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黄怒波的于1995年创始成立了中坤投资集团，作为在中国房地产市场化改革后，顺应投资大潮，获利颇丰的民企，黄怒波至今直言当年赶上了好时候。谈及房地产走势与投资持有前景，用黄怒波现在的话说，“当年吃下去的，早晚都要吐出来。”
来源：凤凰财经
这届政府没法再放水了 再放水还是饮鸩解渴
问：现在观察商业地产好像遇到了一个挺大的问题，也在转型期是吗？
黄怒波：中国的地产行业一定会发生巨大的变化，大家一直在说狼来了，现在我看这个狼是真的来了，这次真的来了。这届政府没法再放水了，如果再放水经济还是饮鸩解渴，四万个亿，毫无理由，它怎么回收？带来的肯定是价格上涨，首先反映到房地产上。经济如果再这么放，下一步不就崩溃了吗？
反腐，会带来房价的下降，为什么？因为现在大量的官员、国企腐败分子手里控制主要资产都是房地产，这个带来了不公平，房地产变成了投资投机，变成了藏脏钱了，真正需要房子的人买不起，这是中国一个大的问题。
所以中国房地产是个畸形发展，一个特殊的时期，所以这次转型就到了，土地财政一定会拿掉，所以一系列的决定房地产行业率先回归，我叫回归到理性，回归到房地产行业比如就是正常的行业，不可能有暴利，就是这个行业的准入越来越宽，你能拿地我也能拿，再一个你拿的多，房子税就多。政府现在的保障房，这个基本上让人人有房住的问题能解决了，我觉得这十年内这届政府能把这个问题解决掉。
房地产不会崩盘 但靠房子赚钱的时代过去了
问：如果从现象来观察，你觉得会出现哪些现象？我们采访了福耀玻璃的董事长曹德旺，他有一个跨界的观点，说中国的房地产崩盘是迟早的问题。
黄怒波：不存在崩盘，第一中国的房地产按揭比例高，都是30%的首付款，第二中国的就业率还可以，美国出问题是他只要就业率，失业率一高，他要零首付，他立刻付不起房款。第二中国毕竟城市化才刚刚开始，这个我觉得暴利不可能，但是崩盘绝对做不到。第三，北京市保障房的条例，这是立法，基本要做到了，基本把北京要求五年，十年以上的来北京纳税的人口都能解决掉住房，然后富人的房子最后也会再推向市场，为什么？在中国下一步房产税、不动产条例只要一出来，大家不再拿这么多房子，那只有低价卖，现在不是二手房价格都在下来吗，下一步还在下，下也不一定意味着崩盘，本来就不该那么高。
问：想指着房子挣钱是没戏了。
黄怒波：这个时代过去了，地产商如果不提早转型，下一步挺麻烦。
问：实体经济，你觉得会遭到到什么程度？
黄怒波：肯定这么多年没有过的糟糕，因为这个强刺激政策的后遗症在逐渐出现，钞票太多了，收不回去，然后传统消费模式都变了，比如房地产不能拉动了，商业不能拉动了，新的消费模式没出来，传统的所有能源行业都不行了，外贸也不行了，新的消费模式在那儿？城镇化没形成，动力从哪里来？这两三年很痛苦的过渡。
问：但是反过来讲，在大的转型期，也是大的机会诞生的时候，就是说原来你们这些老一辈的土豪，可能慢慢地不行了。
黄怒波：都得淘汰，新的这一代人会起来，他们主要以一个互联网时代的企业家起来了，传统的这些土豪们都已经成为一个历史，一定会成为历史，但都很优秀，这一代人会留下记忆。
从开始面临电商的冲击，到传统零售模式的动摇，商业地产为之安身立命的基座，正被互联网的商业需求所迅速蚕食。悬而未决的马云王健林之赌，在旁观者眼中也渐渐清晰了答案。转型何去？既有何从？解析传统商业地产转型的路径与承受的阵痛，在黄怒波与他的中坤集团身上，也可以找到生动的案例诠释。
零售业商业模式被电商颠覆 持有大量物业是灾难
问：其实说到商业地产的时候，前两年大家有一个观点就是随着资产的不断上涨，持有性的物业会是一个很好的前景。
黄怒波：你哪想得到，一个大的行业变化大了，就是传统零售业商业模式被电商冲击了，这是致命的。原来一铺富三代，现在那个铺面空着怎么富三代，为什么呢？因为根本不用再开铺子了，有一个电商一个淘宝就可以了，电商这几年杀伤力太强了，所以这个时候持有大量物业就变成了灾难。
所以所谓的一分钱就难倒英雄好汉，我们其实就有十几亿的现金就把今年这个关能挺过去，但是到后来结局就是，我们跟债务人谈判，绝大部分都不错，商户也绝大部分都支持清场，现在改写字楼，到年底改完。
整个民营企业在经历一个生理过程，什么叫生理？心理过程要适应这种生死之关，生理是过去民企是机会主义者，哪块骨头掉下来你也得去抢，你不是后来都得吐吗？
所以，当初民企以为抢到肚子里再慢慢消化，因为不知道明天有没有机会，这是中国民企的悲惨处境，永远只要有一点缝赶快抢，中国的民企就是这么发展的。
中国经济还有两三年困难期 绝大多数地产商要倒掉
黄怒波：地产商也开始完蛋了，所以如果转型好的，你就能撑过去不饿死，如果不好的，这次大多数地产商都过不去，不光这个民企，因为中国的经济还有两三年的困难期。
问：就是大多数民企你觉得都会倒掉？
黄怒波：我认为都应该差不多，都应该归零。因为地产行业资金很密集，要求周转的速度要快，但是现在整个是不是一个限购能解开的问题，是你贷款整个金融政策的问题，整个金融界已经把地产划到了一个限贷行业危险的行业里，一系列的不确定性，全都赶在这个时候，好日子的时候什么都好，坏日子的时候厄运都来了。目前当下持资太多的，尤其拿地王的，肯定逃不过去，都得吐出来。
问：但你总的来做一个判断的话，是不是说股权跟债权一起转，是你主动不想玩儿商业地产的游戏了，还是没办法只能撤退了？
黄怒波：这个行业肯定是被电商代替的，所以从商业地产上，从商业设施上是不能再持有了，如果持有适度的写字楼是可以的，酒店式公寓可以，但是商场尤其高端奢侈品全都完蛋。
企业做旅游产业有大量不确定性 你得面对它
问：最近您在黄山景区也有一些风波，我们看到有一些报道，关于水源地的问题，关于贷款的问题，您想回应一下吗？
黄怒波：2004年我们在宏村外面一个水库，我们看了一下这个环境很好，把它做个度假酒店，谁都说好，那时候政府一套手续是齐全的，就批准我们建宾馆。
但建起来运营以后，2009年当地出现了大旱，好多年没见过的旱情，那个时候水源地就变得突出了，那个时候政府也没办法，我们也理解，就把这个水库改成水源地了，这下带来很多后患，就是我的项目都建完了，我结婚你都给我结婚证了，孩子生出来了，你突然又把结婚证拿走或者宣布无效了，它就带来好多麻烦。我们有一个总裁在那儿，当时他在执行这些事，遇到这种情况也没有报告，所以到现在提出这些问题，但是反过来对我们提高水源地的保护意识，企业做一个旅游产业大量的不确定性，你就得面对它。
问：这没有契约精神了。
黄怒波：所以这是民营经济发展很大的一个困难，你说我去起诉政府吗？我也做不到，人家政府新的领导也很着急，说怎么能出这样的事呢？现在在想办法，等明年再把指标调回来，这样的事太多。
近年来，随着民营企业的日益扩张，反腐成了许多知名企业自清顽疾的选择，从阿里巴巴轰轰烈烈的网内自查、“美的”清理“职务腐败”，直至近期的华为自查商业贿赂，并将涉嫌腐败的4名员工移交司法处理，此类非大型国企的“腐败门”愈演愈烈。而对于历经数次员工背叛故事的黄怒波看来，腐败的根源并非仅靠制度约束的缺陷那么简单。
民企腐败更严重 大家都认为不贪白不贪
黄怒波：这个反腐现在看来不是一个中共执政党的事，不光是官员反腐，国企反腐，应该是全民反腐，民营企业逃不过去，甚至说腐败更严重。其实好多企业，像联想好多年前一直在做这个问题，为什么？在民企可能道德感更差，他认为这个企业是你老板的，我不贪白不贪。
问：对于公司的管理来讲，尤其是对于高管，我们不能说指望他用道德的方式来约束自己。
黄怒波：道德没有用。
问：我觉得肯定是要依靠一些制度性的约束对吧。
黄怒波：挺难的，你弄得很严，天天又不干活了。所以我认为下一步中央肯定要支持在民企全面反腐，这个反腐可能会从财务制度上，税务制度上，司法上，你不应该说是个民企的事，可有可无，一听是国企，资产流失这了不得。
整个国家在司法体系支持上对民企反腐要支持，你往往对民企的报案、立案就很模糊，能不弄就不弄。再一个从社会提高认识上，不能说活该，不贪那些土豪老板的干吗呢，他们活该，很多民企现在都到了不得不反腐的地步。
中国的改革下一步往下走，缺了民企的行业转型、经济转型和内部改革、机制改革是成功不了的，这要提高企业的高度重视，就这个行业不能允许职业经理人态度没有，道德太低下。
问：无论是仇官还是仇富都是一种很强烈的心理，包括打土豪分田地的群众基础到今天依旧是广泛存在的。
黄怒波：所以，这就是民企的悲哀，这也是我做了这么多年企业心里的一个纠结，我一方面是个诗人，一方面又是个土豪，那我的悲哀在哪儿？我每一步都是这么打拼过来的，但每一步面临的不确定性。哪个钱不是血汗钱？反过来你遇到社会是什么样的？你心里挺悲哀的，觉得人生不过如此，后来理解了，人生就像登山，登顶是为了活着回来，做企业是为了活下去。反过来一个社会都变成这么多问题，中国经济再富有什么用？
你再富，你再是个土豪，你心里不痛快，你心里没有安全的底线，这个社会是有问题的，然后你把道德观全部都混淆。比如小偷偷了官员，大家拍手称快；明星吸了毒，大家还替他说情，天天在赌场，没人谴责；贪了土豪，贪了民企的钱反腐，谁去那么恨民企的腐败分子？这个社会保证都是拍巴掌，说该贪该弄他，所以你说这社会正常的还是畸形的？如果一个畸形的社会，达到了世界经济第一有什么意义？
进入2014年，由于经济下行风险仍较大，外加近两年不断新冒出的不良资产，银行逐渐加强风控手段。信贷结构上倾斜大型国有企业，而民营企业和中小企业的贷款审批更加严格，这种惜贷谨慎尤其体现在地产项目中。中坤集团旗下的北京大钟寺项目，也因银行不愿提供十几亿的贷款，使得黄怒波无奈出让该项目的股权与债权，从而与自己一手培育起来的优质项目失之交臂。
银行现在对民营企业一律不贷款
黄怒波：惜贷对民企杀伤太大了，其实大部分企业就靠那么一口气。我还有个旅游产业，要没有怎么办？我只能跳楼了。
问：但是其实你刚才也说了，就差那半口气就十几个亿的现金就能挺过去，为什么银行就不愿意给你贷款呢？
黄怒波：银行现在是这样对民营企业，他一律是不贷款的，只收款帮富不帮贫，绝不做雪中送炭。再一个中国的银行业实际畸形的，银行业能够获得的利益超过中国所有企业利润的一大半以上。
给国企他如果说给错了，他没责任，但是给民企这个人要承担终生的责任。所以在这个时候，大家宁可不干事我也不给你，所以在这个时候其实你向着我们，给我们十几个亿的贷款，我就能把银行的正常利息支付，我就能撑到明年的三四月份收六个亿就过来了，但是好多银行说对不起，说这个前景很好但是因为是民企，政府也说太遗憾了，你是民企我没法帮你，要是他的企业他就给你想办法担保调点钱。所以中国的民营企业就这么个处境，每次金融危机，每一次转型都是洗牌的阶段。
我能挣来这么多财富 不要了又如何
问：你刚才提到跳楼，你真的想过吗？
黄怒波：绝不，从来没有过，我顶多是想着怎么赶快活着下来，没有想算了，坐上面不下来，这我绝不会。我一生不会的，人生没那么可怕，我能挣来这么多财富，我不要了又如何？所以你经历这么多，成熟能力极强，但人生就觉得有意思，你觉得我每天不是成功就是失败。
问：但是为什么你看这轮经济大潮退去的时候，好多跑路的民营企业甚至有跳楼的，他们还是想不开吗？
黄怒波：这也是市场的一个悲哀，这也不是想不开，这就是对债务的压力。所以你看国企的跳楼是贪腐，民营企业的跳楼是因为经济压力，一个民营企业最后拿命来负责。我失败的结局，是以生命来做答案。国企谁养？哪有说，你看好几个企业败了几百个亿，高管照样不是涨级别工资吗？谁跳楼了？财富是个过程，我能挣首富，我也能做一个潦倒的人，财富的戏剧化就是这样。所有人都是信仰金钱，但金钱真拿到之后，就特别无聊。
问：我觉得其实某种程度上，中坤还是幸运的。
黄怒波：幸亏有个旅游地产，要不这次真死无葬身之地了。你不信看吧，很多的住宅产业怎么转？它一定很大的问题。
问：如果可以参政，你会参政吗？
黄怒波：绝不参政，做政客多没意思，天天得撒谎，胡说八道，做企业，我成和败是自己的，我可以拿命来抵，这让我自豪。我也不需要说什么话，讨好什么人，成就是爷，败就是贼，那能怎么办？
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