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伴随“二胎政策”的全面放开，二手房市场置换需求有所升温，约10%-15%的二胎家庭加入到购房大军，近期部分门店带看量上升了1-2成，带动大户型成交，尤其是外环区域，复式、经济型别墅成交明显放量。
置换房源要求高，高品质房源吃香
上海中原普陀金沙雅苑分行的徐经理介绍，近期置换客看房比较积极，上海大户型二手房的需求量有所上升，幅度在10%-15%。“二胎政策”全面放开后，一些计划生二胎的家庭欲扩充居住面积“以小换大”，这类客户现有住房以两房、三房为主，他们一般需求的户型有三房、四房、复式及别墅，重要的是对小区的环境、楼层、装修等都有一定的要求，但当前在售的房源整体质量不高，很难满足他们的需求。
举例，一位客户想将自住的三房出售，在同区域置换一套四房或复式，预算在700-800万，最好是精装修的，楼层位置要好。之后但带看了几个小区，客户都不太满意，不是觉得户型差，就是认为房东要价太高。经理表示，二胎家庭购房以改善为目的，一般比较青睐环境好、品质高的中高档小区，然而目前此类房源挂牌量稀少，房东报价一般会高于市场价10%左右，双方很难达成意向，虽然大户型带看量有上升，但转化为成交有一定阻力。
外环外经济型别墅受宠，成交量激增
虽然市区大户型成交显得乏力，但外环外大户型二手房成交量却稳步上升。莘闵别墅分行的左经理介绍，受到全面二胎政策的影响，约10%客户欲将目前居住面积扩充，而区域内的三房、复式和经济型别墅成为他们的置换首选。
举例，近期成交的一套别墅，买家原居住在莘庄，为了生二胎来莘闵别墅区看房，经过几次带看后，选中了一套230平米达安圣芭芭拉花园别墅，房型和小区环境都让客户十分满意，房东报价510万元，经过双方议价，最终以490万成交。
据介绍，该套房已经挂牌多月，房东比较着急想早点脱手去市区置换新房，由于买家诚意足，房东同意让价20万。左经理表示，目前购买大户型的置换客大多来自就近的莘庄板块，对莘闵别墅区比较熟悉，小区环境优美，周边生活配套和商业比较成熟。就房价来看，莘闵别墅区的经济型别墅面积在95-200平米不等，总价段300-400万，区域体量庞大，供应较为稳定，房价涨幅较慢，像本月挂牌的别墅，价格较上月上涨2%-3%左右，还有谈价余地，性价比较高，因此容易与买家达到意向，政策所释放的改善型需求能够有效转化成交，本月门店大户型交易量环比上升了两成左右。
专家：改善型需求仍存释放空间
上海中原房产中介研究咨询部高级研究员孙黎表示：短期来看，全面二胎政策效应仍在持续，因此改善型需求还有进一步的释放空间，但关键是需求量能否有效转化为实际的成交，由于买家基本以置换为目的，购房比较理性，迫切度不高，整体流转过程相对缓慢，没有高性价比房源不会轻易出手。
目前看房价相对较低、供应稳定的外围区域，大户型公寓或经济型别墅成交有望延续放量的态势。而中高端区域的大户型需求量虽然稳定，但房东惜售情绪重，上海二手房房源新增供应持续萎缩、价格偏高，给双方交易带来不小阻力，成交量提升较为乏力。Shhuang44ss
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