一线城市房价居高不下的原因

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一线城市房价居高不下的原因

        造成目前一线城市的房价居高不下的原因很多，主要有以下几个方面：

          一、市埸需求方面：

          1．两大原因导致一线城市庞大的住房需要

       （1）三大人口流动趋势导致大量外来人口涌入一线城市产生的住房需要；

       （2）福利分房时代留下来的城市住房方面的欠账，使原有城市居民中普遍存在改善住房条件的需要

       这两大原因合计产生的住房需要量极其庞大。

       需要不等于市埸需求，但需要是市埸需求的基础，当一部分无房或缺房的居民具备了购房能力时，这部分居民的需要就会转化为房产买卖市埸的需求；当一部分居民不具备购房能力而具备租房能力时，这部分居民的需要就会转化为房产租赁市埸的需求；少部分连租房能力也没有的居民，则只能靠雇用单位或政府来解决住宿问题。

        2．两类居民的购房意愿特别强烈，导致其对住房的可接受价格极高

      （1）抱着在大都市扎根定居的强烈愿望的外来人员；

      （2）以购房或购房承诺为结婚条件的青年人；

      这两类居民往往为了购房不仅愿意倾其所有，还甘愿预支今后15年至30年的购买力，甘当房奴。

         3．急剧拉开的居民收入差距

       在房价对一部分居民来说已成为“天价”的同时，另一部分居民仍然具有购房能力，而且，具有购房能力的居民仍能形成相当规模的市埸需求；

         4．价格预期或对通货膨胀的预期

      （1）预期今后若干年内一线城市的房价只会涨、不会跌，使部分具有购买能力又预期未来有住房需要的居民提前购房，例如，家有未成年子女的父母为子女提前购置将来的结婚用房等；

      （2）预期我国未来将出现严重通货膨胀情况者，希望通过购房来达到财产保值增值的目的；

      （3）预期未来一线城市房价仍有很大的上涨空间，使部分居民参与对房产的投机性炒作。

       二、市埸供给方面

         1．土地资源的稀缺性从根本上限制了一线城市的住房供给；

        一线城市中心区域的可供造房子的土地资源已接近枯竭；国土资源部关于2020年前18亿亩耕红线不能突破的禁令，已经使城市不再能象前些年那样肆无忌惮地向四郊扩展；目前很多地方正在进行的“新农村”运动，实际上是让农民“腾地”；

        2．两大原因使房产开发成本直追房价

     （1）房产开发商对土地资源的激烈争夺，使住宅用地的拍卖价越拍越高，“地王”频现，2009年时很多地方出现了“面粉价大于馒头价”现象。

     （2）动拆迁中发生的权利对抗现象始终无有效解决办法，使动拆迁成本急剧上升。

价格的变化，不能增加或减少社会财富总量，却能使社会财富从一些人手中转移到另一些人手中。高房价使大量社会财富从购房者手中转移到房产开发商手中，但上述两个原因，又使集中在房产开发商手中的财富转移到地方政府手中，也有一小部分被动拆迁户所得。

       从上述分析可以看出目前政府和某些经济学家们所陷入的思想误区：

        1．把房价居高不下的原因仅仅归结为投资者或投机者的炒作，历次政府对房产市埸的宏观调控政策，都把打击的矛头主要指向投资者和投机者，某些经济学家们甚至认为，只要把投资者或投机者从房市撵走，房价就会大幅度回落，甚至会出现房市崩溃。其实，投资者和投机者在房价急剧上涨时期大量出现，只是对房价上涨起到推波助澜的作用，而绝非房价上涨的根本原因，就象灾荒年份投机商囤积粮食，可能加剧粮食的紧缺和粮价上涨，却非粮荒的根本原因，粮荒的根本原因是粮食作物的歉收。所以，政府的宏观调控只治标、不治本，越调控房价越高；

         2．以为经济适用房、公租房、廉租房能解决或缓解城市的住房问题。

经济适用房、公租房、廉租房都是要造在土地上的，一块土地，如果盖了经济适用房、公租房、廉租房，就不能再盖商品房，所以，在土地资源越来越稀缺的情况下，丝毫无助于增加住房供应总量。只不过能让一部分原来买不起或租不起房子的人，买到或租到房子。但在住房供应总量不变的情况下，一些原来买不起房子的人买到了房子，必然会使另一些原来买得起房子的人买不到房子，从而会起到继续推高商品房价的作用。

       经济适用房、公租房、廉租房都是属于中央政府施惠，地方政府买单的政策，但这个单实在是太大了，地方政府根本没有财力来买这个单，所以，这些政策注定了是雷声大、雨点小的政策，地方政府必然会对经济适用房、公租房、廉租房的申请人设置种种资格条件，从而使够资格申请经济适用房、公租房、廉租房的人数限制在地方政府财力所能够承受的范围内，其中，对申请人资格最重要的一项限制是户籍，因为只有凭借户籍条件，才能将无穷无尽地涌入大城市的外来人口中的绝大多数挡在申请的大门外。即使有些政策宣称对外地记籍的人员开放，也必然会通过其他限制条件，将具备申请人资格的人数限制在只占外来人口极小的比例中。

    倒是同样属于保障房范围的动迁安置房有点意思，因为动迁安置房既能用于让农民“腾地”，增加政府的土地储备，又能充“保障房”的数，一举两得。

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关键词：城市房价 一线城市 居高不下 严重通货膨胀 经济适用房 购房 福利分房 一线城市 青年人

海游 当地ZF的土地财政因素~

海游 当地ZF的土地财政因素~
本文来自: 人大经济论坛 民间原创经济理论 版，详细出处参考： https://bbs.pinggu.org/forum.php? ... amp;from^^uid=3586056

房价的上涨，使地方ZF获得巨额的财政收入；而这巨额的财政收入又撑大了地方ZF的胃口：公务员的收入大幅提高、大量市政工程列入规划等。但是，地方ZF的财政官员心里清楚得很：土地是卖一块少一块的，这种土地财政迟早会有持续不下去的一天，不过，中央ZF对房地产的宏观调控政策使土地财政提早结束：一方面使自土地和房产的财政收入大幅减少；另一方面，因经济适用房、廉租房等政策导致财政支出大幅增加，一减一增，已经使许多地方的地方ZF陷入财政窘境。但是，已经增加了的公务员收入总不能降回来，已经规划，乃至已经开工，的市政建设项目又不能停下来。所以，地方ZF对房地产宏观调控政策无积极性，都是敷衍了事，雷声大、雨点小。
但是，地方财政需要不是房价上涨的原因。作为商品的房子价格上涨，是由于市埸供求关系的推动，ZF的力量无法改变市埸规律。有人说，房价中有很大的一部分为ZF所得，所以ZF是房价上涨的幕后推手，其实，不是这样的。如果ZF将土地低价卖给开发商，房价该上涨的还是会上涨，只不过这部分巨额财富将落到开发商手里，在土地实行公开拍卖制度以前就是这样，只要开发商买通主管审批的官员，就可以低价搞到土地，很多亿万富豪就是这样造成的，很多大贪官也是这样产生的。

赞！

这是我在数年前对于一线城市房价问题的分析。经过几年来的时间检验，看来其中大部分至今还有效。