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房地产调控须改变和引导人们的预期(转载)
房地产调控须改变和引导人们的预期徐亚平史上最严厉的房地产调控实行以来，市场观望情绪浓厚。最近几月房地产市场有回暖的迹象，伴随着人民币升值的预期，资产泡沫的压力进一步增大。近期央行的加息，加上房产调控的一系列组合拳，使得人们对房地产市场又处于一种观望之中。但人们依旧普遍担心，是否会像以往一样，短暂的观望之后房地产市场的走势依然如旧。房地产市场的观望情绪，一方面是由于以往数次“越调越涨”的“经验”给人们留下了深刻的印象；但最主要的还是由于人们对政府政策的预期。因为人们普遍预期，政府不会真的、或不敢打压房地产市场，至多是暂时抑制房地产价格的过快上涨。这种预期的根源主要基于：第一，房地产行业目前在我国定位于支柱产业，近年来我国经济运行态势复杂多变，经济发展面临较多的不确定性，所以政府不敢动真格的；第二，地方的土地财政；第三，房贷风险牵连着金融系统；第四，现实生活当中占有较多房产资源的往往为社会的强势群体，他们有着较大的话语权。由于上述原因，使得人们普遍预期，政府不会真的、或不敢打压房地产市场。由于我国房地产市场的投资属性，使得房地产在我国已事实上成为准金融产品，即它的交易主要取决于对未来价格的预期，而不主要取决于它的现价。例如，即使现在的均价为10万/平米，但如果预期它未来还会上涨，投资者依然会踊跃购买；反之，即使现价只有100元/平米,但如果预期未来价格下跌，投资者也会离之而去。我国房地产价格的走势，在很大程度上取决于政府的政策。由于人们普遍预期政府很难对房地产市场动真格的，使得房地产调控的效果总是“事倍功半”。诺贝尔经济学奖得主卢卡斯有一个著名的论断，公众预期会抵消政府调控政策的效应。对于房地产调控，如果不能改变人们的这种预期，房地产调控的效果就一定会大打折扣。在此，问题的关键在于，是否有切实依据能够改变人们的这种预期？从目前我国经济发展的态势和战略目标来说，已有足够依据可以改变这种预期。理由如下。1.房地产行业与经济增长的辩证关系房地产行业与经济增长是一种辩证的关系。一方面，房地产投资存在较长的产业链，对GDP的影响确实很大。但另一方面，房地产行业本身又是一个技术含量较低的行业，它的主要价值实际在于土地。房地产价格的上涨在很大程度上并没有带来真实国民收入的增加，而只是将国民收入从一部分人的口袋里转到另一部分人的口袋里。房地产价格不断上涨，会大量吸引各种资金包括其他实体部门的资金流向房地产行业，推涨资产泡沫，从长远来说，对实体经济的负面影响极大。在目前我国经济转型已迫在眉睫的大背景下，如果容忍房地产价格继续暴涨，我国的经济转型势必成为一句空话。因此，房地产价格的不合理上涨，会导致其负面效应大于其正面效应。另一方面，房价上涨使得相当部分社会公众可支配收入减少，这不仅事实上影响了其它一些行业的发展，也极大影响了我国依靠内需发展经济的战略目标，可以说，让房价回归理性是启动大众消费的基础。因此，必须清醒认识到，经过多年的价格轮涨，我国房地产价格已没有太多的上涨空间。房价如果继续上涨，资产泡沫的风险会越来越大。毫不夸张地说，如果此轮调控失败，房地产行业将会进一步绑架整个国民经济，资产泡沫的破灭在中国将为时不远。价格适度下跌或至少稳定，才恰恰有利于房地产行业的可持续发展，进而有利于经济的长期稳定增长。2.房地产价格适度下跌不会影响房地产行业的发展很多人担心，房价如果走低，会带来房地产投资规模下降，影响房地产行业的发展。那么，决定一个行业发展的基本因素是什么？是平均利润率。一个行业如果能够获得一个社会的平均利润率，那么这个行业就不可能没有投资者。目前我国的很多制造业，利润率是比较低的，但在我国，这些制造业投资规模小吗？正如前面所述，房地产行业本身是一个技术含量较低的行业，能够获取10%以上的利润率应该说就已经非常高了，而目前我国房地产行业的利润率显然远远超出10%，从这个角度看，我国房地产价格还有很大的下跌空间。退一步讲，即使商业房地产投资规模下降，由于房地产行业本身技术含量很低，政府完全可以作为投资主体安排相应的经济适用房建设，既可弥补房地产投资规模的下降，又可增加经济适用房建设，可谓一举两得。3.房地产贷款与银行风险房地产价格下跌不是一定就会引起贷款风险。2009年房价是在下半年才出现暴涨，如果价格回落至2009年以前的水平，2009年下半年以前购买的房屋是不存在因为价格下跌而导致的贷款风险。况且一些银行的压力测试表明，房产降价30%仍可承受，不担心坏账的发生。我国房地产已持续十多年迅猛发展，银行从其中挣的钱已足以应对可能发生的违约损失。4.土地与土地财政房地产价格回调真正可能会引发的问题是影响地方政府的财政预算收入，造成地方财政风险。但辩证地看，这也更加凸显了改变地方政府“土地财政”现状的迫切性和重要性。因为目前土地出让金已成为一些地方政府财政收入的重要甚至主要来源，但房地产价格不可能无限涨下去，这种寅吃卯粮、透支未来的卖地财政显然是不可持续的。并且银行发放了很多基础设施贷款，都是以政府提供隐性担保为基础发放的，而政府隐性担保的还款来源也往往是土地出让收入，这无形当中又增加了银行的信贷风险。尤须警惕的是，当今很多地方经济结构失衡，盲目追求GDP，严重依赖土地财政，造成了地方经济畸形发展，这显然不利于实现我国调整经济结构、提高增长质量的战略目标。5.房价过高与社会稳定目前我国占有较多房产资源的往往为所谓的社会强势群体。房价上涨加大了社会的贫富分化，使富者越富，穷者越穷，无形中加重了一些社会矛盾。如果说在农业社会，当很多人失去土地，社会基础就会不稳固。那么在现代工业化社会，当很多人因为买不起房而事实上成为“漂移”一族，社会基础也同样就会不稳固。综上所述，本轮房产调控目标的实现恰恰有利于维护经济增长、稳定房地产市场和社会安定。因此，政府应加大这方面的理论宣传，打破房地产价格能涨不能跌的谬论，引导公众合理形成预期，使政策的调控能够更好地得到广大公众的响应。从这个角度说，公众的合理预期是不断提高政策效应的一个前提条件。反之，如果连这轮史上最严厉的房地产调控都铩羽而归，那么市场就再没有可预期的长远前景可言，房地产投资行为就会蜕变为赌徒般的博弈，那样对经济增长和社会稳定才是最大的威胁。政策效应的发挥主要借助于两方面的作用机制，一是政策的直接调节功能，如通过动用利率等来实现政策调控目标。二是政策的预期引导功能，就是将政策调整的信号清晰、完整地传递给各经济主体，通过诱导的方式，调整各经济主体的行为，达到政策调控的目的。政策的预期引导效应甚至能够大于政策本身所能够引起的数量变动效应,这正是提高政策有效性的关键所在。近十年来，我国房地产市场发展很快，其微小波动都会对人们的心理及预期产生很大影响，而公众预期的不稳定本身就有可能成为市场扰动的因素之一。在这种市场运行态势之下，如果政府能够较好地稳定和引导公众的预期，那么用小的政策变化就有望实现调控目标，同时也可以降低政策调整本身对市场的冲击程度，减缓市场波动，维护市场的稳定运行。
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转发--国务院参事：房地产腐败不除问题不解
国务院参事：房地产跟足球一样腐败不除问题不解据瞭望东方周刊从地方到全国，房子问题无疑是“两会”上最受关注的第一大话题。说房子已成为亿万国人的头等大事，恐怕没有人会反对。 那么，房地产问题的根源在哪里？又如何破解？《瞭望东方周刊》记者专访了长期关注此问题、并以敢言著称的国务院参事任玉岭。 美国归来的地产商说：在美国利润15%，回国150% 《瞭望东方周刊》：在你看来，中国房地产的问题出在哪里？ 任玉岭：我认为房地产问题应该从解决腐败入手，这是一个要害。就像足球一样，中国的足球为什么上不去？从10年前的世界41名变到了现在的97名，原因在哪？花钱少吗？人员少吗？为什么老在往后退？最后知道了，是因为腐败。 今年1月10日，国务院出台了促进房地产平稳发展的通知，内容切中要害。但这次通知能否很好发挥作用，关键在于政策的执行力能否确保。过去几年为抑制房价飙升，出台了不少通知和文件，但每出台一次文件都迎来一次房价增长。这和当年药品的情况类似，国家降一次药价，药价就迎来一次增长。 我们今天的房地产业，说穿了，就跟足球和当年的药价是一样的。房地产的腐败一天不除，中央关于房地产政策的推动就难以实现。 《瞭望东方周刊》：据你观察，房地产腐败问题到了怎样一个程度？ 任玉岭：应该说相当严重，甚至是积重难返。全国人大常委会原副委员长成克杰、云南原省长李嘉廷、山东省委原副书记杜世成、北京市原副市长刘志军，统统倒在房地产问题上。 我18年来亲眼目睹的一些情况，也同样反映出这个领域的腐败大得不得了。一般情况下，凡是高利润领域都是最易出现腐败的地方。房地产正是如此。20年前我在广西北海当副市长的时候，就已经感受到房地产领域因为有暴利，必然要出现高腐败。当年北海一个管土地的科长出了问题，然后就换了一个工作比较有经验的共产党员来接替，结果他上台不到半年，床底下就被搜出300多万的现金。他临上“断头台”的时候，这300多万还没有动，有的上面夹着名片，他甚至都没有打开过捆。这是一个非常典型的例子。为什么干六个月就有这么多人给他送这么多钱？就是因为这个领域的利润太高了。 举一个我知道的老板的例子。他当时拿了一张图，说要建一个什么中心，就在北海拿到了20亩地，每亩地划拨价10万元，20亩地是200万。可是外面的市场价是80万一亩，他倒出去的时候就变成了1600万。他付出200万的成本之后还剩1400万。从这个老板手中买地的人少带了300万，给他写了个欠条。也就是说，这个老板手里有1100万，除去打点各个方面以后，还有1000万，很快他就成了千万富翁。后来那个欠他300万的人因为买房子买亏了，在泡沫之后垮了下去，一无所有。这个老板就说算了吧，把300万元欠条当着欠款人的面给撕掉了。就这么简单，300万不要了。为什么？因为他的钱赚得太容易了。 我认识的朋友当中，有两个在1997年下海做房地产。一个人借了30万元起家，一个人借了500万元起家。后者在9年后的2006年已经进入了中国财富100强的前几名；而前者，在2005年的一个公开场合，讲他的净资产已经达到25个亿。 所以有些人说房地产没有暴利，那是不顾事实的，这些都是我亲眼目睹、亲身经历、亲自交往的朋友，他们就是这么过来的。 《瞭望东方周刊》：围绕房地产，形成了一个利益共同体。 任玉岭：的确是这样。我有一次在清华大学讲课，有学生跟我说，前一天有个官员来给他们讲，说房地产的利润最多是7%。为什么会出现这种情况？我怀疑是有人被收买了。我还知道，一个房地产开发企业负责售房的人告诉我，某经济适用房小区有一栋位置最好面临花园的大楼，总面积不少于20000平方米，整栋送给了某个主管单位，因此，院内百姓都称这座楼为“腐败楼”。八年多过去了，这栋楼还有很多户没入住。 房地产实际利润如何呢？我2007年春节在北京贵宾楼一个宴会上专门调查了两个房地产老板。我问一个国有成分占主要比例的企业老板，你们的利润有没有100%？他当时说何止100%！ 我又问另外一个从美国回来的房地产老板，他说他在美国的利润是在15%上下，回到国内就达到150%。 应该把房地产的问题，房地产内部的商业贿赂，作为纪检部门查处的重点。这将是解决广大百姓住房困难问题的关键之关键。 在中国没有房子住被认为是最大痛苦 《瞭望东方周刊》：破除腐败的重要性不言而喻，不过除此之外，恐怕还有一些因素也同样属于根子上的原因，比如土地财政的问题。 任玉岭：根治房地产问题，我认为现在有三个方面的观念需要解决。第一个观念，房地产涉及60多个行业，特别是钢铁水泥、建筑材料等行业。谁都担心房地产问题处理不好，会影响经济发展。那些特别关注GDP的经济学家也持有这种观点。实际上，现在“保的是什么”这个问题没有弄清楚。很有可能保的是少数人的利益，是既得利益者的利益，是被腐蚀的某些干部的利益。 那么，房地产要不要保？我认为一定要保。现在的问题是怎样保。只要端正认识，瞄准市场去建房，就一定能保证房地产的稳定发展。 我们有1.4亿农民工在城市，有上千万、甚至更多的由农村走出的大学生，他们对住房嗷嗷待哺。如果我们把建什么样的房地产、为谁建房的问题妥善解决了，房地产就必将面临一个巨大的发展空间。搞得好，不仅不会下滑，而且会有大发展，不仅不会影响GDP的增长，而且会使GDP的增量更有保障。《瞭望东方周刊》：其他两个要改变的观念是什么？ 任玉岭：第二个就是土地财政。必须解决好政府财政对土地的依赖。改革开放初期，我们政府没有靠土地来发展经济，而是靠创新思维、靠改革开放来推进经济发展。再过十年、二十年之后，中国也可能再没有土地可以保政府的财政了。因此，现在依靠土地来维持、促进财政增收的做法，是一种不可持续的做法。现在北京、上海财政的很大比例是靠土地提供的，这样怎么能够降低城市门槛？怎么能够解决广大城市居民没有住房的问题？我们应该考虑让老百姓在土地上受益，一定要遏制通过土地获得财政收益的巨大冲动。 第三个问题，就是建房一定要从中国实际出发。我们有些地方领导，在报纸上喊中国人不需要有自己的住房，说外国人很多都不要自己的住房。这些人没有设身处地，没有把自己放到群众之中。中国人与外国人不一样。首先，中国有两个成语，一个叫“安居乐业”，另一个叫“流离失所”。在中国一旦没有房子，就是最大的痛苦。远在1500年前，杜甫就写道：安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。毛泽东也曾经专门书写过这句话。这句话现在被新加坡的住房部门拿去，作为他们的局训。 改革开放之初，只要国家新建一个科研机构或一所大学，都要想尽办法在周围建一些宿舍。例如中国科学院的很多研究所，又如北京学院路的很多大学，都是这样。年轻人在那里工作，吃完晚饭就上实验室，有时晚上的工作时间比白天还多。我们现在的科技资金成几十倍、上百倍地增加，为什么还与诺贝尔奖无缘？我认为是与我们很多的安排，与很多年轻人没有固定居所是有直接关系的。居住在几十公里以外，路上要消耗几个小时，怎么能够安心？怎么能有更多的时间钻研问题呢？ 要使大家居有恒，并不是说一定要拥有房产权。我一直主张要大量兴建廉租房，多到只要有人需要就可以租给你。到这种程度，房地产也会得到大发展，人民也可以安居乐业了。 还有，由于没有住所，很多农民工夫妻同在一个城市，却不能在一起生活。也因为没有房子，有很多农民工只能把妻子留在家乡。广州前几年曾有一个报纸报道，63%的已婚农民工常年没有夫妻生活。我在金华做调查的时候，有一个小市的市长告诉我，农民工因为没有自己的居所，夫妻在树林里做爱还被公安局给抓了。这个例子虽然小，但是很值得我们注意。还有儿童，现在有两千多万儿童留在农村，不能和父母在一起，原因是什么？就是没有房子，没有便宜房子。这就为我们的社会不仅带来了今天的问题，而且会带来明天的问题。最近有专门研究指出，新生代农民工的犯罪问题，很多与缺乏双亲的照顾和教育直接相关。 房地产不可背离广大百姓的基本需求 《瞭望东方周刊》：但是，在现实中怎么才能实现你所说的这几个突破？ 任玉岭：最重要的，土地要与保障性住房紧密配套。要解决好保障性住房，就一定要解决好土地的廉价供应问题。土地本来是国家的，从农民手里取过来的时候价钱很低，一些中等城市收农民一亩地才给几百元。就是因为倒了一手，变成了几十万、几百万，必须要杀这股风否则保障性住房无法改善。 现在为什么一些老板囤积土地，或者倒卖土地，甚至包括一些国企？就是因为土地在迅速升值。我们应该遏制土地升值。土地是国家的，国家完全可以掌握土地的命运。但就因为刚才说的腐败在作祟，土地不断被倒手或囤积，等待高价。 由于腐败问题，造成土地管理失控。土地的倒卖是失控的，土地的价格也是失控的。我不相信政府没有这个权威，管不住土地。问题是不下功夫去管，而是要保护少数人的利益。 第二个，住房建设管理应该公开透明。 2006年我曾经到温州苍南县去做过一个调查，有一个面积为28万平米的小区，土地是政府提供的，住房售价才610到630元/平方米。由此看出中国住房的建安成本是很低的。我去问这个建小区的老板，他说净得八九百万。可见只要土地价格控制住，建房的成本并不是太高。 因此，我认为，要建房就应该请老百姓、请人大代表、政协委员来核定建筑成本，然后按照这个成本和应该给开发商的合理利润进行招标。现在老百姓心里没有数，开发商怎么说怎么是，少数的管理部门也和他们一个鼻孔出气，也讲建筑成本如何之高，却不愿意去核定这个成本。而在招标的时候也多是走路子，就不可能真正把成本降下来。因此，解决住房问题并不是太难，现在的问题就是被一些既得利益者纠缠着，动不得、走不得、行不得。 我是看好中国的房地产发展的，因为需求巨大。但是如果背离这个刚性需求，那么只能走向泡沫化。如果我们不能正视房地产现存的问题，一味地支持既得利益者，那么房地产的泡沫必然有一天要彻底破灭，给国家带来的危害将不可设想。 每户最多两套住房 《瞭望东方周刊》：在具体的制度设计上，你有何建议？ 任玉岭：第一要使中国的住房，不管是高官还是百姓，都从中国实际出发。应该学习韩国的做法，原则上一户一套，最多两套。异地购置住房不能超过一套。比如我可能在天津拥有一套住房，现在到北京来工作，那可以在北京拥有一套，但不能在广州或者上海等地方再有。因为中国的土地比较紧缺，人们不能无限制地拥有住房。另外，在别墅的建设上，国家已经下过几次决心禁止，但没有止住，原因也是腐败。我认为在人烟稠密的地方建别墅不应批准。 第二，为了实现一户不超过两套住房，还要对住房有一个统一的、按身份证号码进行管理的机制。每套住房都应按身份证号入网。这样既可以查清在这方面的腐败问题，又可以约束一些人购买多套住房。现在我们的网络很方便，这个问题应该可以解决。
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中国的房地产市场：泡沫何时破裂（来自沃顿）
作为一个“准房奴”，一直在关注楼盘价格走向。对此产生影响的不外乎以下几方面：国家政策（占据主导地位）、大众传统消费理念。地王的频繁出现，正是国家以往政策实施的结果；人民坚定地买房意愿（而不是租房）则源于传统的消费理念未改变。作为未来社会的一个中坚力量，有义务来解析当前及未来楼市走向，鉴于近期房地产行业动向，特引用一篇来自沃顿商学院文章（见下文）：中国的房地产市场：泡沫何时破裂？美国和欧洲各国的房地产价值的猛跌对其金融和经济体系造成了诸多问题，而这一循环很有可能将在中国上演，来自北大光华管理学院和沃顿商学院的教授如是表示。3月10日，在北京大学校园内举办的一个联合论坛上，来自北大光华管理学院和沃顿商学院的教授与观众分享了对他们房产市场的见解。北大的徐信忠教授在演讲中对中国房产市场的现状和泡沫背后的成因进行了探讨。沃顿的房地产学教授苏珊·沃切特（SusanWachter）认为她在中国看到了一些预警信号，同时她对美国房产市场的现状以及金融危机的形成进行了剖析，并呼吁建立新的金融监管体系。中国房产市场的问题当美国正在经历自大萧条以来最严重的房产市场紧缩期时，在地球的另一边，中国的房产市场价格正在高歌猛进。这一势头从以下数据中即可见一斑：2009年1月至8月，北京的住房价格大幅飙升了70%，上海大幅上涨了47%。即使在去年全球金融危机的影响下，中国经济略有放缓，但是中国的房产市场则是一片生机。“去年，中国的很多行业都遭受了重创，”北大光华管理学院金融学教授徐信忠谈到，“但是有两个行业的表现依然强劲——一个是在线游戏业，另一个就是房地产市场。”今天，北京和上海的房产价格“已经可以和伦敦与纽约比肩。如果你将曼哈顿的房产价格与北京二环以内的房产价格做一比较，你会发现，它们之间只有3%的差异。”但因为中国的人均国内生产总值远远低于英美，所以，大多数中国人都无力承受这样的房价。数据显示，就中国的四个大城市而言，平均贷款额与购房者平均收入水平的比例，已经远远超过了100%。北京的这一比例是143，上海是151，深圳是111，杭州更是高达167。“在10个大城市中，只有一个城市人们可能还买得起住房，那就是重庆（位于中国的四川省），在这个城市，贷款与收入比为48%。”徐信忠谈到。价格飙升的背后随之而来的问题是，为什么中国人还在买房呢？人们是怎么买房的呢？“在美国，你们有三年期抵押贷款，”徐信忠解释说，“可在中国，我们有三代人共同偿付抵押贷款，那就是：你自己、你的父母和你的祖父母。因为独生子女政策，年轻人购买一套住房的抵押贷款会由五个家庭来偿付。”更重要的因素是，中国的地方政府拥有驱动房产市场发展和推高房价的强烈动机。徐信忠认为，部分原因在于1994年的财政制度改革，这项改革旨在增加政府的收入，此前，尽管国内生产总值一直在增长，但政府的收入却在下降。这项改革以中央政府和地方政府之间规定的收入分享制度，来取代原有的收入酌情分享制度。对这项改革是否取得全面成功的评价尚存争议，因为仍有一定的裁量权留给了中央和省政府。然而，无论如何，“大多数统计数字都显示，土地出让金及相关税金的收入，占地方政府收入的40%到60%，”徐谈到。2009年，单单是土地出让这一项收入，就达到了1.5万亿元，占地方政府总收入的40%。去年，整个房地产行业的增长对中国GDP增长率的贡献为2%。同时，地方政府鼓励高房价的意愿得到了宽松货币政策的支持。徐信忠谈到，去年，面向房地产开发商的贷款和面向购房者的抵押贷款，占银行全部贷款的大约40%。为了减轻房价上涨的压力，徐信忠主张，首先要将城市化的过程地方化。“中国的城市每年都在变得更加庞大，我们还经常宣称要建设国际性大都市。”这种发展路线产生的问题是，人们只想去生活质量更好的大城市生活，从而推升了北京和上海这类城市的住房价格。即使是居住在很远地方的人，如果能担负得起，也会在大城市购买一套住房。这就形成了大城市中有很多“闲置房”的现象。“这种趋势还给二线城市造成了级联效应。随着北京房价的高涨，其它城市的房价也随之上涨起来。”徐信忠认为，中国应该激发小城市的活力，并停止促进超级大城市发展的举措。另一个让人们买得起住房的措施是，徐信忠认为，应该征收累进物业税，这样就能使中低收入的房主少纳税了。最后，必须要为城市低收入群体提供住房。在这个问题上，已经出现了一线曙光：3月14日即两会结束的当天，全国人民代表大会通过的预算就包括10%的支出增长，其中包括投向低成本住房的资金也将进一步增加。徐信忠表示，“至于说房地产市场的未来，我并不感到乐观。”目前市场中有太多的机构玩家都有推高房产价格的利益动机（包括政府）。除了地方政府之外，还有许多利益相关方都能从房价上涨中获利。比如，银行40%的贷款都投向了房地产市场，如果房产价格下跌，它们便会受到严重的影响。然而，如果任凭泡沫发展，其后果对银行来说则会更加糟糕。“这里是我们曾经见证过的教训：1989年的日本，1997年的香港，2007年的美国，那么中国呢？2017年？”他半开玩笑半认真地说。2007年的美国房产市场自2007年举世瞩目的房产泡沫崩溃之后，目前的美国房产市场依然低迷。2009年，美国有大约280万幢住房被收回，因为银行拥有大量丧失抵押品赎回权的住房，所以，住房价格一直在创出新低。沃顿的沃切特教授回顾了2007年春季的情形，指出从1975年开始，美国家庭的负债就在不断增长。从2000年开始，美国家庭债务占国内生产总值的比例一直在加速增长。与此同时，住房价格指数也在不断攀高，人们的抵押贷款债务不断积累，住房拥有率持续上涨。虽然我们当时并不清楚，不过，我们在事后回溯那些数据时确实可以发现这一点。”因此人们当时可以更容易地获得抵押贷款。住房价格因此而加速上涨。等到住房价格暴跌了30%的时候，一切都为时已晚，沃切特谈到。中国是否将步美国后尘？往前看，在政府决定该如何行动之前，首要的工作是识别和评估资产泡沫。“这是个争论颇为激烈的问题。”沃切特谈到。在美国，几年以前，美联储主席本·伯南克（BenBernanke）称，监督资产泡沫并不是联邦储备委员会的职责。但情况正在改变，“人们逐渐达成的共识是，我们应该努力去识别泡沫。有一点已经越来越清楚了，那就是事后再应对这些问题将会让经济付出巨大的代价。”沃切特指出，美国的泡沫并不是独一无二的。此前我们有很多次银行业的破产都是由房地产泡沫引发的。她认为，预警信号就是资产价格的上涨不再与经济的基本面相关，而是与债务成本的降低直接相关。随着债券风险价格的降低，资产泡沫将会日趋增加。“很明显，在中国，现在也出现了预警信号。”她告诫说。“我们应该记取美国的教训。首先，监管必须扮演重要角色，减少监管让风险不受控制地扩散是很有问题的。”她补充说当一场泡沫看似正在酝酿时，就不应该允许提高杠杆比率。“我们在美国的做法是，允许贷款与房价之比随着住房价格上涨而提高。我看到中国的做法正好相反，毫无疑问，这是值得推崇的做法。”北大的徐信忠同样认为，中国的房产市场出现了警示信号，尽管尚没有一清二楚的衡量指标。他问道：“也许没人能确切回答的问题是，（中国的）泡沫将何时破裂？”（来自沃顿商学院）
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袁剑：房地产崩溃进入倒计时
任何一位期望房地产价格下跌的人，只要愿意了解一下中国房地产市场中的力量对比，那他一定会感到沮丧甚至绝望。在中国房地产巨大的泡沫游戏中，处于多头一方的，都是当今中国最为显赫的力量。在这些力量中，位列首位的是各级地方政府。无论是出于官员政绩，还是地方财政及gdp的考量，中国各级地方政府都有最大的激励推动中国房地产泡沫的不断膨胀。可谓中国房地产的死多头。其中理由无非利益二字。这也是为什么金融危机之后，中央政府稍有政策松动，各级地方政府便雷厉风行，密集出台各种房地产刺激政策的原因。出于同样的理由，在2010年中央政府开始抑制房地产泡沫的时候，各个地方政府则是虚与委蛇，能拖则拖。今年以来，处于某种特殊的政治需要。虽然也有个别地方大员祭出住房消费税之类的把戏，颇有一点对房地产泡沫大开杀戒的势头，但地方财政对土地泡沫的巨大需求使然，个别地方官员对房地产泡沫的特殊态度，至多能起到某种政治宣誓的作用。可以判断，地方政府对土地财政的依赖一天不结束，地方政府就始终是推动中国房地产泡沫的死多头。特别需要指出的是，在现行的政治架构中，地方政府只享受房地产泡沫所带来的利益，却丝毫不承担泡沫破裂的责任，是中国各级地方政府在推动房地产泡沫过程中毫无顾忌的重要原因。在中国房地产的泡沫游戏中，与地方政府利益高度一致并结成稳固同盟的另外一只多头力量，是形形色色、大大小小的房地产商。在这些房地产商中，虽然各有各的算盘，但几乎没有人不喜欢价格泡沫，泡沫越大，他们赚得越多，即便冷静如王石者，恐怕也不会与泡沫过不去。说归说，长远利益归长远利益，短期暴利毕竟不是坏事。至于泡沫破裂谁来兜底，地方政府尚且不顾，唯利是图的房地产商们又何须替古人担忧呢？所以，只要可能，他们就会采取诸如信息欺诈，游说政府等一切可能的手段，为房地产泡沫火上浇油。尤其值得一提的是，在中国一直以私营企业为主的房地产商队伍中，近年来杀出了一路黑马：央企。由于在资金成本及实力上的特点，以及在人事上与中国现行政治架构上的特殊勾连，央企的加入，为中国的房地产行业带来了重要的变数，其中最为重要的一条，就是中国房地产行业空前的软约束化。与一般的地产商不同，央企的管理者们，完全不需要为房地产泡沫的崩溃承担任何个人损失，短期的泡沫越大，对他们越有利。在所有的房地产公司中，央企最有动力推动房地产泡沫的膨胀。不止于此，今日央企的软约束已经远不止事后的免责，而更在于他们在事前对政策的游说，而这种政策的游说也绝非局限在传统的部门范围，而是直及货币政策。任何资产泡沫，追根究底都是货币问题。影响货币政策，实际上也就影响了资产泡沫的最源头。去岁以来，中国一反其他新兴经济体逐渐紧缩之势，货币政策欲紧还松，态度暧昧，虽不能完全归于央企之功，但与他们对政策钳制显然也有莫大关联。放眼经济领域，最大的软约束，莫过于货币政策之软约束。其结果自然是货币充斥，价格腾踊，全民买单收场。在一年多来的中国房地产市场中，央企房地产异军突起，在泡沫面前全无惧色，频频刷新地王记录，实在是其来有自。而这也正是中国房地产市场的重要特色之一。对于这些后起之秀，老牌民营房地产商们可谓亦喜亦忧。忧的是，他们可能挤占自己的市场机会，喜的则是，这些不要命的官商毕竟在市场摇摇欲坠之际，延长了泡沫周期，为他们壮了胆撑了腰。不过，如果仅仅只有地方政府，房地产商的做多热情，没有银行一边倒的信贷支持，中国的房地产泡沫恐怕也不会像现在这样烈火喷油，日剧一日。在上个世纪90年代之后，中国银行业在靡费数万亿公帑救助之后，得以幸存。以迄于今，不仅市值独步全球，而且在风险管控，经营管理方面据说也已脱胎换骨。而最近几年我们看到的事实则让人忧从中来：中国耗资巨大的银行改革成果，很有可能是一个假象。中国银行业不仅业务高度的同质化，其最终的责任约束，似乎仍然无从谈起。短期利益依然是那些调动频繁的行长们的最高利益。在利差收入还是中国银行业绝大部分利润来源的情况下，多放贷则都获利，于是，各大银行蜂拥放贷，一举而促成中国历史上最为壮观的信贷狂潮。但一旦周期翻转（现在看来，这种概率正在变得越来越大），中国银行业无疑又是坏账如山。这种悲剧在金融史中俯拾皆是，在中国更是十年前刚刚发生的故事。但短期利益所系，似乎没有人相信悲剧会重演，他们宁愿相信，中国的经济以及房地产将是历史上的特例。中国金融业乃是技术精英云集之地，本应在市场狂热之时表现得更为理性，但他们在近几年的表现，让人有一次看到了，泡沫的狂热会在何种程度上摧毁一个民族的理智。不过，我不太相信中国金融业全是这般见识浅陋之人，我以为他们更加隐蔽的算盘是：反正银行也不是我的，最终大不了中央银行或者中央财政再次兜底（实际上是全民买单）。要烂大家一起烂，银行家个人的责任都可以归咎为所谓系统风险而消失得无影无踪。所以，只要宏观形势暂时不翻转，房地产短期内不崩盘，争先恐后放贷争取短期利润就成为唯一理性的行为，而那些审慎经营的银行看上去就更像是一群自以为是的书呆子。如此博傻，夫复何言。要而言之，无论从短期还是长期来看，竞相向房地产业放贷，推动房地产泡沫的不断腾升，都符合银行家们的利益。如此制度约束，中国银行业不成为房地产的多头反倒可能是咄咄怪事。
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【抛砖引玉】给房地产业“头痛医脚”
从生态经济学的角度看，房地产的问题不应该在房地产本身，如果把目光局限在行业内部，那就是中医说的“头痛医头、脚痛医脚”。追根溯源，房地产市场的混乱至少可以朝两个方向进行延伸。第一个方向是银行，具体说是信贷。在我们国家，信贷和银行是绑在一起的，这一点被人们看作天经地义——本来嘛，有钱才能放贷，那谁最有钱呢？当然是银行了。早期银行业铁板一块，比如我是一个开发商，我到工行去贷款和到农行去贷款，是没有任何区别的；那自然而然的，如果工行不贷给我钱，那么农行也肯定不会贷给我。后来搞活市场经济了，银行业也要跟着发生变化，这本来是好事，一个服务机构，总不能永远“脸难看、事难办”吧？怎么搞活呢？最直接最有效的方法就是引入竞争机制，于是各个银行分家，又引入了一部分地方资金和商业资金，这就是我们看到的广发、浦发、招商等新面孔的出现。但问题随之而来了。以前一个开发商到工行贷了款，如果他亏了本、或者欠债不还，那他在所有银行的信誉就都完了。可是银行分家之后，相应的信息共享体系并没有跟上，所以开发商的信誉相当于在一夜之间翻番了：我在这家的名声臭了，没关系，换家银行接着搞。此外，银行分家还直接引发了二次贷款乃至多次贷款的问题——我自己本身有5千万，于是跑到工行贷回1亿块，然后盖了价值2亿的楼，再拿楼跑到农行，农行一鉴定，说：你这楼价值2亿，我可以贷给你4亿。我于是又拿到了4亿，然后再盖楼，再跑招商、广发……这就叫多次贷款，也就是我们常说的泡沫。这里面就会有一个问题，人们肯定会问：难道银行是傻子吗？这种跟空手套白狼没有区别的事情，银行真的敢贷给开发商钱吗？不幸的是，银行确实敢。因为虽然银行分家了，独立经营了，但它们拿的都是国家的钱，各个银行只有经营权、没有所有权，换句话说，银行是在拿国家的钱去冒险，赚了是自己的，赔了是国家的。因此，银行不是不了解开发商的信誉状况和风险评估，而是根本不想了解。与其把泡沫归咎于信息共享的不足，不如说是经济发展和产权制度的不同步。改革之前没有出现这种问题，是因为国家对银行的控制很紧，而在计划经济向市场经济转型的过程中，空子就出来了，自然也会出来一大批钻空子的人。那好，银行这关打通了，不管银行出于什么目的，反正开发商能够一直不断地贷下去。但开发商不是傻子，他比谁都清楚，一旦这个倒三角式的资金链中任何一环出现了问题，引发的后果是会让他倾家荡产的。那么如果我是开发商，我会怎么办呢？最好的方法，就是鼓吹房价，让房地产市场呈现出一派欣欣向荣、节节攀升的景象，只有这样，我盖的房子才不会贬值，我在银行的信誉才不会缩水。我会引导社会舆论，让人们觉得买不起房子就不配娶老婆；我会给你讲美国老太太和中国老太太的故事，跟你说没有钱不是问题，尽管去银行做按揭；我会雇一批专家，用狂专业的数据告诉你，房子的价格只会涨不会跌；我会故意收紧供应，保证一部分人永远买不起房，让持币观望的人产生危机感……总之，我会做所有开发商正在做的事情。其实仔细想一想，这个过程是什么呢？我认为它是一个风险的转移和转化过程。所谓转移，是个人风险向群体风险的转移。原来只有我一个人跟银行那儿忽悠，出了事情是我一个人倾家荡产；现在呢，你们每个人都买了我的房子，更何况很多人还是贷款买的房子，再出事的话，我们集体倾家荡产。所谓转化，是金融风险向经济风险的转化。之前的贷款泡沫，说到底是纸面上的游戏，一旦资金链断裂只是财产蒸发，不会引发实体经济的动荡；但现在我把钱拿来盖房子了，钢筋水泥混凝土，这些都是看得见摸得着的东西，而且我盖得越多我买的材料越多，如果房地产市场突然倒下，会逼死一大批工业企业，到时候工人下岗、高炉停产，这个后果绝对不是财产蒸发那么简单的。可以毫不夸张地说：开发商“绑架”了买房者，“绑架”了实体经济。说到这里回头看看，从信贷这个角度来看房地产的混乱，谁是罪魁祸首呢？开发商的贪婪固然是一个原因，但更重要的，是银行的贪婪，是国家单纯引入市场机制、却又不进行配套的产权改革留下的病根。假使我们这个分析是对的，那么不但房地产市场的混乱很难根除，而且但凡依靠贷款发展的经济，都不免要面临着类似的威胁。第二个探讨房地产问题的方向，是投资。打房子主意的并不只有开发商，不是有个词叫“炒房团”吗？所有炒房团都有一个特点：买房的目的是投机，而不是居住。他们不怕房价高，恰恰相反，他们怕的是房价跌，因为一跌他们的钱就都赔了，这个道理，和炒股票没有什么两样。如果说开发商把房价从1做到了10，那么他们就有本事把10提高到100、1000，老百姓恨这种人，往往更甚于恨开发商。政府对于炒房团是非常头痛的。放任不管肯定不行，因为房价都被炒上去了，真正想住房子的人买不起房，难免引发问题。但是管吧，又没有好的办法，哪条法律也没规定有钱人不能多买房。怎么办呢？只能动用行政手段，加税，比如二套房贷首付比例要提高；或者说加条件，比如没有当地户口不能买低价房，等等。但是行政手段必然伴随着一个问题，套用军事的话讲，叫“难以实现精确打击”。炒房团不是死的靶子，而是脑筋转得飞快的大活人。你上有政策，我下有对策——不是二套房贷首付比例高么？我有的是钱，根本不去银行贷款，你奈我何？不是必须有当地户口才能买房么？我把房子买在我亲家的三叔的二舅妈名下，反正买了又不住，没过两天就又卖出去了。其结果，行政手段实施后，往往是想限制的人没限制了，真正有购房、住房需求的老百姓倒是雪上加霜，有苦说不出。其实看看这些限制政策，就会发现这是典型的“头痛医头、脚痛医脚”：你不是炒房子吗？我就想办法不让你炒，而不是从根源上消除炒房的动力。那么，人们为什么要炒房呢？无非是想让钱生钱；那钱生钱为什么一定要打房子的主意呢？这就是问题所在了——因为除了股市和房市，人们根本没有其他的投资渠道。对于国家而言，民间投资是一块潜力无限的处女地。看看国家上半年的经济数据就知道，以前是消费、出口、投资三架马车一起拉动，可是现在，外国混得比中国还差，出口自然是出不出去；国内就业率大幅下降，养老、医疗、教育这三座大山还压在背上，老百姓自然也不敢随心所欲地消费；这样一来，三架马车就剩下了投资一匹马，如果光靠国家和地方掏腰包，估计过不了多长时间，硕果仅存的这匹马也得活活累死。这个时候，政府就将目光盯上了民间投资。那么民间到底想不想投资呢？看看我们的股市，稍微表现出一点点的牛市迹象，老大娘们早上5点就守在银行门口等着开户；再看看我们的房市，就算二手房贷款首付提高到了40%，人们还是咬牙买第二套，然后还要攒钱买第三套……人们不是不想投资，是想得快疯了。按理说，一个想要钱，一个想掏钱，这本来挺好，但这时一盆冷水泼下来：不错，我们很需要资金来修铁路、建高速公路、建码头、建发电厂……但是，这些领域都不对民间投资开放。没听明白？就是说，这些地方都没您什么事，您把钱揣好了，哪儿凉快哪儿呆着去吧。这样一来，人们当然要郁闷了。规定是硬性的，说不开放就没有商量的余地，可是，投资的需求并不会因为一条规定就自动消除。没有办法，人们只能卯足了劲儿杀进房市和股市，因为这是唯一允许他们进入的领域。想想中国有多少人，哪怕是一人掏出1块钱来，对这两个市场的冲击都不亚于三峡泄洪。我把这种能量叫做“制度聚集的势能”。其实，我们的叙述中有一个概念的偷换：严格说，股市的疯狂也好，房市的混乱也好，这根本不叫投资，而应该叫投机。正是因为大量的民间资金无处可去，全部涌向房市和股市，才会导致投资畸化为投机。这个道理，就像是整座大坝只决开了一两条口子，那么在这个地方喷出的水一定比高压水枪还要可怕。稍微有点治水常识的人都知道，洪水不能堵，只能疏，可是现在有关民间投资的规定恰恰在做相反的事情。从这个意义上说，只要其他投资渠道不真正对民间开放，那么现在房地产和股市的混乱就不可能真正结束。东拉西扯了半天，只是觉得，国家在处理类似问题时，不应该像感冒来了吃一把抗生素，把病压下去了事。压下去只能解决一时的问题，指标不治本；相反，找出市场混乱的病根儿，从源头治理，这样才能取得良好的效果。
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房地产市场的个人见解
有网友问，如果房价大跌，中国经济真的会玩完吗?我想这个问题应该这样回答：房价跌不一定会是中国经济玩完的导火索或者说是原因，虽然房价下跌可能会在经济崩溃之前出现。两者时间上的先后关系不一定导出两者有因果关系。但是中国经济玩完，那么房价一定会跌，但是那时候你还是不会买房，不信的话你看看房价跌50%之后各个国家的经济状况和房地产成交量。下面简单说一下自己对房价为什么会高的看法以及房价怎么会跌。中国房价高的原因：子不语怪力乱神，咱们不说黑暗势力，说了你能改啊?一、中国人多，有钱人多，有钱没房的多，没钱想要房的多。咱只解释有钱人多这一条，中国银行业的房地产抵押贷款占总资产10%左右@。美国的要占一半@，中国人没有借钱消费的习惯，更没有借钱买大件的习惯，但是有啃老的习惯。你们都不打算用未来的钱建房子那只好用存款来建，存款拿出来的时候很心疼的，尤其是在预期回报不佳的情况下。二、有钱人地理分布集中度高，贫富差距悬殊。地理分布集中度高的原因是中国资源分布不均衡，沿海与内地分布不均，大城市与中城市城镇之间资源分布也不均，还有子不语不均。有个代表称造成贫富差距悬殊的主因是垄断和炒房http://news.qq.com/a/20100314/000033.htm。不敢苟同，前者子不语。后者，假如炒房是贫富悬殊的主因，我想问一句炒股算不算?06/07年问这句话的时候是不是应该得到肯定的回答?我希望这位代表建议中央直接控制任何投机行为，并且把投机倒把罪定性为社会主义不和谐因素的第二大主因。三、中国的迅速发展刺激住房需求，而中国人口金字塔的形状决定25--40这些有住房需求的人没有足够的房屋可以继承或者说城市现有的住房存量不能满足需求。http://geo.cersp.com/sJxzy/sc/200706/2658.html祖屋这个概念好像还不那么清晰。中国发展太快，快的很多基础设施建设跟不上，住房即是其一。物流也是，在没有子不语情况出现的前提下，我举双手赞成修建高铁，同时我举双手赞成铁路提价，铁路不能自保只好寻求国务院的赞助。大家都知道市场定价的好处，也都知道消费者剩余不一定会在价格为零时达到最大，即使政府补贴使厂商愿意生产足够的产品。有一个例外，如果你不是纳税人，你的消费者剩余会很//////这种情况子不语。房价怎么才能跌呢?咱们说的是同质的房子，以及不包含通胀因素的价格。一、政府补贴，住房很重要，涉及到社会和谐，理应获得补贴。关键是拿谁的钱以什么途径补贴给谁。我的钱被你拿去，过两年你再补我，其中你还要收费，子不语。拿富人的钱补贴我！有人说降地价，很好很天真。政府愿意以五折的价格给你塔克拉玛干的地，请问先生你要吗?你不拿钱谁管基建，谁管市容市貌，谁管碧水蓝天?你不拿，你想让谁拿?子不语的问题不要问我。二、时间，很多东西要等，比如房子。假如北京人都迁到底特律了，或者说迁到比较大的城市铁岭去了，咱们就等到头了。我这里销售房屋欧式远期合约，现在的基础上五折，期限是二十五年。三、资源均等化布局，假如对外经贸迁到唐山，我愿意在对门买套房子。四、弄死开发商，我们自己建房子。(^_^)不错嘛///////////精神上支持，我们寝室就有人想能个小餐馆，食堂简直太黑了@@@@@不写了，哥该去食堂吃饭了。有句忠告，想去农村买/建房的话，你先问问律师咱们能不能合法拥有宅基地。@数字不准确，如果有银行业年鉴敬请传我一份abcsongzhengquan@sohu.com，不胜感激。
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转帖：中国房地产崩溃已进入倒计时
中国房地产崩溃已进入倒计时搜狐2010-10-3116:22:36 对于资产泡沫的预测没有特别好的方法，现有的方法对于预测泡沫破裂的时间更是完全无能。所以这篇文章试图用一种特别的方法来较为精确的预测中国房地产泡沫的破裂时间。虽然我相信房地产政策还会有反复，但是熊市已成定局，每一次波动都只能是反弹。 任何一位期望房地产价格下跌的人，只要愿意了解一下中国房地产市场中的力量对比，那他一定会感到沮丧甚至绝望。 在中国房地产巨大的泡沫游戏中，处于多头一方的，都是当今中国最为显赫的力量。在这些力量中，位列首位的是各级地方政府。无论是出于官员政绩，还是地方财政及gdp的考量，中国各级地方政府都有最大的激励推动中国房地产泡沫的不断膨胀。可谓中国房地产的死多头。其中理由无非利益二字。这也是为什么金融危机之后，中央政府稍有政策松动，各级地方政府便雷厉风行，密集出台各种房地产刺激政策的原因。出于同样的理由，在2010年中央政府开始抑制房地产泡沫的时候，各个地方政府则是虚与委蛇，能拖则拖。今年以来，处于某种特殊的政治需要。虽然也有个别地方大员祭出住房消费税之类的把戏，颇有一点对房地产泡沫大开杀戒的势头，但地方财政对土地泡沫的巨大需求使然，个别地方官员对房地产泡沫的特殊态度，至多能起到某种政治宣誓的作用。可以判断，地方政府对土地财政的依赖一天不结束，地方政府就始终是推动中国房地产泡沫的死多头。特别需要指出的是，在现行的政治架构中，地方政府只享受房地产泡沫所带来的利益，却丝毫不承担泡沫破裂的责任，是中国各级地方政府在推动房地产泡沫过程中毫无顾忌的重要原因。 在中国房地产的泡沫游戏中，与地方政府利益高度一致并结成稳固同盟的另外一只多头力量，是形形色色、大大小小的房地产商。在这些房地产商中，虽然各有各的算盘，但几乎没有人不喜欢价格泡沫，泡沫越大，他们赚得越多，即便冷静如王石者，恐怕也不会与泡沫过不去。说归说，长远利益归长远利益，短期暴利毕竟不是坏事。至于泡沫破裂谁来兜底，地方政府尚且不顾，唯利是图的房地产商们又何须替古人担忧呢?所以，只要可能，他们就会采取诸如信息欺诈，游说政府等一切可能的手段，为房地产泡沫火上浇油。尤其值得一提的是，在中国一直以私营企业为主的房地产商队伍中，近年来杀出了一路黑马：央企。由于在资金成本及实力上的特点，以及在人事上与中国现行政治架构上的特殊勾连，央企的加入，为中国的房地产行业带来了重要的变数，其中最为重要的一条，就是中国房地产行业空前的软约束化。与一般的地产商不同，央企的管理者们，完全不需要为房地产泡沫的崩溃承担任何个人损失，短期的泡沫越大，对他们越有利。 在所有的房地产公司中，央企最有动力推动房地产泡沫的膨胀。不止于此，今日央企的软约束已经远不止事后的免责，而更在于他们在事前对政策的游说，而这种政策的游说也绝非局限在传统的部门范围，而是直及货币政策。任何资产泡沫，追根究底都是货币问题。影响货币政策，实际上也就影响了资产泡沫的最源头。去岁以来，中国一反其他新兴经济体逐渐紧缩之势，货币政策欲紧还松，态度暧昧，虽不能完全归于央企之功，但与他们对政策钳制显然也有莫大关联。放眼经济领域，最大的软约束，莫过于货币政策之软约束。其结果自然是货币充斥，价格腾踊，全民买单收场。在一年多来的中国房地产市场中，央企房地产异军突起，在泡沫面前全无惧色，频频刷新地王记录，实在是其来有自。而这也正是中国房地产市场的重要特色之一。对于这些后起之秀，老牌民营房地产商们可谓亦喜亦忧。忧的是，他们可能挤占自己的市场机会，喜的则是，这些不要命的官商毕竟在市场摇摇欲坠之际，延长了泡沫周期，为他们壮了胆撑了腰。 不过，如果仅仅只有地方政府，房地产商的做多热情，没有银行一边倒的信贷支持，中国的房地产泡沫恐怕也不会像现在这样烈火喷油，日剧一日。在上个世纪90年代之后，中国银行业在靡费数万亿公帑救助之后，得以幸存。以迄于今，不仅市值独步全球，而且在风险管控，经营管理方面据说也已脱胎换骨。而最近几年我们看到的事实则让人忧从中来：中国耗资巨大的银行改革成果，很有可能是一个假象。 中国银行业不仅业务高度的同质化，其最终的责任约束，似乎仍然无从谈起。短期利益依然是那些调动频繁的行长们的最高利益。在利差收入还是中国银行业绝大部分利润来源的情况下，多放贷则都获利，于是，各大银行蜂拥放贷，一举而促成中国历史上最为壮观的信贷狂潮。但一旦周期翻转(现在看来，这种概率正在变得越来越大)，中国银行业无疑又是坏账如山。这种悲剧在金融史中俯拾皆是，在中国更是十年前刚刚发生的故事。但短期利益所系，似乎没有人相信悲剧会重演，他们宁愿相信，中国的经济以及房地产将是历史上的特例。中国金融业乃是技术精英云集之地，本应在市场狂热之时表现得更为理性，但他们在近几年的表现，让人有一次看到了，泡沫的狂热会在何种程度上摧毁一个民族的理智。 不过，我不太相信中国金融业全是这般见识浅陋之人，我以为他们更加隐蔽的算盘是：反正银行也不是我的，最终大不了中央银行或者中央财政再次兜底(实际上是全民买单)。要烂大家一起烂，银行家个人的责任都可以归咎为所谓系统风险而消失得无影无踪。所以，只要宏观形势暂时不翻转，房地产短期内不崩盘，争先恐后放贷争取短期利润就成为唯一理性的行为，而那些审慎经营的银行看上去就更像是一群自以为是的书呆子。如此博傻，夫复何言。要而言之，无论从短期还是长期来看，竞相向房地产业放贷，推动房地产泡沫的不断腾升，都符合银行家们的利益。如此制度约束，中国银行业不成为房地产的多头反倒可能是咄咄怪事。 在中国房地产格局中角色最为微妙的是中央政府。由于中央政府对中国经济、社会负有广泛和最终的责任，他们对房地产的考量变得空前复杂，其处境也变得相当痛苦。一方面，他们需要房地产拉动经济——这是中国政治合法性的主要来源(如果不是唯一的话)，另一方面，不断腾升的房地产价格所引起的广泛民怨却在不断吞噬着这种合法性，更为要命的是，随时可能破灭的房地产泡沫将彻底毁掉中国的金融系统并引发经济休克。这两种主要的厉害计算左右着中央政府对房地产的态度。其最终决策取决于他们这种计算结果。毫无疑问，在过去的很多年中，虽然房地产已经逐渐导致了系统性的民生问题，但其对中央政府的正面价值显然大于其负面价值。这也是中央政府尽管不断出台各种抑制泡沫的政策，但却始终不敢下重手的原因所在。及至金融危机，出于反危机之需，房地产更是万千宠爱积于一身，中央政府不得不食言自肥，重新出台刺激房地产的各种政策。 直到目前，中央政府的官方态度仍然是“保持房地产的健康、稳定”。在这一点上，素以坦率鲁莽著称的任志强先生的看法，的确相当精准。他几乎不放过任何机会纠正媒体对中央政府态度的错误解读:政府从来没说要打压房地产，只是希望房地产价格稳定。任志强先生的话翻译一下实际上是说：别看中央政府叫唤的厉害，他们仍然是我们的潜在的多头同盟军。纵观近十年来中央政府在房地产上的作为，虽然表现摇摆，态度暧昧，但如果将其归于多头一方，虽不中亦不远也。有趣的是，中央政府这种反反复复、投鼠忌器的政策表现，不仅没有抑制住房价，反而造成了广泛的错觉。在这种错觉中，中央政府的政策是唯一能够左右房地产价格的唯一因素，所有的下跌都是中央政府的打压政策而不是市场本身的力量所导致的。于是，房地产投机者与市场的博弈变成了他们与中央政府的博弈。不幸的是，中国房地产的投机者们早就看透了中央政府的底牌：出于gdp的需要，中央政府即便暂时抑制房地产投机，也不会将房地产往死里整。所以，一旦中央政府出台抑制房地产泡沫的政策，投机者们则祭出托字诀，坐等中央政府的下一次妥协。在这样一种意志的较量中，过往十年的记录表明，形形色色的市场投机者们几乎完胜。在这个意义上，中央政府屡次房地产调控实际上起到了某种相反的助涨作用并延长了泡沫的时间。 在过去十余年中国房地产市场中，地方政府、开发商、银行以及那些拥有大量低成本住房的各类、各级官员，结成了一个相当稳定的多头利益集团。而唯一能够与之抗衡的中央政府，实际上也一直受制于经济增长之紧箍咒，而屡屡诚服于这个集团。而反观空头一方，仅仅只剩下那些尚未首次置业的年轻人以及进城的农民工了。这个阶层在中国目前的政治格局中，几乎可归为最弱势之列，其政策影响几乎可以忽略不计。以这种力量与强悍无比的房地产多头相搏，无异于以卵击石。而即便是这些人，一旦他们买房之后，他们就会立即转变为多头一方。毕竟，又有谁愿意自己的资产缩水，甚至变成负资产一族呢?如此看来，除了那些在现行房价下已经彻底沦为看客的潜在购房者之外(颇有创意的中国房地产商们为他们发明了一个颇具羞辱性的别名：刚需)，中国的房地产市场已经出现了净多头格局。所有的利益主体都坐等某种神秘力量推动房地产价格的不断泡沫化，从而从中渔利。以这样的力量对比，不少人可能真的相信：中国的房地产真的会涨到天上去。
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2010年3月美国房地产行业研究报告
【出版时间及名称】：2010年3月美国房地产行业研究报告【作者】：瑞士信贷【文件格式】：pdf【页数】：59【目录或简介】：TableofContentsOverviewofResults………………………………..…..3SurveyMethodology…………………………………...5Top20HousingMarketsAtlanta,Georgia7Austin,Texas8Charlotte,NorthCarolina9Chicago,Illinois10Dallas,Texas11Denver,Colorado12FortMyers,Florida13Houston,Texas14Jacksonville,Florida15LasVegas,Nevada16LosAngeles,California17Miami,Florida18Minneapolis,Minnesota19NewYork-NorthernNewJersey20Orlando,Florida21Phoenix,Arizona22Riverside-SanBernardino[InlandEmpire],California23Seattle,Washington24Tampa,Florida25Washington,D.C.26AdditionalKeyHousingMarkets……………………27Baltimore,Maryland28Boston,Massachusetts29Charleston,SouthCarolina30Cincinnati,Ohio31Columbus,Ohio32Detroit,Michigan33Nashville,Tennessee34Philadelphia-SouthernNewJersey35PortSt.Lucie,Florida36Portland,Oregon37Raleigh,NorthCarolina38Richmond,Virginia39Sacramento,California40SanAntonio,Texas41SanDiego,California42SanFrancisco,California43Sarasota,Florida44Tucson,Arizona45VirginiaBeach,Virginia46Wilmington,NorthCarolina47HistoricalSurveyTrendsbyMarket………………48
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马光远：央企为什么必须退出房地产业-ZT
作者：马光远国务院国资委3月18日表示，除了16家以房地产为主业的中央企业之外，其他76家非以房地产为主业的中央企业将退出房地产领域。3月19日，中远集团率先表态，将在半年内退出房地产市场。央企进军房地产业受到强烈质疑，但个别官员对外界的质疑依然耿耿于怀。比如，国务院国资委分配局的某局长就公开为央企叫屈。据报道，在3月20日的“中国发展高层论坛2010年年会”上，这位局长在被媒体追问国企进军房地产行业争地王的问题时称：“央企不挣钱，被批效益不好；挣钱了，又说不顾社会效益。”因此，“国企现在受夹板气！”在这位局长看来，如果将国企定位为经济组织，国企进入利润较高的房地产行业，无可厚非；如果将国企定位为社会公共服务组织，那么应该给予相应的支持。因此，他呼吁：“全国人大应该明确国企的定位。”我们据此可以猜测，在国务院国资委决定76家中央企业退出房地产市场时，有多少官员是多么不情愿和难以割舍。但是，这位局长提出了一个非常有价值的问题，那就是：央企的定位问题。央企的定位究竟是什么，回答好这个问题，才能顺利为央企退出房地产业解困，也才能厘清未来国有企业改革的大方向。事实上，改革开放30多年来，在国有经济或者国有企业的定位方面，历次党的文件都有阶段性的认识，从改革的基本方向看，都是在推动国有经济的战略性调整，推动国有经济从一些无关紧要的竞争性领域退出。特别是以党的十五大和十五届四中全会《关于国有企业改革和发展若干重大问题的决定》为里程碑，中央正式提出了“有进有退，有所为有所不为”的重大战略，明确指出，国有经济需要控制的行业和领域主要包括：涉及国家安全的行业，自然垄断的行业，提供重要公共产品和服务的行业，以及支柱产业和高新技术产业中的重要骨干企业。其他行业和领域，可以通过资产重组和结构调整，集中力量，加强重点，以提高国有经济的整体素质。在此基础上，党的十六大报告重构了国有资产管理的行政体制。据此报告精神，中央成立了专门的国有资产管理机构。十六大报告特别提到：关系国民经济命脉和国家安全的大型国有企业、基础设施和重要自然资源等，由中央政府代表国家履行出资人职责，其他国有资产由地方政府代表国家履行出资人职责。这事实上就是对国有企业，特别是央企的定位。代表中央政府履行出资人职责的国务院国资委管理的央企，其定位就是在关系国民经济命脉和国家安全，以及基础设施和资源等领域处于绝对控制地位，而不是在所有领域都涉足。国务院国资委成立之后，国资委某领导曾提出“军工、电网电力、石油石化、电信、煤炭、民航、航运”等7大行业由国资绝对控制，事实上也是对央企这种定位的进一步描述。特别是，我们看到，国资委在成立后的这几年，一直致力于推动国有经济的战略性调整，致力于央企做大做强主业，培育主业突出、拥有自主知识产权的有国际竞争力的企业。据此来看，上至中央，下至国务院国资委，对央企的定位是很明确的。那些认为中央企业没有定位，中央企业也是普通的经济组织、逐利是其天然属性的观点，不仅违背中央精神，更颠覆了30多年来国有企业改革的共识和大方向。中国搞国有企业多年的历史一再表明，而且还在继续表明：在竞争性领域，国有企业的低效率不可能得到根本性的改变。以2009年的128家中央企业为例，这些企业的利润总额虽然高达近8000亿元，但如果分析利润的来源和分布，我们就会发现，前40家中央企业的利润几乎占这些央企全部利润的90％以上，前15家的利润占全部利润的75％以上。而这15家企业也好，40家企业也好，绝大多数又都是靠垄断地位发展起来的垄断企业，其所获得的利润绝非主要靠市场经营。也就是说，即使在中央企业日子非常好过的这几年，一般竞争领域的央企仍然是不赚钱的。因此，国有企业，特别是央企，一定要坚守中央对国有企业的战略性定位，在中央企业拥有庞大的经济、金融和政策资源的情况下，应该承担创新型国家建设的使命，多在拥有自主知识产权和核心技术方面投入，而不是去抢房地产业的暴利，因为这显然和国有企业的定位背道而驰。如果认为中央企业也是普通经济组织，什么领域赚钱就可以进入那个领域，无疑从根本上推翻了30年来国企改革的基本共识，会颠覆整个国企改革的目标，国企改革“路线图”将越来越不明确。回到房地产领域。我们对国务院国资委在3月18日第一时间做出76家中央企业退出房地产业的表态非常欢迎。应该说，这是央企回到正确道路的第一步。更进一步，我们认为，央企必须退出房地产领域。理由如次：其一，在目前房地产市场混乱，畸形的房价已成为影响中国社会和中国经济稳定发展的最大的肿瘤的背景下，中央企业应该带头遵守中央政策，如果中央企业继续抢地，制造地王，只会给民众传递错误信号，损害国家政策的公信力。其二，目前房价已经达到历史顶峰，投资房地产风险空前，央企投资房地产的钱不是自己的，一旦房价回调，买单者将是全体人民。其三，央企投资房地产，意味着银行大量的信贷资源将继续流向房地产领域，这会进一步推高房地产蕴含的金融风险。其四，中央企业承担着未来中国发展模式转型、经济结构调整的战略性任务，必须静下心来努力做大主业，提升中国经济的整体竞争力，在全社会倡导投资实业的风尚，而不是靠短期投资获取暴利。也就是说，无论是从宏观层面还是微观角度来看，中央企业投资房地产都具有极大的弊端。尽管国务院国资委要求76家不以房地产为主业的央企要有序退出房地产业务，事实上，中央企业仍然在房地产领域占有很大的份额。其一，国务院国资委管辖的可以从事房地产业务的16家央企的地产总额占全部中央企业房地产板块资产总额的85%，净利润占全部中央企业房地产业务净利润的94%。也就是说，中央企业大量的房地产业务并没有退出。其二，部分投资房地产业务的央企，不在国务院国资委管辖的范围内，比如，中国人寿等金融企业，这些企业投资的房地产业务，退出与否，并没有定论。其三，2009年乃至今年，中央企业囤积了很多土地，未来哪些中央企业可以拿地，哪些不被允许再竞拍土地，缺乏相应的政策。尽管这次国务院国资委对央企退出房地产投资的表态显得小心翼翼，部分官员在思想上还有抵触情绪，但考虑到目前房地产领域暴利和风险共存，涉及的利益非常庞杂，让76家中央企业首先退出房地产业，已经是一个莫大的进步。但是，要使央企真正退出房地产领域，除了国务院国资委表态之外，应该有更高层次的政策出台，对中央企业投资房地产的行为给予规范，通过强有力的政策，鼓励中央企业向关系国民经济命脉和国家安全的重要行业和关键领域集中，真正发挥国有经济的影响力和控制力。
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转帖：中国房地产崩溃已进入倒计时1
然而，有经验的投资者都知道，当一个市场全部都转变为多头的时候，市场实际上已经处于高度危险之中，换言之，市场反转的时候可能越来越近。其中道理非常朴素：所有的多头力量都已经满仓入货，再也没有新的资金可以推动价格继续上涨。当那些刚需们被迫追涨蜂拥入市的时候，中国房地产的多头力量正在逐渐被耗竭。在这方面，迹象已经变得越来越明确。有数据显示：中国的首次购房者的年龄正在快速降低。在北京，首次购房者的平均年龄已经下降到27岁。这个远远低于其他国家水平的数据表明的是，中国房地产市场的购买力正在被迅速耗尽。当很多被认为不该买房的人都在买房的时候，难道不是一个牛市接近终点的有力证据吗?这就正如当不该买股票的卖菜老太太都在买股票一样，将被熟练的投资者视为市场噩耗。 顺便要提到的一个信号是，作为中国房地产市场的一个最为决绝的空头——一位叫“牛刀”的先生，最近也已经向多头投降。开个玩笑，在这个时候，我们应该将牛刀先生视为市场一个灵敏的反向指标。多年之前，我的一位朋友在谈到股票市场的时候曾经有过一个相当有趣的比喻：市场必须有摩擦力，如果失去摩擦力，市场就会飞出去。而飞出去的结果就是重重的跌落。从这个视角观察中国房地产市场，中央政府，地方政府、银行、房地产商以及形形色色的投机者们万众一心、合力做多的2009年，与之何其相似乃尔?2009年的中国房地产难道不是真的飞出去了吗?一种看上去不可一世的力量，毁灭他们的往往是他们自己，世事如此，言之可叹。 凭借逻辑上的证据，(包括中国房地产的空置率、自有住房率、租售比、房价收入比、尤其是中国未来经济的增长前景)，以及市场经验，我们有充分的理由相信，中国房地产在2009年的放量暴涨，已经耗尽了这个市场绝大部分多头力量。这一年将是中国房地产市场长达十二年牛市的一个终结之年。而当下中国房地产市场的种种表现，不过是其在顶部的最后挣扎。接下来的将是一次漫长的，惊心动魄的下跌。如果你想知道那会是什么景象，2008年中国股票市场就是一个标准的蓝本。鉴于中国房地产价格对中国经济增长的严重透支程度，在我看来，中国房地产几无软着陆的可能，而很有可能是一场雪崩。 在论述人类的农业及畜牧业革命时，汤因比认为，这不仅是技术的革命，更是人类由此获得了一种美德，人们已然认识到：“他们无论怎么饥饿，也绝不能吃光种子或杀掉为他们提供奶水和补充畜群的母牛，母羊和母山羊。”而中国今天的房地产市场似乎已经根本背离了这一文明得以延续的美德。 在牧场被啃光、只剩下那些凶猛的动物的时候，猛兽之间的相互撕咬就可能成为他们生存下去的唯一办法。这大概就是所谓市场的力量。目下的中国房地产市场正处于这样一场战争的边缘。 2005年的时候，我曾经写过一篇《房地产套牢中国》，意思是说，房地产作为一个奇特的行业，已经将中国的强势利益集团紧紧捆绑在一起进而也将中国经济的命运捆绑在一起。5年多过去之后，这种捆绑不仅不见放松，反而更加紧密(我相信已经有人透不过气来)。如果说那个时候这还仅仅是一种趋势，那么现在房地产可能已经真正套牢了中国。房地产，已经成为中国的一个死结。不过，西谚云：没有永远的朋友，只有永远的利益。中国房地产的死结也会因为利益的分野而被打开。 如前所述，中央政府对房地产的态度取决于房地产泡沫给他们带来的价值。不用我算，在前面十余年，房地产给中央政府带来的正面价值远远大于负面价值。但此一时彼一时，眼见得泡沫愈大，金融愈危，民怨愈盛，中央政府的算盘就可能打得不一样了。对于中央政府而言，房地产拉动经济的作用虽然仍不可小觑，但也不是完全无法替代，比如多建廉租房，也同样可收拉动经济之功，况且在经历十数年的高速增长，自有住房率已经到接近90%左右的情况下，房地产究竟还有多少拉动经济的潜力实在令人存疑。更为重要的是，房地产所引发的政治信任以及所带来的政治损失，正在变得越来越难以承受。显然，利弊权衡之后，天枰正在向另外一面倾斜。我的判断是，中央政府对房地产的态度正在从最初的积极鼓励到前几年的被动支持，开始转变为今天的中性。用官方语言表述就是，“保持房地产的健康、稳定”。在2010年，中央政府在年初及9月31日连出重手抑制房地产价格，即是这种态度转变的明确信号。虽然我也相信中央政府态度仍然可能出现反复，但随着房地产泡沫日长夜大，这种概率会越来越小。与此相反，坚决抑制的概率的却变得越来越大。投资之大势者，此之谓也。时移世易，房地产曾经稳如磐石的多头利益联盟显然已经出现裂缝。不过，在我看来，中央政府的态度并不是决定房地产走势的唯一因素，甚至不是最重要的因素。任何资产泡沫说到底都是货币现象。也正是由于这个原因，我们相当有把握的判断，中国房地产泡沫已经走到尽头，处于盛极而衰的转折点上。 2008年金融危机以来，中国出于反危机之需，敞开货币闸门，货币供应达到有史以来的最高峰。一个被广泛引用的数据是：中国M2与GDP之比已经达到180%远远超过美国的60%，广义货币的总量M2在2010年8月份达到68.7万亿，竟然超过美国10万亿左右。如此洪水猛兽般的货币态势，难道我们还能指望货币政策继续扩张吗?虽然，疯狂的货币扩张在美国似乎没有引起通货膨胀，但不管美国、日本如何，也不管货币供应与通货膨胀之间的关系出现了哪些我们不知道的变化，但作为一动而关乎天下社稷的政治家，货币供应与通胀之间关系的传统训诫，恐怕也不能完全掉以轻心。 显见的事实是，中国的CPI正在以超过所有预测者的速度逐月攀升。温家宝总理十月初在接受cnn采访时，明确将腐败及通胀列为威胁政权的两大因素，实际上已经明确了今后一段时间货币政策的趋势。另外一个更加重要的迹象是，中国领导人似乎已经准备接受更低的gdp增长速度。这显然意味着更加稳健和更加审慎的货币政策。当然，我们也不能排除中国货币当局出于某种短期的政治利益而变成亡命之徒，更加疯狂的开动印钞机。但果真出现那种情况，讨论房地产恐怕已经没有必要了。明乎此，我们就能明白，从今往后，中国的货币政策将逐渐趋紧，甚至在某些时候会骤然收紧。渐紧是大趋势，剩下的只在于程度及速度。于此，中国房地产市场的大趋势已经基本抵定。 在这里，那个一直沉默和隐身着的空头就要出场了。在整个房地产的泡沫游戏中，似乎从来就没有明显的受损者，只要房地产上涨，所有房地产的参与者几乎都能获利，所谓多赢格局，莫过于此。如此好事，何乐而不为?或许正是由于这种考量，一位著名经济学家曾放言：房地产下跌对谁都没有好处。(顺便说一句，这是我听到的关于房地产最无知的判断之一)然而，事实果真如此吗?天下从来就没有免费的晚餐，事实上，房地产泡沫在相当程度上是由全民货币购买力的损失来支付的。为了人为延续泡沫而放任货币滥发的今日中国，情况则尤其如此。以全民货币贬值为代价向某些特定市场主体无偿支付暴利，这种游戏无论如何是难以长期持续的。货币当局的这种貌似中性的欺骗真相一旦曝光，这个游戏就会嘎然而止。 当市场投机者们察觉并确认，市场最为重要的多头开始转向以及货币政策将真的开始从紧的时候，市场的螺旋式下跌就开始了。房地产市场的各类投机者们，一直被媒体妖魔化为一种可憎的形象，但实际上他们是一种中性的力量，涨是助涨，跌时助跌。他们从来不站在任何人一边，也从来没有所谓长远利益。人们或许很快就会看见，他们是如何怀着惊恐的心情摧残他们昔日的多头同伴的。一场相互践踏的熊市大幕，正在拉开。中国房地产——这个曾经催生过无数富豪，吸引了无数聚光灯的销金之窟，很快就会上演一幕剧情完全相反的戏剧。与这个剧情对应并作为背景的，是中国经济和政治的又一次艰难转型。
