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今年以来，围绕中国房地产业的讨论主要聚焦于住宅市场。直到本月，中国最大商业地产开发商万达申请在香港交易所上市，或将成为香港几年来规模最大一桩IPO，使得商业地产再度走入人们的视线。住宅市场的疲弱，对目前的商业地产有没有影响？
所谓商业地产，通常指用于零售、餐饮、娱乐等各种经营活动的房地产，包括常见的商场、购物中心、街边铺面房等等。从我们掌握的8家境内外上市公司、房地产信托（REITs）披露的财务数据来看，商业地产租金整体表现依然良好。这些公司和信托所持有的商用物业包括40家购物中心，分布在中国19个城市，租金自2007年以来始终保持稳定增长，累计涨幅已翻倍，高达124%。而同期一线城市住宅租金涨幅仅为43%。但这组靓丽的数据并不能代表商业地产的整体表现。
一方面，上市公司持有并定期公布数据的都是优质成熟的商用物业，数量上仅占全市场很小比例，不具普遍代表性。另一方面，即便是这些优质物业，入驻率近年也持续下滑，从2011年的99%降至今年6月的91%。其背后原因主要在于，近几年建成入市的购物中心数量增多、竞争激烈；同时，在电商的冲击下，传统零售行业对门店需求减少。据统计，中国16家知名零售商家的门店数量，自2012年以来增长速度较之前明显放缓。其中服装和家电类行业放缓最明显，今年上半年门店数量环比减少4%和1%。这两类正是受电商冲击最直接的行业。而餐饮和超市企业门店数量增长也在减速，增速放缓至6%。
最近3年里中国出现的商业地产开发热潮，源于2010年中国政府启动的房地产调控。以限购、限贷、限制房企融资为主要手段，针对住宅市场的这轮调控，却在另外两个领域产生了深远的影响——限制房企融资最终造成了影子银行的快速扩张，而针对住宅的限购则刺激了商业地产的开发。
从全国数据看，自2010年起，商业营业用房的新开工、竣工、销售指标均出现明显增长。而40个重点城市土地出让中，商服用地的比例也明显升高。一方面，经济发展自然提升了对商用物业的需求；另一方面，在住宅限购的大环境下，地方政府和开发商的热情都转向了商业土地。一时间，很多城市争相开发“全国最大”、“亚洲最大”、甚至“全球最大”的各类大型购物中心、城市综合体。但市场真的有那么多的商业地产需求吗？
以“北上广深”、重庆、成都、武汉这7个城市为例，如果仅以这些城市中已投入营业的、建筑面积为3万平方米以上的购物中心作为统计基数，这些城市的人均购物中心面积也已达到0.5平方米，其中最高的成都和武汉都达到了人均0.62平方米，最低的重庆为人均0.33平方米。而作为参考值，美国全国的人均购物中心（以40万平方英尺，即3.72万平方米以上大型购物中心为统计基数）面积仅为0.42平方米/人。这意味着，国内很多城市的人均购物中心面积已超过美国平均水平。考虑到近几年还有很多商业用地尚在开发还未入市，未来人均面积还将更高。
当然，这里我们是用中国单个城市和美国全国数据作比，原因是美国城市数据较为匮乏。如果以州为单位统计，在美国商业发达地区集中的东西海岸，内华达州、亚利桑那州和佛罗里达州的人均购物中心面积最大，分别为0.59、0.52和0.51平方米。这仍低于中国国内一些城市目前的水平，同样显示我们很多城市的购物中心未来可能面临供大于求的窘境。
商业地产与住宅有很大的不同。一是，不存在所谓的刚需。经济好的时候人们消费多，不景气的时候就少花钱，同时还存在电商等替代渠道；二是，商业地产项目间的个体差异更大。经营管理而不是物业本身决定了项目的成败。同类区域、同等规模的商业项目，完全可能出现一个生意火爆，另一个门可罗雀的现象。尤其是那些缺乏商业地产经验的开发商，很难复制其他的成功项目。
根据目前的建设进度，预计到2015年，上述7个中国城市的人均购物中心面积将达到0.52平方米。供应过剩的风险仍在增大，而零售行业的需求短期内难以反弹。在这样的市场环境下，未来商业地产整体竞争压力增大，同时市场上优质与平庸项目的差异将更加明显，一批缺乏竞争力的项目将不可避免的面临被淘汰的命运。地方政府、开发商以及投资者对此应有充分的认识。
今年2月，苏州市zf要求对于分割出售的商用物业项目，必须划出一部分面积冻结3年，期间不准销售、抵押和转让。这一方面反映出商业地产供应过剩的窘境，另一方面显示，在市场风险外，商业地产可能还会不时面对政府干预的另一重风险。
（本文仅代表作者观点。责任编辑邮箱：tao.feng@ftchinese.com）
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