右,是能耗大户。分析认为生态住宅的出现,将使房地产建筑业向资源节约型产业的方向发展。目前,我国一些城市,如北京、上海等都出现了一些生态住宅小区,体现了环保的理念;许多开发商也将此视为楼市新卖点,大打绿色生态牌。当然生态住宅小区并非仅仅存在于单一绿化方面,它需要在能源、水环境、气环境、热环境、绿化、废弃物管理与处置、绿色建筑材料等等方面相互依赖;另外生态小区建设涉及规划、设计、环保、市政、物业管理等诸多方面,可以说生态住宅是个综合的系统工程,几个方面缺一不可,当然生态小区的建设同样需要有关政府主管部门的引导和扶持。综上分析认为,今后的住宅选择消费者向往的是节能、环保,是人与环境的协调,是人工环境与自然环境融合,只有朝这方面努力,住宅市场才会有持续的生机和活力。资料转载:中国产业竞争情报网

  • 2008年房地产行业风险分析报告(非券商)

    目录第一章行业发展环境及影响分析.1第一节宏观经济环境及影响分析...1一、国际经济环境对房地产业的影响...1二、国内宏观经济状况及对房地产业的影响...1三、国内投资、物价走势分析及对房地产业的影响...2四、人民币升值对房地产业的影响...3第二节房地产行业主要政策分析...5一、土地政策...5二、住宅保障政策...6三、金融政策...7四、税收政策...8五、外资利用政策...8第三节房地产关联行业发展及影响分析...10一、上游行业发展及影响...10二、下游需求变化对房地产行业影响分析...11第二章房地产行业市场供需分析及预测.13第一节行业在国民经济中的地位变化...13一、行业产业链分析...13二、行业投资额占全国投资总额比重变化情况...13第二节2007年房地产企业整体景气状况判断...14一、房地产开发景气总体走势...14二、房地产企业景气指数水平变化...15第三节行业供给情况分析及预测...16一、土地开发与土地购置...16二、商品房开发规模与结构...18三、行业供给预测...22第四节行业需求情况分析及预测...24一、商品房销售状况分析...24二、商品房空置面积分类指数变化...26三、行业需求预测...27第五节全国房地产市场供需结构特征与价格走势...28一、房地产供需结构特征...28二、房地产市场价格走势...29第三章2007年房地产行业资金来源分析.31第一节房地产企业投融资状况...31一、全国房地产开发投资及完成情况...31二、分业态房地产开发投资及完成情况...32第二节房地产业融资现状与渠道分析...33一、房地产开发资金来源...33二、各月资金来源情况分析...33第三节房地产融资特点分析...36一、国内贷款融资遭遇瓶颈...36二、境外融资陷入低潮...36三、房地产信托几近消失...37四、百强房地产企业融资优势明显...38第四节房地产融资趋势分析...40一、多元化融资是必经之路...40二、直接融资将成为市场主流...40三、私募基金将成为重要力量...40第四章2007年房地产行业区域分布及重点区域分析.41第一节各地区房地产开发资金来源比较分析...41一、各省市房地产行业资金来源情况...41二、资金来源增速比较分析...42第二节房地产区域开发比较分析...43一、土地购置和开发区域发展情况...43二、商品房投资、施开工和竣工区域发展情况...45第三节商品房销售区域情况...50一、2007年各省市商品房销售面积和销售额状况...50二、2007年各省市商品房销售面积增速及销售额增速排序...51第五章房地产重点地区2007年发展分析.53第一节北京房地产市场分析...53一、总体情况...53二、开发及投资情况...53三、供需情况...55四、价格情况...57五、区域行业发展预测...57第二节上海房地产市场分析...60一、总体情况...60二、投资及开发情况...60三、供需情况...61四、价格情况...63五、区域行业预测...64第三节广东房地产分析...66一、总体情况...66二、投资及开发情况...66三、供需情况...69四、价格情况...70五、区域行业预测...70第四节成都房地产分析...72一、总体情况...72二、投资及开发情况...72三、供需情况...72四、价格情况...76五、2008年区域行业预测...76第六章企业分析.79第一节上市公司重点企业对比分析...79一、总体排名分析...79二、获利能力分析...80三、营运能力分析...81四、偿债能力分析...83五、发展能力分析...85第二节万科企业股份有限公司...88一、企业基本状况...88二、企业行业地位分析...88三、企业经营状况分析...88四、公司发展规划及发展前景预测...90第三节保利房地产(集团)股份有限公司...92一、企业基本状况...92二、企业行业地位分析...92三、企业经营状况分析...93四、公司发展规划及发展前景预测...95第七章行业授信风险分析及提示.96第一节宏观经济波动风险分析及提示...96一、宏观经济波动性风险分析...96二、物价上涨风险分析...96第二节近年颁布重要政策风险分析及提示...98一、金融政策风险分析...98二、土地政策风险分析...98三、税收政策风险...99第三节上下游行业变化风险分析及提示...100一、土地供应风险分析及提示...100二、房地产金融信贷供给风险分析及提示...100三、建材供给能力及价格风险分析及评价...101四、购买能力风险分析及评价...102第四节行业市场风险分析及提示...103一、市场供需风险分析及提示...103二、价格风险分析及提示...103三、行业竞争风险分析及提示...103第五节贷款主体风险对房地产金融风险分析及提示...105第八章房地产行业信贷建议.107第一节行业总体特点及总量控制建议...107一、行业总体发展特点与授信额度建议...107二、行业资金需求特点授信期限建议...107三、行业竞争特点及客户结构授信建议...107第二节细分子行业(产品)特点总结及授信建议...109一、细分子行业(产品)对比分析总结...109二、细分子行业(产品)产品授信建议...109第三节地区发展特点及授信建议...111一、区域对比及发展特点总结...111二、区域市场授信建议...111[此贴子已经被angelboy于2008-7-2314:27:48编辑过]

  • [转帖]房地产业资金缺口达1.5万亿 潘石屹钱多称急

    “售楼收入2.9万亿,购地支出3万亿”,5月13日,潘石屹在SOHO中国(0410.HK)股东大会的说法将房地产业资金紧张的触目惊心表露无遗。  “按照老潘的说法,那么现在的资金情况非常恐怖!全国的商品房销售均价在4000元/平米左右,其中1400-1500元左右为建安费用,含所得税在内的总税负约是销售收入的10%-15%。每平米剩下的自由购地资金约1800-2100元。所以去年行业的资金缺口可能是在1.5万亿元的量级。”一不愿具名的国内最大房地产公司之一的地区公司副总经理对本报记者表示。  他指出,“所谓自由购地资金包括了利润和原土地成本的回收资金。购地支出只要超出它,房地产公司就必须取得外部资金的支持。而从整个行业来说,这既包括原有房地产公司的融资,也包括刚进入这行业且没有开始卖楼的公司带来的资金,但不管怎么说,1.5万亿的缺口实在太大。”  而面对行业资金此种现状,13日,在香港接受记者采访的SOHO中国董事长潘石屹、行政总裁张欣等却有着一张自己如意的算盘:“所有土地项目,价格比前几个月都要便宜,而且急迫程度都非常高”。  房地产资金情况严峻  《21世纪》:到去年底,你们手头还有150个亿的现金,今年会不会全部用来买地?  潘石屹:目前所有中国的房地产公司当中,现金量最大的就是SOHO中国了,而2008年的形势,从资金的形势来看比较严峻。  我们简单计算一下,去年,中国房地产行业的总体销售额是2.9万亿,但是,去年房地产公司光买土地的钱就花了3万亿!这里面还要付出好几千亿人民币的税金,所以房地产行业总体来说资金非常紧张。  这些房地产公司都寄希望于能在香港上市,可是准备上市的40家房地产公司中,来了2家,没有成功就回去了。因为美国的次贷危机,国际资本市场不景气,所以这些房地产公司能否上市,还是个问号,国际资本能否继续流入中国房地产市场,也还是个问号。  过去10年,国内房地产开发的资金的主要来源是银行贷款。银行贷款分两部分,一部分是给了开发商,另外更重要的一部分是,银行的钱通过房地产按揭贷款流入到房地产行业。可是从今年前4个月的情况来看,无论是银行给开发商的贷款还是按揭贷款,金额都是非常非常少。  中国还在进行宏观调控,CPI指数又特别高,所以中国政府一直在实施从紧的货币政策,现在国内的情况是地多钱少,现在在跟我们谈的所有土地项目,价格比前几个月都要便宜,而且急迫程度都非常高。  《21世纪》:现在谈的土地项目比以前大概能便宜多少?  潘石屹:这个还不能具体说。  张欣:具体的数字我们要公告了才可以谈。  《21世纪》:昨天内地公布了CPI数据,央行同时宣布再次提高存款准备金率0.5%,这是否意味着房地产行业的资金形势更加严峻了?

  • 美林证券--全球房地产行业研究报告2008年5月

    GlobalRealty89:Asiaoutperforms􀂄Japanleadsthepack;HKinsecondplaceAfteradifficultQ1,Japaneserealestatestockssurgedmorethan22%duringAprilandledbythethreelargedeveloperswhichwereupbetween25%and39%asthecreditcrisisintheUSbegantosubsideandinvestorstookadvantageoftheattractivevaluationsintheregion.HongKong,whichweraisedtooverweightlastmonth,rose12%inAprilandthisregionispoisedtomaintainstrongoverthenext3to6monthsasresidentialsectordemandrunsaheadofnewsupplybyafactorof2xwhichcouldpushpriceshigherbyanother30%overthenext18months.UStakeslastplaceinAprilAfterastrongrelativeperformanceduringQ1,wereducedtheUSmarkettoanunderweightgivenourconcernoverthehealthoftheUSeconomyanditsimpactonearningsfortheUSmarketespeciallyinthesecondhalfoftheyear.WhileQ1earningsresultscanbeclassifiedas“inline”thecommentsfrommanagementareclearlyonthecautioussideandthisresultedinagainoflessthan6%duringApril.YTD,theUSREITmarketisup8%andthesectornowtradesata2%premiumtoNAVwhichisin-linewiththesector’slong-termaverage.RaisingJapantooverweight;EuropeunderweightWhileourcolleaguesintheUK/Eurregionhavenotloweredmanyratingsoverthepastmonth,weremainconcernedabouttheoccupationalcycleandfurtheryieldshiftinthisregionandexpecttheEuropeanstockstounderperformoverthecomingmonths.Ontheflipside,weareraisingJapantooverweightfrommarketweightbasedonstableofficedemand(vacancyunder3%)andfirmcaprates.TopglobalBuyratingsTherewereafewchangestoourtopglobalpicksthismonth(seepagep.21and22foracompletelist.IntheUS,wefavorSimonandDigitalRealtywhileourUKcolleaguesfavorBigYellowandSafestore.InAustraliaourtoppicksareGoodmanandWestfieldwhileinHongKongourtoppickisSinoLand.InSingaporewefavorCapitaCommercialTrustandCDLHospitality.Withintheemergingmarkets,wefavorMRVEngenhariaeParticipacoesofBrazil,DLFofIndia,andChina’sBejingNorthStar,whichisdefensiveduetotherelativelyhighlevelofincomebeinggeneratedwithinitsdevelopmentportfolioversusthatofitsChinesedeveloperpeers.GlobalConference–September17thand18thinNYMerrillLynchishostingitsAnnualGlobalRealEstateConferenceinNYConSeptember17thand18th.InadditiontothetwodayconferencewearehostingpropertytoursinBoston(9/15)andNY(9/16)sopleasemarkyourcalendarandjoinusforaweek-longeventintheFall.ContentsPerformance:April‘083SnapshotofML’sGlobalCoverage3SummaryValuationStatistics4RecentMLResearchHighlights5RegionalCommentary6Australia6April’sBest&WorstPerformers19EconomicandFXData20TopBuyPicks21TopSellPicks22Top25GlobalStocks23GlobalValuationComparison24Appendix:GlobalPropertyData32PriceObjectiveBasis&Risks40GlobalTeamPage47

  • 高盛--中国房地产行业研究报告2008年5月

    China:RealEstateDevelopersSurveyimpliessubstantialdownsiderisk;D/GsectortoCautiousDowngradecoverageviewtoCautiousWeseeincreasingdownsiderisktodevelopers’earningsandNAVsduetothepersistentmacrooverhang,developers’stretchedfinancialpositions,andweakdemandsentimentvs.crowdedsupply.Further,ourrecentproprietaryhomebuyersurveyin12majorcitiesinChinasuggestsa10%-20%pricecutormorefromcurrentlevelswouldbenecessarytostimulatedemand.Suchapricecutexpectationisatleast5%-15%morethanourpreviousbase-caseassumption.Wethereforemakethefollowingrevisionstothesector:(1)wecutourpricegrowthassumptionbyanother5%(todown15%-20%fromDec-07levelonaverage);and(2)wefurtherreduceournewlandacquisitionprojectionbycappingtheend-2008Enetdebttoequityratioto70%.Despitethesedownwardrevisions,webelieveprevailingrisksinthesectorcoulddepressbuyersentimentfurtherandpushthelevelofpricedeclinetowardsthatexpectedbythe1,239respondentstoourproprietaryhomebuyersurvey.Therefore,wedowngradeourcoverageviewontheChinapropertysectortoCautiousfromAttractiveandwidenthesectoraverageNAVdiscountinourTPsto30%from20%(rangeissetat20%-50%forindividualcompanies)tocapturethefurtherdownsiderisktopropertyprices,developers’earningsandNAVs.Meanwhile,werolloutour2010Eearningsforecastsforourcoveragegroupandreviseourunderlyingearningsestimatesby-42%to+162%for2008Eand-50%to+29%for2009E,postthedevelopers’2007annualresults.Giventheseadjustmentswecutoursector-wide12mtargetpricesby13%-45%,implying3%avg.downsidepotential.DowngradeR&FtoSell;COLI,Sino-Ocean&SOHOtoNeutralWedowngradeCOLI(688.HK),Sino-Ocean(3377.HK)andSOHO(410.HK)toNeutralfromBuy;R&F(2777.HK)toSellfromNeutral,andaddthistoourConvictionSelllist.WebelieveCOLI’svaluationalreadyfullyreflectsourpositiveviewonitsfundamentals.TheimpliedupsideforournewSino-OceantargetpriceisnothighenoughtojustifyaBuyrating.WeremovetheTiananmenSouthprojectfromourpotentialNAVcalculationforSOHO;withtheBeijingOlympicgamesonlyafewmonthsaway,managementhasyettodeliveronitspromiseofeightmonthsagototransfertheprojecttothelistco.AstheA-sharelistingseemstobefurtherdelayed,wethinkaslowdowninconstructionpaceisabetteroptionforR&Ftoquicklyrelieveitselfofcashflowpressureswhichwilllikelyleadtomoreearningsdisappointment.Keyrisks:Fasterandstronger-than-expectedtransactionvolumerecoveryinthecomingmonths;lessinflationarypressure,allowingthegovernmenttorelaxsometighteningmeasures.[此贴子已经被作者于2008-5-1623:08:41编辑过]

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