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来源：Wind资讯

松绑二套房贷背后：政府与银行之间利益博弈

香港万得通讯社报道，尽管松绑限购，但楼市成交不济。近日，地方救市再出招——降低首付比例、松绑信贷政策、给予补贴、提高公积金贷款额度等扶持政策轮番上阵。近期宣布松绑信贷的大多针对二套房，那么，为何首选松绑二套房贷？其背后隐藏着政府与银行之间利益博弈。

首套房贷——房产价格虚高，房贷利润被压缩

7月18日，国家统计局发布数据，与上月相比，6月70个大中城市价格下降的城市有55个，下降城市个数继续增加。分城市看，据测算，一、二、三线城市新建商品住宅价格环比均呈小幅回落，分别下降0.4%、0.5%和0.5%。自2011年1月开始，此次为70大中城市房价数据下跌范围最大的一次。

据银率网分析师表示，投入同样的人力、物力，但个人房贷业务的收益率非常低。目前，5年期以上的贷款基准利率是6.55%，八五折优惠后为5.57%，而5年期整存整取的存款利率为4.75%，存贷利差0.82%，即使不考虑通胀因素，执行八五折房贷利率仍面临不赚钱风险。

银行长期贷款成本不断攀升，存贷利差受到严重侵蚀，出于利润考虑，银行宁愿压缩利润较低的个人房贷业务，将有限的信贷资金投入到利润更高的企业贷款和小微贷款。此外，现在房价下跌资产价格虚高，很多首套房的首付并不是由其个人支付，而是多方拼凑，个人实际收入很难支撑其按揭付款，万一将来家庭中稍有意外发生，还贷就会成为问题。

二套房贷——风险收益关系对银行更有利

近来，多地出台松绑二套房贷政策。绍兴降低二套及二套以上按揭首付比例（原先60%，现在40%~60%）且二套房贷款认定“认房不认贷”；广西适当放宽二套房贷款政策，适时、合理调整住房公积金个人住房贷款最高额度等；上海部分银行下浮首套房贷利率，也只是针对160-200万元以上大户型。不难发现，真正的刚需房贷并未出现实质松动。

为了实现公共利益目标，政府对房地产进行调控和商业银行的目标并不一致，比如差别化信贷政策中，购买首套自住房且90平米以上的家庭，首付比例不低于30%，购买第二套住房的家庭，首付比例不低于50%，这是为了支持合理的住房需求，抑制投资投机。

若从商业利益角度考虑，相比首套购房者，买得起二套房的家庭，经济实力应该更强一些，向他们发放贷款形成的风险收益关系，对商业银行会更有利。在两种目标不一致的情况下，让商业银行减少自己的商业利益，在短时间内可以，但长期内不行。而且利益机会产生的强大动力，使商业银行机构与人员背弃公共政策目标，追求自己的利益。

据相关消息称，近期多家银行正酝酿放松三套房贷。一位个贷经理表示，受理第三套房贷申请，客户只要资信状况好，不会拒绝，而且对于最受关注的二套房贷认定，各家银行也开始适度宽松。此外，有的银行开始利用“潜规则”来左右房贷利率，以“给予优惠利率”为“诱饵”，要求贷款人办理信用卡、理财产品等，为了让有限的放贷资金获得更大收益，谁愿意接受更高利率，谁就能先拿到贷款。

政府出招——对金融机构发放房贷补助

松绑限购，楼市成交不济，而银行也未表现出松动房贷的意愿，政府为稳定房价再出新招——对金融机构发放房贷补助。近日，四川省财政厅决定从7月1日至12月31日，对金融机构按发放符合“首次购买普通商品房”要求，即可给予3%财政补助。有分析称，一旦实施，可能会引领一股风潮，带动其他省、市也紧跟着仿效，区域性、整体性的救市行为可能会大幅改观目前市场低迷。

通过财政补贴刺激楼市，不会给当地财政带来压力。根据CRIC数据显示，2013年成都商品住宅成交额1920亿元，即使全部认作为符合“首次购买普通商品房”这一政策要求，政府补贴总额不过57亿，且实际数字可能还小于该值。而2013年成都市地方公共财政收入898.5亿元，据此推算，下半年房贷财政补助最多只占政府收入5%，并不会影响到其他领域的开支。

政府推出房贷补贴，除了救市，还在一定程度上对商业银行形成相互制衡的关系。有分析认为，银行可能会出于收益考虑，如果把贷款利率抬高至基准贷款利率的1.03以上，可能不会理会政府的良苦用意；如果当地银行在政策的落实过程中，一味顶着干，不愿做出松动，同样未来政府在财政存款上同样不会给予上述金融机构，这样的得失是否值得，有待相关金融机构考量。

楼市调控——通过税收工具加大投机成本

不难看出，商业银行为了追求利润，通过消费信贷方式变相发放住房贷款，因此政府要实现稳定房价目标，还是要用自己手中的工具，即通过税收政策，从根本上改变住房投机投资的成本收益机制，缩小盈利空间，完善促进房地产市场长远健康发展。

由于房地产对资金的强大虹吸效应，当实行紧缩的货币政策时，流向房地产的资金不一定会等比例减少，相反房地产所吸引的资金量很可能保持不变，进而导致其他产业因资金供应量减少而盈利能力削弱。如果房地产超额收益不能得到有效遏制，收紧流动性并不能减少资金向房地产流动，结果必然是其他实体经济的资金更加减少。

假设货币供应是1万亿，其中5000亿流入房地产，其余5000亿尚能供应其他实体经济的资金需要。但货币供应减少到7000亿，流入房地产的仍然是5000亿，其他实体经济职能得到2000亿，最终受损的还是其他实体经济。所以不能解决房地产本身存在的问题，仅靠货币政策将无济于事。

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