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[政策热点] [讨论]中国房价持续上涨之谜 [推广有奖]

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发表于 2005-8-2 13:03:00 |显示全部楼层

这是我写的一篇文章,欢迎大家批评指正。

中国房价持续上涨的原因分析

自1998年城市住宅制度改革以来,我国商品住宅价格一直呈持续上涨趋势,据国家统计局公布的数据显示,我国商品住宅价格已从1998年的1854元/m2涨至2004年的2580元/m2,年均增长7.26%,而东部地区的商品住宅价格上涨速度更快,少数城市在几年内房价几乎翻了一翻。究竟是什么原因导致使住宅价格持续性上涨呢?笔者认为,作为商品出售的住宅投入市场后,它与一般商品一样,受供需规律的支配,形成一定的均衡价格,当住宅需求和供应发生变化的时候,价格也会发生变化。近几年我国城市住宅价格快速上涨,首先是由于自住性需求扩大引起的,但由于土地价格的刚性上涨及投机需求的介入,促成了我国商品住宅价格的轮番持续上涨。

一、自住性需求扩大拉动房价上涨

在经过较长时期的摸索之后,我国于1998年7月正式停止福利性实物分房,向货币工资化转变。在实物分房体制下,购买商品房不是主流的住房消费模式,相当一部分住房消费需求被“沉积”下来,但在1998年房改后,这部分购买力得以释放,一方面是因为人们在观念上彻底断绝了“等、靠、要”的思想,接受了自主购房解决居住问题的住房消费新模式;另一方面,住房抵押贷款制度的迅速发展,大大增强了居民的购买能力,使许多潜在需求有机会转化为现实需求。

住宅需求可分为自住性需求和投资需求(包括投机需求),而自住性需求又可分为主动改善型需求、城市化自动型需求和拆迁被动型需求。近几年我国城市自住性需求高涨,主要表现在以下几个方面:第一,经济快速增长支撑着旺盛的主动改善型需求。自1998年来,我国经济持续高速增长,城市人均可支配收入年均增长近10%,根据国外专家测算,住宅需求的收入弹性系数在0.6-0.9之间,由此带动主动改善型需求年均增长6%-9%。第二,城市化进程加速带来了许多自动型需求。加快城市化进程是我国进入21世纪后的重要任务,2000年我国城市化水平达到36%,已经进入城市化加速时期[1],最近四、五年来沿海城市的城市化率年均提高近2个百分点,由此带来的自动型需求量极为可观。以南京为例,2003年城市人口为640万,新增城市人口2.2%,按当年人均住房面积22.7平方米计算,则城市化带来320万平方米的潜在需求,占到当年南京商品房成交量的三分之一。第三,城市建设速度加快提供了大量的拆迁被动型需求。在经营城市理念的指导下,全国城市特别是东部地区城市加快了城市建设步伐,拆迁规模量在短期内增长很快,由此导致的被动型需求急速增长。例如南京市2002年和2003年的拆迁户数均超过2万户,是1998年的2倍多,这些拆迁户势必尽快购房,按户均60平方米计算,则每年形成120万平方米的刚性需求。据估计,近两年长三角几个主要城市的拆迁被动型需求占到总需求量的20%以上。

由以上分析可以看出,我国城市住宅自住性需求在近几年迅速扩大,但由于城市土地固有的稀缺性,以及房地产开发周期较长(一般超过一年),造成商品房供应的节奏常常慢于需求的变化,供不应求的市场形势自然会拉动房价快速上涨,这在上海、杭州和南京等较发达城市表现得尤为突出。因此,自住性需求扩大是拉动房价上涨的首要原因。

二、供应成本上升推动房价上涨

商品价格主要由成本和利润构成,在利润大体不变或变化不大的情况下,价格的变动主要取决于成本。商品住宅的成本包括直接成本和间接成本[2],其中直接成本主要由土地成本、建筑安装成本、配套成本等构成,以土地成本为主的直接成本的快速上升是我国城市住宅价格上涨的主要因素之一。

表1: 南京河西典型楼盘项目成本构成 (单位:元/m2

年度

商品房价格

土地费用

建筑安装

工程费

配套费用

前期工程费

2001年项目

2910

1002

1045

289

40

占成本比例(%)

/

34.4

35.9

9.9

1.4

2004年项目

5800

2803

882

473

98

占成本比例(%)

/

48.3

15.2

8.2

1.7

资料来源:南京市物价管理局

表2:南京城南楼盘典型项目成本构成(单位:元/m2

年度

商品房价格

土地费用

建筑安装

工程费

配套费用

前期工程费

2001年项目

3250

1626

694

92

72.

占成本比例(%)

/

50.0

21.35

2.8

2.2

2004年项目

5240

2901

967

360

67

占成本比例(%)

/

55.4

18.5

6.9

1.3

资料来源:同表1

(一)土地价格刚性上涨

由于土地固有的稀缺性,其供给缺乏弹性,土地价格主要由土地需求一方决定。城市土地的需求其实是一种引致需求,是由于人们对房屋的需求而引起对其承载物土地的需求,因此可以说地价与房价具有极强的正相关关系。我国城市土地所有权归属国家,但土地出让收益其实是归地方政府所有,在土地供应政府垄断的制度安排下,地方政府作为地价上涨的最大受益者,在房价上涨时往往将地价相应大幅提高,一旦土地需求降下来,宁愿暂时不供地也不愿降低地价,这样,地价实际上是只升不降,“棘轮效应”极为明显[3]。目前土地成本已占到商品房成本的30%-55%,地价的刚性上涨会从成本方面推动房价上升。

下面用南京的具体数据说明地价推动房价上涨的事实。随着房地产的升温,在南京同一区域内拿地成本越来越高,如三家全国一流的开发商分别于2003年5月、11月、12月在南京河西奥体附近各获得一块地,平均地价分别为1124元/m2、1901元/m2和2823元/m2[4],12月份的平均地价相对5月份上涨了150%,地价呈逐月上升的态势。按照房地产市场运作的经验,地价每上涨1个百分点,房价就相应上涨0.5个百分点。

从表1和表2可以看出,南京河西地区2004年项目与2001年项目相比,商品房价格每平方米上涨了2890元,而其中土地成本增加了1801元,上涨约180%;城南地区项目2004年与2001年相比,每平方米上涨了1990元,其中土地成本增加了1275元,上涨了78.4%。土地成本在总成本中所占的比重越来越大,如河西项目土地成本的比重从2001年的34.4%增加到2004年的48.3%,城南从50.0%增加到55.4%,由此可见土地成本的快速增加在很大程度上推动了住宅价格的上涨。

(二)建筑安装成本上升

根据江苏省统计局公布的信息,江苏省建筑材料价格在2003年下半年全面上涨,2004年上半年再次攀升,同比涨幅达31.1%,其中,钢材价格上涨42%(螺纹钢和钢筋价格均突破4000元/吨),水泥价格上涨27.7%,地方材料价格上涨24.8%,直接导致了建筑安装成本的大幅上涨。从表2可以看出,南京城南项目的建筑安装工程费用从2001年的694元/m2上涨至2004年的967元/m2,增长幅度达40%。

(三)配套成本快速增加

依然以南京为例。近几年南京住宅工程质量在全国一直处于领先水平,逐渐改变了以往小区无景观、无规划、外立面单调的建筑形式,外观更加新颖、美观,配套设施更加齐全,园林景观不断改善,智能化水平不断提高,同时也带来了成本增加。例如河西某楼盘在地块中央开挖大型人工湖,楼盘景观成本达120元/m2。同时由于住宅市场上小高层、高层逐渐成为主流,对抗震、消防、通风等技术要求越来越高,如河西某新建楼盘人防费用高达400元/m2。另外小区内部公建配套越来越完善,会所、幼儿园、中小学等教育配套使住宅成本水涨船高。从表1和表2可以看出,2004年河西和城南项目的配套费用均较2001年有较大幅度的增长,其中河西项目增长了63%,城南项目增长了2.9倍。

因此,从房价的成本构成来看,我国城市住宅价格上涨具有必然性。从两者的关系来看,成本的上涨推动房价的上涨,同时房价的上涨也拉动成本的上涨。

三、投机需求介入促成房价持续上涨

一般来说自住性需求的增长是随着社会经济的发展而释放的,不会造成房价的持续快速增长,另一方面,如果房价在短时间内上涨过快,将会使部分现实需求转化为潜在需求,从而起到抑制房价上涨的作用,这是市场机制发挥作用的正常结果。但由于住房是人们必不可少的耐用消费品,潜在需求迟早会转化现实需求,而土地的稀缺性注定供应曲线不会发生大幅度向右下方平移的可能,也就是说从较长时期看,房价只会上涨不会下降,许多投资者正是看中了这一点而纷纷加入炒房行列。由于投机需求的介入使事情变得复杂起来,导致房地产市场的价格机制失灵,出现了房价持续轮番上涨的现象。

由于股市的长期低迷以及银行存款的低利率甚至是实际负利率,大量空闲资金纷纷涌入投资回报率极高的房地产业,其中有相当一部分民间资本采取短期炒房的投机方法。根据业内人士的估计,近几年,温州民间炒房资金已超过1000亿元,从事炒房的人员达10万人。由温州市建设局房地产开发处提供的资料显示,1999年前,温州商品房的价格多在每平方米2000元以内,但1999年开始出现较快增长:市区同一地段的商品房价格1999年上涨17%,2000年上涨20%,2001年上涨21%,2002年上涨23%,2003年后每平方米超过6000元的商品房已经比比皆是。随后他们向长三角及全国各主要城市进军,每到一处,便令当地房价上涨至少20%,造成隐性泡沫现象(杨慎,2004),例如杭州、上海等城市的房价节节高升,就与温州炒房团紧密相关。其实,温州炒房团只是全国炒房群体的一个代表,在高达30%-100%高额回报率的诱引下,投机炒房群体不断扩大,许多本地居民和外国游资也加入炒房行列。据一些研究机构调查,长三角几个主要城市的投机性需求占到了全部需求的25%以上,投机需求过旺加剧了供求矛盾,加快了房价的上涨速度。

投机需求的介入掩盖了因房价上涨而减少的真实需求,商品住宅价格在土地成本的推动和投机需求的拉动下将持续走高,如果没有外来力量的干涉,房价将一直上涨下去。

四、房价持续上涨的后果及对策

房价持续快速上涨的后果是相当严重的。一方面,地价的持续上升会增加土地囤积的动力,造成土地资源的闲置;另一方面,因为投机需求不是最终需求,在最终需求不变或者增长不多的情况下,投机需求的扩张会使商品房的价格严重偏离其真实价值,形成房地产泡沫,泡沫越吹越大迟早是会破灭的。房地产泡沫一旦破灭,其后果不堪设想,不仅对中国刚刚起步的房地产业致形成命打击,同时也会引发金融危机,从而给整个国民经济带来极大的危害。1998年的东南亚金融危机就是我们的前车之鉴。因此,及早寻找对策控制商品房价格持续上涨趋势,挤压房地产泡沫,防范金融风险,已是当务之急。

平抑房价上涨应从引起房价上涨的源头入手,通过以上分析可以得知,自主性需求扩大仅是房价上涨的初始原因,是人们改善居住条件的正常需要,只宜引导而不应加以控制。投机需求过旺和土地价格上涨过快才是引起房价持续上涨的罪魁祸首,应该加以打击和控制。在控制投机需求方面,国外有许多现成的经验可供参考,我国一些城市的经验也值得借鉴,如南京市于2004年4月出台的“禁炒令”,对打击期房炒作、哄抬房价的行为取得了较好成效。但从长远看,应出台全国统一的政策法规,从根本上杜绝对房价的恶意炒作。在控制土地价格方面,则应从体制改革入手,在土地市场上,使政府从“运动员”和“裁判员”的双重角色向“裁判员”的单一角色转变,具体可采取国有土地的委托性经营模式,使土地的供应能根据市场信号进行及时调整,而政府只管规划和监督。



[1]据国际经验,城市化率在30%-70%之间为城市化加速时期。

[2]间接成本=财务费用+管理费用+销售费用+不可预见费+营业税及附加

[3]其中有旧城区改造拆迁补偿标准提高,拆迁补偿费高居不下的原因。

[4]根据南京市国土局公布的土地交易明细计算

注:此文为我独撰,请勿抄袭。敬请批评、补充和反驳!


 
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stata SPSS
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发表于 2005-8-2 13:18:00 |显示全部楼层
推出自己的作品,斑竹能否给点奖励?谢谢!

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发表于 2005-8-2 21:50:00 |显示全部楼层
目前房价问题已成为社会各界关注的焦点,房价快速上涨合理还是不合理,众说纷纭,莫衷一是。

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发表于 2005-8-4 22:18:00 |显示全部楼层
别让帖子沉下去了,大家随便发言呀。

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发表于 2005-8-13 22:27:00 |显示全部楼层

奇怪,这么好的帖子竟然没有人回应!

房价决定因素必然是供求关系,不管是前几年房价快速上涨时还是当前宏观调控背景下。至于建设部认为的由于成本上升所推动房价上涨的结论是错误的,最明显的例子是宏观调控后土地价格上涨较快的城市,而房价涨幅趋缓。

而供求关系决定下的房价形成过程中,居民预期所导致的购房需求起到了决定性影响。住宅成本的上升影响居民预期,宏观调控也影响了居民预期,正是在预期过程中,居民进行了购房投资(投机)决策,从而形成了住宅需求,最终形成了房价(升或降)。

以上是对上文观后感,请交流。

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dfzhang845

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发表于 2005-8-28 15:42:00 |显示全部楼层

我觉得房价上涨的原因除了需求因素带来的增长以外,投机需求成为拉动房价上涨的另外一个原因,一部分人将房子购买当作投资,造成需求增加的假象,导致价格上升,从而导致价格的上升.

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发表于 2005-8-29 09:33:00 |显示全部楼层

也有开发商采用了股市中的“对倒”的手法来拉高房价;也有市场不支撑房价继续高涨之时(预期下跌时)地方政府主要领导出面在媒体上讲话来“托市”的;……

希望楼主也把相关的情况考虑进去

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发表于 2005-8-30 20:18:00 |显示全部楼层

成本上升只是很小的一部分因素!重要的是投商及开发商的策略牵着消费者的鼻子走!如果说全国的消费者都理性些,房价肯定得大跌

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杨七郎

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发表于 2005-8-31 02:04:00 |显示全部楼层

楼主不错,出了自己的作品。

中国这么多人,房产的需求足与让房产开发商大赚一笔。

呵呵,房地产可是世界上产生亿万富翁最多的产业啊!!!!

心跳的太快,快的看不清这个世界!!!

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好久没人回帖了,房价问题依然还很热呀。

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GMT+8, 2014-11-24 12:54