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  • 德意志银行--中国房地产行业研究报告2008年5月

    ChinaPropertyDemanduptrendtocontinue;upgradetoNeutralDannyBao,CFAResearchAnalyst(86)2138962839danny.bao@db.comLingXuResearchAnalyst(86)2138962834ling.xu@db.comDefensiveshifttoprovenleaderswithstrongB/SandcommercialplaysWebelievegovernmentpoliciestotameinflationwillleadtoarestrictivelendingenvironmentfordevelopers.Thepolicyregimewillfacilitateacceleratingindustryconsolidationdrivenbyrisingcapitalrequirement.Weexpectleadingplayerswithfinancialresourcesandconstructioncapacitytocapturemoremarketshare.Inaddition,investmentpropertiesinlargemetropolitancitiesshouldyieldpositiverentalreversions.Assuch,investorsshouldswitchtotheseprotectivenamesandavoidover-leverageddevelopersandlandlords.DeutscheBankAG/HongKongAllpricesarethosecurrentattheendoftheprevioustradingsessionunlessotherwiseindicated.PricesaresourcedfromlocalexchangesviaReuters,Bloombergandothervendors.DataissourcedfromDeutscheBankandsubjectcompanies.DeutscheBankdoesandseekstodobusinesswithcompaniescoveredinitsresearchreports.Thus,investorsshouldbeawarethatthefirmmayhaveaconflictofinterestthatcouldaffecttheobjectivityofthisreport.Investorsshouldconsiderthisreportasonlyasinglefactorinmakingtheirinvestmentdecision.Independent,third-partyresearch(IR)oncertaincompaniescoveredbyDBSI'sresearchisavailabletocustomersofDBSIintheUnitedStatesatnocost.CustomerscanaccessthisIRathttp://gm.db.com,orcall1-877-208-6300torequestthatacopyoftheIRbesenttothem.DISCLOSURESANDANALYSTCERTIFICATIONSARELOCATEDINAPPENDIX1IndustryStrategyToppicksCOLI(0688.HK),HKD16.40BuyChinaVanke(200002.SZ),HKD18.70BuyFranshion(0817.HK),HKD3.30BuyRREEFCCT(0625.HK),HKD3.73BuyGuangzhouR&F(2777.HK),HKD22.30HoldCompaniesfeaturedCOLI(0688.HK),HKD16.40Buy2007A2008E2009EP/E(x)23.121.615.0EV/EBITDA(x)14.610.97.1Price/book(x)4.73.73.1ChinaVanke(200002.SZ),HKD18.70Buy2007A2008E2009EP/E(x)22.915.011.4EV/EBITDA(x)14.08.26.3Price/book(x)4.63.32.7Franshion(0817.HK),HKD3.30Buy2006A2007E2008EP/E(x)–29.015.3EV/EBITDA(x)–21.42.8Price/book(x)0.01.91.7RREEFCCT(0625.HK),HKD3.73Buy2007A2008E2009EP/E(x)51.717.715.3EV/EBITDA(x)27.112.011.1Price/book(x)0.70.70.7GuangzhouR&F(2777.HK),HKD22.30Hold2007A2008E2009EP/E(x)26.216.313.0EV/EBITDA(x)19.411.410.6Price/book(x)6.94.23.5RelatedrecentresearchDateUpcyclewillresumein2008DannyBao,CFA07Dec2007Year-enddefensivestrategyDannyBao,CFA12Nov2007ValuationmattersDannyBao,CFA12Jul2007UpcomingeventsDateDBAsia&AustraliaPropertyConferenceHongKong28-29May2008SitevisitsZhuhai/Macau30May2008GlobalMarketsResearchCompanyAggressivetighteningmeasurestotamerisinginflationOurChiefEconomistforChina,JunMa,expectsmonetarypolicytoremaintightforthecomingmonthsduetostronginflationarypressuresandthegovernment'scommitmenttofightinflation.Weexpectbanklendingtodeveloperstoberestrainedintheshortterm.Recentgovernmentlandpolicytorequirefullpaymentofland-userightsalsoincreasescapitalintensity.Webelieveconsumermortgagelendingwillalsobemonitoredcloselybythecentralbank.Preferentialtreatmentwilllikelybegiventofirsttimebuyersofsmallhomes.Creditrestraintonconsumermortgagesmayhelpeaseordinaryhousingdemanddrivenbystrongurbanizationtrend.DeteriorationofChina’spropertypricesisunlikely,duetocurrentsupplyshortage,inourview.However,developerswithstretchedbalancesheetsmaynotsurvivethecrunch;thosewithfastassetturnovermodeltoacceleratecashconversionwillprosperfromthecreditsqueeze.“Cashisking”fordevelopers;investmentpropertieswillshineinlargecitiesBalancesheetpositionandcashflowaremoreimportantfordevelopersthanbefore.Governmentpoliciesonthepropertysectorrequiredeveloperstosignificantlyincreasecompletionofaffordablehousing.Therefore,itissensiblefordeveloperstorampupcompletionandpre-salewithoutpricehikes,inourview.Wealsore-arrangedourfivekeyfactorstohelpinvestorsidentifylong-termindustrywinners.China’ssecularurbanizationuptrendandreorientationtowardsadomesticconsumptiondriveneconomywilldriverentaldemandandreversionratesinmetropolitancitiessuchasShanghaiandBeijing.Wearepositivetowardsthefutureoutlookoftheinvestmentpropertiesrentalmarketinlargecities.Ourtoppicks:COLI,VankeB,FranshionandRREEFCCTWeconsiderbothPERmultipleandNAVtobeimportantvaluationmetricsforChinapropertycompanies.ForREIT,weuseDDMandcomparableyieldasthevaluationmetrics.WebelieveVankeB(TP,HK$26.50)andCOLI(TP,HK$19.70)willcapturemoremarketshareinresidentialdevelopmentmarket.OurTPssuggest42%and20%upside,respectively.Franshion(TP,HK$4.20)andRREEFCCT(TP,HK$4.50)willbenefitfrompositiverentreversionsinTier-lcities.OurTPssuggest27%and21%potentialupside,respectively.Keyrisks:1)significantdeteriorationofpropertypricesinChina,2)prolongedgovernmentpolicymeasures,and3)upsideriskforR&Fissubstantialimprovementinitscompletionslippages.TableofContentsInvestmentthesis..............................................................................3Outlook....................................................................................................................................3Valuation..................................................................................................................................3Risks........................................................................................................................................3Inflationatrisk...................................................................................4Historicalsectordowngrade.....................................................................................................4Tighteningmeasurestocontinue..............................................................................................5Lendingtodeveloper................................................................................................................6Lendingtoconsumers..............................................................................................................6Creditcrunchtodevelopers.............................................................7Contractionofdeveloperloans.................................................................................................7Landcostpressurestoeasefordevelopers.............................................................................9Cashflowiscrucialfordevelopers.........................................................................................10Growthdeceleration.......................................................................12Supplyshortageremainsintheshortterm.............................................................................12Managedgrowthforconsumermortgage..............................................................................12AffordabilitystillintactforoverallChina..................................................................................13IncreasingHousingFundpenetrationwillboostaffordability.................................................14DemandandASPremainresilientwithsomeregionalweakness..........................................15Investmentproperties.....................................................................16Positiverentalreversions........................................................................................................16Largemetropolitancitiesremainthefocus.............................................................................16Investmentstrategy........................................................................18Fivefactorsre-arrangedforstockselection............................................................................18Buyleaderswithtrack-recordandstrongB/S.........................................................................18Avoidhighlyleverageddevelopersandlandlords...................................................................18Buycommercialplayatreasonableprice................................................................................18Valuationframework...............................................................................................................19ChinaVanke.....................................................................................21COLI..................................................................................................33GuangzhouR&F...............................................................................42Franshion..........................................................................................52RREEFCCT.......................................................................................59AppendixA.......................................................................................66Housingaffordability...............................................................................................................66Beijing....................................................................................................................................66Shanghai................................................................................................................................67Tianjin.....................................................................................................................................67Chongqing..............................................................................................................................68

  • 德意志银行--香港房地产行业研究报告2008年5月

    2May2008HKPropertyDevelopersPreparingforanotheruptrend;5tradestoplayKenYeungResearchAnalyst(852)22036163ken.yeung@db.comGetpositionedbeforeanotheruptrendinphysicalpricesWebelieveHKpropertyprices(residential,officeandretail)willreverttoanuptrendin3-6monthstimedrivenbystrongfundamentalfactors.WepreferdeveloperswithhighexposuretoHKassets(excludingdecentralisedoffice)andChinacommercialproperties.OurtoppicksareKerryProperties,NWDandtheHendersonLandStub.DeutscheBankAG/HongKongAllpricesarethosecurrentattheendoftheprevioustradingsessionunlessotherwiseindicated.PricesaresourcedfromlocalexchangesviaReuters,Bloombergandothervendors.DataissourcedfromDeutscheBankandsubjectcompanies.DeutscheBankdoesandseekstodobusinesswithcompaniescoveredinitsresearchreports.Thus,investorsshouldbeawarethatthefirmmayhaveaconflictofinterestthatcouldaffecttheobjectivityofthisreport.Investorsshouldconsiderthisreportasonlyasinglefactorinmakingtheirinvestmentdecision.Independent,third-partyresearch(IR)oncertaincompaniescoveredbyDBSI'sresearchisavailabletocustomersofDBSIintheUnitedStatesatnocost.CustomerscanaccessthisIRathttp://gm.db.com,orcall1-877-208-6300torequestthatacopyoftheIRbesenttothem.DISCLOSURESANDANALYSTCERTIFICATIONSARELOCATEDINAPPENDIX1SectorStrategyToppicksNewWorldDev(0017.HK),HKD20.10BuyKerryProp(0683.HK),HKD52.75BuyHendersonLandDev.Co.(0012.HK),HKD59.50BuyCompaniesfeaturedCheungKongHldgs(0001.HK),HKD121.40Buy2007A2008E2009EP/E(x)10.423.914.6EV/EBITDA(x)9.812.67.9Price/book(x)1.51.21.1HendersonLandDev.Co.(0012.HK),HKD59.50Buy2007A2008E2009EP/E(x)15.120.922.7EV/EBITDA(x)21.823.921.9Price/book(x)1.11.21.1SHKPropertiesLtd(0016.HK),HKD136.50Buy2007A2008E2009EP/E(x)19.328.123.5EV/EBITDA(x)17.530.418.2Price/book(x)1.31.71.7NewWorldDev(0017.HK),HKD20.10Buy2007A2008E2009EP/E(x)24.317.314.6EV/EBITDA(x)19.120.816.9Price/book(x)1.21.21.2SinoLandCo(0083.HK),HKD19.70Hold2007A2008E2009EP/E(x)18.430.317.9EV/EBITDA(x)10.726.513.7Price/book(x)1.61.81.7HangLungProperties(0101.HK),HKD31.70Hold2007A2008E2009EP/E(x)38.526.624.2EV/EBITDA(x)32.921.218.9Price/book(x)2.12.32.2KerryProp(0683.HK),HKD52.75Buy2007A2008E2009EP/E(x)27.625.418.6EV/EBITDA(x)10.122.916.5Price/book(x)2.01.71.6GlobalMarketsResearchCompanyPropertypricestoregainmomentumin3-6monthstimeWeexpectHongKongresidentialpricestoseea5-10%pullbackforthenext3-6monthsduetonegativeimpactofglobalcreditcrisisonHK’seconomy.However,webelievetheuptrendwillresumeinlate2008inviewofstrongsupply/demanddynamicsandexpectedbottom-outofHKeconomyin4Q08.CentralofficeandretailpropertiesarealsoexpectedtoseeapickupinrentalgrowthduetoanexpectedreboundinGDPandretailsalesfrom4Q08.Undemandingvaluationafterseeinga16%declineinsharepriceYTDSharepricesofHKdevelopershavedroppedby16%YTDandmostofthemnowtradebelowtheirhistoricalaverageNAVdiscounts.Historically,propertydevelopershavetradedatanaverageof14%discounttotheirNAVs.Webelievethecurrentsectoraveragevaluationof19%discountischeapinviewofanexpectedrecoveryofpropertymarketinlate2008.OurTopPicks–Kerry,NWDandtheHendersonLandStubWelikedeveloperswithhigherexposuretoHongKongresidential,office(Centralonly)andretailsegments.WealsopreferChinacommercialpropertiesduetoexpectedstronggrowthinrentalswithlesspolicyrisksinvolved.Basedondevelopers’exposuretothesepreferredsegmentsandcombinedwithourviewoftherelativeattractivenessofcurrentvaluations,ourtoppicksareKerry,NWDandtheHendersonLandStub.PairtradeideasWithanexpectedsofteninginresidentialpricesnearterm,someinvestorsmaypreferahedgedexposure.Withthisinmind,werecommendtwopairs(1)LongNewWorldDevandShortSinoLand,(2)LongKerryPropandShortHangLungduetosignificantgapsintheirvaluationsandsimilarnatureoftheirbusinesses.Keyrisksareinterestrate,HKeconomyandsupplyThekeydownsideriskstoourinvestmentcaseare1)stronger-than-expectedimpactofUSrecession,2)downwardrevisionofHongKongandChinaeconomicgrowth,3)increaseinUSandhenceHKinterestratesanda4)changeinHKgovernment’srestrictivelandsupplypolicy.TableofContentsInvestmentthesis..............................................................................3Outlook....................................................................................................................................3Valuation..................................................................................................................................3Risks........................................................................................................................................3Assetmix:whichdeveloperisthebest?.........................................4Fromsingle-citydeveloperstoHK-Chinapropertyconglomerates...........................................4Toppicks–Kerry,NWDandtheHendersonLandStub...........................................................6Pairtradesforthenext3-6months...........................................................................................7HKresidential:abreakafterstrongrally.......................................10Residentialpricestopullback5-10%andthenresumeuptrend.............................................10Expectedrecoveryinpricesafter5-10%correction...............................................................11Implicationsofslowdowninpropertytransactionvolume.....................................................11Implicationsofrecentequitymarketcrash.............................................................................13ImplicationsofUSeconomicslowdown.................................................................................14HKoffice:headingforasoftlanding.............................................16Rentalgrowthexpectedtoslowafterfour-yearrally..............................................................16Officesupplymainlycomesfromdecentralizedarea.............................................................17HKretail:slightlyoutperformsoffice.............................................20Retailrentalscorrelatestronglywithretailsales.....................................................................20Take-upvolumetomatchsupply............................................................................................21NAVsandearningsrevision...........................................................23NAVsandearningsrevisionbasedonournewassumptions.................................................23Sectorvaluation...............................................................................25Backtoattractivelevel............................................................................................................25Sectorcomparisontable.........................................................................................................26Sensitivityanalysis..........................................................................27Sensitivityanalysisforchangesinpropertyprices..................................................................27CheungKongHldgs.........................................................................28HendersonLandDev.Co.................................................................32SHKPropertiesLtd..........................................................................35NewWorldDev................................................................................38SinoLandCo....................................................................................42HangLungProperties......................................................................45KerryProp........................................................................................48

  • 2007年房地产金融业分析报告

    摘要我国房地产金融市场以一级市场为主,二级市场尚未真正建立起来。一级市场体系中虽已包括商业银行、住房储蓄银行、非银行金融机构、住房公积金中心等机构,但仍以商业银行为主,其它机构发展并不充分或仅处于起步阶段。2006年全国房地产开发投资增速小幅回升。全国累计完成房地产开发投资额1.9万亿元,同比增长21.8%,比上年同期加快2个百分点,低于同期固定资产投资增速。其中,住宅投资增长速度为25.3%,高于同期房地产投资增幅3.5个百分点;经济适用房投资同比增长32.7%,经济适用住房投资下降的趋势得到明显改善。在银行房地产贷款方面,2006年末,全国商业性房地产贷款余额3.68万亿元,比年初增加6653亿元,同比增长22.1%,增速比上年同期快5.9个百分点。其中,房地产开发贷款余额1.41万亿元,比年初增加2996亿元,同比增长27%,增速比上年同期快10个百分点;购房贷款余额2.27万亿元,比年初增加3630亿元,同比增长19%,增速比上年同期快3.3个百分点。在房地产信托方面,受国家房地产宏观调控影响,2006年房地产信托品种及规模等方面都停留在2005年的水平之上。全年国内共发行90只房地产信托产品,发行规模约147亿元。而2005年这个数据为121只房地产信托产品,发行规模157.27亿元。在海外资金方面,根据国家外汇管理局《2006年上半年中国国际收支报告》,2006年上半年,新设外资房地产企业1180家,同比增长25.04%;合同外资金额128.52亿美元,同比增长55.04%;实际使用外资金额32.2亿美元,同比增长27.89%。与之相对应的,去年上半年外资房地产行业新增外债17.35亿美元,同比增长203.32%。截至2006年6月末,外资房地产外债占全部房地产外债的92.13%,外资房地产行业外债总量呈现逐年递增趋势。总的来说,我国房地产金融业还处于发展壮大时期,银行房地产贷款在我国房地产金融业中占主导地位,积聚的风险也比较多,主要包括市场风险和信用风险等。房地产信托和海外资金虽然在快速发展,但在我国房地产金融市场的比重还是很有限,并且是在宏观调控的背景下进入房地产金融市场,风险控制较好。证券化等二级市场的发展有助于银行分散其信贷风险,但我国房地产金融的二级市场的发展才刚起步。在银行没有一个很好的风险交易市场的情况下,银行只有通过更审慎和严格的信贷政策来控制风险。信贷资金的收紧,有利于房地产信托和海外资金等进入房地产金融市场,促进房地产金融市场的多元化发展。

  • 2008杭州房地产研究报告

    录第一部分:房地产发展环境分析41、社会经济环境分析41.1GDP41.2.收入水平61.3.固定资产投资71.4.物价指数71.5.城市化率82、政策环境分析92.1.历年房地产调控政策回顾92.2.2007年房地产政策分析113、土地市场分析133.1.土地供应区域集中化133.2.各区域土地成交情况133.3.价格分析:地价屡创新高14第二部分:2007年房地产市场发展特点161、2007年杭州房地产市场发展特点161.1.市场竞争范围扩大,产业组织化程度不断提高161.2.产品差异化程度不断增强,市场的层次性日益丰富161.3.土地购置资金持续快速增长,行业进入壁垒进一步提高161.4.市内主要区域市场竞争激烈,跨区域运作趋势日渐显著171.5.品牌开发企业优势凸现,引导市场运行主流17第三部分:房地产市场运行状况181、房地产开发经营状况181.1投资额181.2.新开工面积191.3.施工面积201.4.竣工面积211.5.销售面积221.6.销售金额221.7.销售价格231.8.销供对比242、房地产市场供求状况及价格分析252.1.住宅252.2办公楼362.3.商业43第四部分:2008年房地产发展预测501、杭州房地产市场总体预测501.1供应预测501.2需求预测521.3价格预测542、土地市场状况预测553、住宅市场发展预测573.1供给预测573.2需求预测593.3价格预测604、写字楼市场发展预测614.1供给预测614.2需求预测624.3价格预测635、商业市场发展预测645.1供给预测645.2需求预测655.3价格预测66附录1:2007年房地产相关政策:67附录2:杭州市住房建设规划(2008—2009年)70

  • [原创]2008中国及主要城市房地产行业发展研究报告

    目录1、中国房地产行业发展外部环境分析41.1宏观经济环境分析41.1.1 2007年宏观经济运行分析41.1.22008宏观经济发展趋势展望81.2房地产宏观调控政策分析102、中国房地产业发展现状分析182.1 中国房地产业发展历程182.2 2007年中国房地产业发展特点及问题202.2.1房地产业发展特点202.2.2房地产业目前存在的问题202.3 2007中国房地产市场运行情况分析232.3.1土地市场232.3.2房地产开发投资252.3.3商品房市场282.3.4分物业市场332.3.5房地产价格403、主要城市房地产市场发展现状453.1 北京房地产市场发展状况分析453.1.1房地产市场综述453.1.2房地产供给分析473.1.3房地产需求分析493.1.4房地产供求对比分析503.1.5房地产价格分析513.2 上海房地产市场发展状况分析513.2.1房地产市场综述513.2.2房地产供给分析523.2.3房地产需求分析543.2.4房地产供求对比分析553.2.5房地产价格分析563.3 广州房地产市场发展状况分析573.3.1房地产市场综述573.3.2房地产供给分析603.3.3房地产需求分析623.3.4房地产供求对比分析633.3.5房地产价格分析643.4 深圳房地产市场发展状况分析653.4.1房地产市场综述653.4.2房地产供给分析673.4.3房地产需求分析683.4.4房地产供求对比分析703.4.5房地产价格分析713.5 天津房地产市场发展状况分析723.5.1房地产市场综述723.5.2房地产供给分析743.5.3房地产需求分析753.5.4房地产供求对比分析773.5.5房地产价格分析783.6 武汉房地产市场发展状况分析793.6.1房地产市场综述793.6.2房地产供给分析813.6.3房地产需求分析833.6.4房地产供求对比分析843.6.5房地产价格分析863.7 重庆房地产市场发展状况分析863.7.1房地产市场综述863.7.2房地产供给分析883.7.3房地产需求分析893.7.4房地产价格分析903.8 南京房地产市场发展状况分析923.8.1房地产市场综述923.8.2房地产供给分析943.8.3房地产需求分析953.8.4房地产供求对比分析963.8.5房地产价格分析983.9 杭州房地产市场发展状况分析983.9.1房地产市场综述983.9.2房地产供给分析993.9.3房地产需求分析1023.9.4房地产供求对比分析1043.9.5房地产价格分析1043.10 成都房地产市场发展状况分析1053.10.1房地产市场综述1053.10.2房地产供给分析1083.10.3房地产需求分析1103.10.4房地产供求对比分析1123.10.5房地产价格分析1144、2007年中国房地产行业经营主体分析1154.1中国房地产企业整体运行状况分析1154.2中国房地产百强企业发展特点分析1164.3积极扩张型企业分析1254.4中国房地产百强企业TOP101294.5中国房地产百强之星1365、中国房地产行业发展趋势分析1395.1房地产行业发展趋势1395.2房地产市场发展趋势1405.3房地产企业发展趋势142[此贴子已经被作者于2008-10-811:13:00编辑过]

  • 戴尔模式不适用于房地产业吗?

    戴尔模式不适用于房地产业吗?2007-11-1214:44:00 作者: -->--何平  最近香港路劲基建增资控股顺驰的事件引起了媒体的极大关注,主流的意见是顺驰扩张速度太快,引起管理滑坡,导致项目质量出现问题,加上宏观调控带来的影响,引发销售不畅,从而使绷得太紧的资金链断裂,使顺驰最终不得不贱卖。也有部分专业人士认为顺驰的失败根源于IT模式,或准确地说戴尔模式在房地产业应用的失败,即使没有宏观调控,顺驰出问题也是迟早的事。这些意见当然有道理,但是我们还想进一步问戴尔模式能应用于房地产业吗?如果可以的话,需要满足什么样的条件,如果不行的话,其原因是什么。如果能回答这样的问题,顺驰这个案例就可以给我们提供更多的借鉴意义。  根据杜邦分析模型,企业的净资产收益率=销售利润率*资产周转率*财务杠杆,不考虑财务杠杆,企业为了获得期望的净资产收益率,在选择业务模式时,可以有不同的选择,有选择销售利润率高,但资产周转率低的,如PC中的IBM、HP;也有选择销售利润率低,但是资产周转率高的,如戴尔,这种模式有时也称为戴尔模式。从理论的角度看两者都可以获取期望的投资收益率,但是两者对企业运作能力的要求有较大的区别。通常高销售利润率模式在品牌的高档定位、产品或服务的品质、员工的综合素质要求方面较高;而戴尔模式在解决供应链整体协调配套和规模化复制上必须有其独到的能力。应该说两种模式都有其成功的可能,在其战略内部匹配没有问题时,最终决定竞争胜负的是各自定位的客户群体的变化,在PC业戴尔模式最终取得了胜利,IBM被迫退出PC行业,其原因即在于此。  戴尔模式的成功有几个特点:1.其产品不同于传统大规模生产的单一产品,而是根据客户需要进行定制,加上其强大的网络营销系统,解决了规模销售问题;2.其生产过程不同于传统的流水线生产模式,而是在零部件标准化的前提下实现模块化组装,因此大大缩短了因调整生产设备所浪费的时间;3.零部件的供给实现了与上游的协同,节省了库存,也获得了保质保量的供应。由于以上特点,戴尔模式进入了扩大销售,降低采购成本,同时也降低了生产成本,进一步降价促进销售,又进一步降低成本的良性循环。  我们看到顺驰在应用戴尔模式时,其产品没有实现标准化设计,也没有因为大规模的生产控制质量降低采购成本和生产成本,相反因为要缩短生产周期,反而在各个环节增加了成本。同时土地高价购买的外溢效应,使其周边的房地产升值,即其竞争对手获得了更多的利润,但自己因为成本高居不下降价空间太小,纵使其有二手房交易网络提供支持,也无法获得销售的快速实现。  由此有的人士认为戴尔模式不适用于房地产业是导致顺驰困境的原因,主要理由是认为房地产产品的个性化强,由于房地产产品众所周知的特殊性,其生产过程不能加快。正如我们上面所分析的戴尔模式并不排斥产品的差异化,相反正是因为产品的个性化定制缩短了产成品交付到客户的时间,其次我们来看一下事实,中国的房地产业目前已经出现了异地复制,最典型的是万科城市花园等品牌产品已经在不同城市复制。再次从房地产业的主要产品住宅来看,客户细分的基础除了目前大肆炒作的概念外,还可以按消费者的生命周期来分,如单身、没有小孩的夫妻家庭、有小孩的家庭、空巢家庭等,这些细分家庭对住房要求的差异相对较小,是可以用相同或相近的产品来满足各细分客户群需要的;从采购的角度看房地产业由于规模效应降低成本的效果是很明显的,由于建筑体量大,在建筑招标中控制质量降低成本也是容易实现的。因此我们认为戴尔模式在房地产业还是能应用的,但是顺驰在应用时却不具备相关条件。  其实房地产行业已经出现了明显不同的战略集团,即客户导向型战略集团和土地导向型战略集团,前者又可分为规模复制型和项目定制型,以特定的客户群体为目标,在土地购买、产品设计、价格确定以致物业服务方面都有确定的定位和协调一致的要求,土地导向型企业则根据地块的位置进行差异化客户定位。从能力的培养和积累来看客户导向型战略更容易复制,也更容易规模化,而土地导向型战略在规模复制方面则面临更多的困难,这是顺驰在应用戴尔模式面临困难的内在原因,因此我们看到万科与顺驰在同样的宏观调控背景下表现大相径庭。我们的结论是房地产业可以适用戴尔模式,其前提是客户导向型战略的企业,而非土地导向型战略的企业。土地导向型战略的企业如顺驰,更适用于选择高销售利润率的模式,房地产业中的万科更这样内部管理严谨、内部运营基本实现了标准化的房地产企业更适用于戴尔模式,而非顺驰。  但不可否认的是顺驰缩短房地产开发销售周期的许多做法,也表明了房地产业提高效率还有很大空间,顺驰为了加快总资产周转率的办法若应用于万科,将会提高其资产周转率,使万科获得更快的成长,这是我们从顺驰的发展模式中看到的积极因素。

  • 房地产商为什么收购媒体?

    房地产商为什么收购媒体? 来源:上海国资(上海)   房地产商收购媒体肯定不是单纯的投资,而在谋求更大的话语权陈永苗/文碧桂园主席杨国强竞购邵逸夫掌管的香港电视广播有限公司未果之际,内地又一房产大佬许荣茂也参与竞购。据世茂新闻发言人证实,作为世茂董事局主席的许荣茂如碧桂园董事局主席杨国强一样,也是以个人身份参与竞购TVB。同为内地身价以百亿计的富豪、地产巨头,杨国强与许荣茂怎么会对TVB这样的传媒公司有如此强烈的兴趣?由于目前房地产行业不断传出利空,杨国强许荣茂的收购行动被许多人士认定是房地产行业的一种信号,这一行业的风险可能在累积,房地产行业需要分散投资以避风暴。而且杨国强许荣茂是自己东挪西借来收购,更无法相信这不是财大气粗的冲动使然。从房地产到传媒,跨度极大。这肯定不是单纯的投资,而在谋求更大的话语权。房地产是中国经济的支柱产业之一,而房地产经济带来的社会问题,是内政中的最大问题之一。房地产业严重依赖于没有理顺的经济政治框架,无法解决一些深度问题,积累下来的问题越来越多。那么理顺经济政治框架,不仅仅是国家政策的需要,也是房地产开发商的需要。近年来,房地产开发商涌现一些代言人,例如任志强(博客)、王石、冯仑、潘石屹(博客)。他们频繁通过媒体和网络发出声音,为房地产界的特殊利益辩护。按照他们的说法,房地产界的特殊利益与国家人民的普遍利益相一致。房地产商不仅涌现代言人,而且还要掌握知名媒体作为喉舌。房地产商间接控制媒体,很早就开始了,最早是通过投放广告,让媒体忌惮,自动过滤关于他们的负面新闻。后来干脆投资,因为有关政策的限制,只能控制经营,而对采编只能是间接影响。浙江广厦很早就开始了投资杭州一家报纸。如今两宗大收购,更是引起观察人士的注意和警惕。培根说:“知识就是力量”。福柯却更进一步指出:“知识就是权力”。福柯在揭示现代社会的秘密的时候,发现了知识背后的权力关系和一个群体对另外一个群体的支配关系。话语权背后的权力结构中,强者对弱者形成控制关系。强者具有话语权,他们决定话语的内容,决定讨论题目的优先顺序和探讨内容,决定社会话语的语境,其实体现的是知识精英对社会的支配关系,反映的是社会背后深刻的权力结构。谁决定了主流话题,谁制造了引人注目的话题,谁主导着探讨,往往是我们称之为社会政治精英的特定群体,他们通常是知识和权力的精英结盟。为了形成这样的联盟,房地产商会自然而然的渗透进入媒体。在一次讨论“责任地产”的座谈会上,建设部某高官指斥房地产商:“一些企业的经营人员公开发表不负责任的言论,群众意见很大,影响到了房地产市场持续健康发展和社会稳定的和谐。”开发商的话语权引起了建设部的警惕和反感。房地产商收购控制媒体,占据话语权,并不一定是坏事,可是房地产商与广大业主或者社会公众之间的利益并不一致,如果房地产商通过收购控制媒体,掌握话语权,而广大业主或者社会公众却无从拥有自己的话语权,双方无法通过公共意见平台沟通,很可能会导致双方的对立愈发严重。而这显然是各方都不愿看见的。因此,希望地产商还是留给社会公众一点批评的空间。(本文来源:上海国资作者:陈永苗)我在网上看到的好文章希望对大家有用!!!好的话大家顶一下!!!

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