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房地产商转型全面服务提供商才能不败
2014/6/17 每日经济新闻
房地产开发商正在大规模转型，转型成功者胜，失败者离开市场。此次转型与以往不同，以往是现金流管理与市值管理，现在则是内在基因的根本改变。
复星集团CEO梁信军最近表示，房地产在未来6到8年内逆转，即使地方ZF极力保持土地价格平稳，以偿还高额负债，但未来3到5年土地价格仍然会到达平衡点后开始逆转。梁信军考虑清楚，做蜂巢城市，跟传统的地产开发模式拉开距离。
所谓蜂巢城市，第一个差别就在于项目为城市提供的功能，不是简单的居住功能办公功能，而是要有城市的核心功能。但是，城市核心功能的定义仍然是模糊的，复星在养老地产、医疗领域方面的大手笔投资为核心功能点题。梁信军直接了当地说，“我觉得6到8年内，大健康就会成为中国第一大行业”，“如果你过去一直碰房地产，为何不去碰碰大健康，从培训教育、研发、医药制造、医药批发到零售，医院下游到养老，再到医疗，整个健康大的产业支付，保险，支付渠道等等整个环节我觉得非常大的体量，很多人是可以做的”。
单纯让人居住、让人购物的住宅地产、商业地产显现颓势，住宅的刚性需求与改善型需求隐现玻璃天花板，需要安全感的人大批移民，对制度的刚性需求超过了中国城市住宅的吸引力;而大批进城的新居民，需要一个长期的财富积累过程，才能形成新的购买力。商业物业则受到电商、同业竞争的巨大冲击，写字楼在到处建新区、企业动辄圈地自建的中小城市，简直是在往脖子上套弹壳。地方ZF并不是维持地价的万年定海神针，土地收入对财政固然十分重要，但在货币紧缩、企业负债率高企、居民预期不明确时，地方ZF也不能直接掏出居民的钱包稳定地价。
房地产需要新引擎，新引擎就是与中国的稀缺资源相结合。
确实，中国制造业产能严重过剩，但过剩的背面，是很多资源严重稀缺。如蓝天白云的干净环境的稀缺，今年3月29日，3月29日，开发商在郑州市绿城广场分发栾川县老君山的新鲜空气免费体验，不少市民来此吸氧，20袋新鲜空气很快被一吸而光。
一个个小城市不断吸纳人口，花极大的气力与资本填平河汊，建起高楼大道，堵塞交通，以为这才是现代的象征，殊不知在一手摧毁自己的环境竞争力，将自己与其他大城市放到同一平台上竞争，在吸引总部经济、建立“外滩金融园区”时，缺少人才资金配套的短处毕现，这种不自量力的行为获得了GDP与高额负债，使这些城市在竞争中处于完败地位。中国不需要那些星罗棋布的金融城，需要的是立足于当地的完善的金融服务业，恰恰在这一方面，各地乏善可陈，基本上处于同质竞争的尴尬局面。
所谓旅游地产，就是在日常生活之外在家庭再开一个窗口，这个窗口提供的是平常大都市中难得一见的休闲体验，是笙歌曼舞、小桥流水、绿树成荫，是仰头即风景，给好友、家庭相聚休息的空间，细致的服务体现在所有的上网、交通、交通规划、家庭与家庭之间的距离等细节处，国内能够略具规模、象些样子的旅游地产并不多，两南“云南、海南”个别区域可以称得上宜居宜旅。
无论是现在还是今年几十年，中国最稀缺的是教育、养老等服务业，房地产与这些稀缺服务业的结合，绽放出奇葩。房屋成交低迷时，城市学区房逆势坚挺：上海市静安区，一套破旧的小户型二手学区房单价可达8万~10万元/平方米。更夸张的北京，一套靠近北京市第二实验小学的学区房报价甚至超过30万元/平方米。《第一财经日报》报道安居客集团的数据显示，北京学区房去年一年的涨幅高达35%，均价已超过4.5万元/平方米；上海学区房均价逼近4万元/平方米，过去一年的涨幅约为20%，高于上海全城二手房价16%的平均涨幅。房产质量不高，房价却坚挺无比，不是这些老房子本身有什么优势，而是这些房地产享受了稀缺的优质教育资源溢价。对学区房最重大的打击是，地方ZF改变入学规定。
与学区房同样稀缺的房产是养老地产，享受ZF补贴的优质养老院需要排队十年以上，而其他高档养老园则以保险、保证金等方式，在没有产权的情况下享受着每平方米1万元以上的高价。社会养老院保持赢亏平衡不易，而大型养老地产回收了滚滚的现金流，再过十年养老资源更加稀缺，养老地产将享受高昂的养老服务溢价。
其他稀缺资源包括体验式商业地产，以及拥有丰富产业集群经验的产业园地产等等，房地产转型的过程，就是与社会稀缺资源结合，开发商转型为特色服务商的过程。
房地产开发商转型，他们不仅要建房、建城，甚至提供部分ZF职能，设置学校、医院、环境等，跨过这一步，房地产开发商将能立于不败之地。人可以不买房子，但不可能不需要服务。
注：不能看梦话，看了之后如入梦境，黑白颠倒
好久没有的放松，看猫打架看鸟飞
下午拎着一包菜，施施然回家
老板说，好久不来了么，笑答，是啊，然后是说贵论便宜，丝瓜一块五一根了
温和的日子
如果有人非要随风潜入梦，夺走书本琴声，逼着看钢铁是怎么炼成的
那就是逼出人心里的恨，沉默的仇恨最可怕
不如经常吵闹，有些摩擦，有人不明白还是装糊涂
2014/6/17 叶檀市场：
新闻1：一年一度的艺术市场达沃斯本周开场。今年的巴塞尓艺术展销规模浩大，保险承包AXA将所有展品估值为四十亿美元。
点评：贫富差距扩大，顶尖艺术品、奢侈品还是有市场。国内也是一样，买金买玉买沉香。
新闻2：《华尔街日报》报道，评级公司标准普尔发布报告，中国的公司债规模已超过美国，成为全球公司债发行规模最大的国家。
点评：又拔头筹。债券信用评级体系尚未完善，企业负债率与高峰时期持平超过警戒线，债务节节上升，如同庞氏骗局。未来还会多，预计到2018年，中国新增债务和融资需求将达到20.4万亿美元，大约占当时全球总量的三分之一，而美国预计将为14万亿美元左右。
新闻3：继兴业、民生、招行、宁波银行等股份制银行获许下调存款准备金率0.5个百分点外，工农中建交“五大行”只要符合标准亦可获准定向降准。
点评：微刺激动静大，未来降准还会继续实施。不是说市场化吗？为什么干预银行的信贷投向？强刺激已经显现，大规模基建潮不会停。
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