解析上海二手房房价疯涨的六大成因

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春节过后，上海楼市的突然火爆成为全民关注的焦点，让在这个行业许多年的从业人士都看不懂。那么，我们该如何认真的看待当前的上海楼市问题呢？为了回答好这个问题，小编将想到的可能影响楼市走向的因素都一一记录下来，并希望找到自己的判断。今天就先谈谈上海房价上涨的逻辑与6大成因。

1、史上最为宽松的货币政策

前些天，央妈公布了今年1月份数据：1月份人民币贷款增加2.51万亿，同比多增1.04万亿元，创历史新高。

与此同时，广义货币（M2）和狭义货币（M1）同比增长分别为14%和18.6%，显然这两个数据都超过了GDP增速的2倍以上，说明当前ZY正用超宽松的货币政策刺激经济增长。

那么，央妈超发的货币都去哪里了？显然，上海作为中国最重要的金融中心，这种地位是连北京、深圳都无法比拟的，央妈超发的货币自然是源源不断的涌入上海，而上海新房市场当仁不让的成为了货币蓄水池。

2、通胀逼迫老百姓买房

ZY为了刺激经济增长，可以超发货币，但天量的货币流入市场必然会造成货币贬值和物价水平的上涨。换句话说，央妈超发货币其实就是在掠夺老百姓的财富，因为老百姓手中的钱越来越不值钱了，而购买的产品物价却不断的提升了。

在通货膨胀的背景下，老百姓出于本能会寻求资金避险。但遗憾的是，老百姓的避险渠道并不多：以储蓄为代表的银行理财，以股市、基金、期货为代表的风险投资，以及以购买房屋为代表的不动产投资。在超低的银行利率和跌宕起伏的股市的映衬下，楼市成为老百姓在资产配置中最为稳妥的避险方式。

而过往的经验也证明了这一点，购买房子是老百姓抵御通货膨胀最可行的办法。

3、上海ZF是房价上涨的最大获益者

小编问一个问题：在上海二手房价格上涨中，谁的受益最大？答案既不是老百姓，也不是开发商，而是上海ZF。

对于上海市民来讲

工资不见涨而房价蹭蹭涨想购房、想换房都是越来越大的压力。当然拥有多套房屋的富人可以除外，但这毕竟是少数。

对于在上海的开发商来讲

房价在涨，而土地涨的比房价还凶猛，既推高风险也吞噬了利润，连地都不敢拿也拿不起了。

对于上海ZF来讲

其财政收入1/3来自于土地出让金和房地产税收，房价上涨意味着上海ZF财政收入的增加。因此，作为上海地方楼市政策制定者，上海ZF也希望房价可以保持稳定温和的上涨。

当然，房价过快上涨也不符合上海ZF的利益。

4、比房价上涨还疯狂的楼板价

2015年，上海全年累计出让各类土地219幅，规划建筑面积1857万平米，同比下滑40%。而根据上海“十三五”规划，未来五年新增建设用地只有约60平方公里，即平均每年新增建设用地量仅为约12平方公里，相当于在2015年的基础上，还要减少1/3的土地供应量，想要更多的土地只能通过拆迁成本高昂的旧改来完成。

愈加稀缺的土地供应更加推高了土地出让价格：2015年上海土地出让金总计1677亿元，在成交面积大幅下滑40%的情况下，成交金额仅小幅下降了5%。换句话说，2015年上海楼板价出现了普遍性的大涨。2015年楼板价的大幅上涨，都会以房价上涨的形式表现在2016年及以后的新房市场上。

通过以上对土地供应端的分析，不难看出未来上海可以提供的新房供应量会出现陡然的下跌，在一定阶段内造成供需失衡，加剧房价上涨。

正是有了这样的预判，因此才有了上海2月中旬出台的升级版70/90政策，强制要求新建小区中小户型比例至少60-70%以上，以增加套数供应，缓解供需矛盾，但杯水车薪。

5、这是座零库存的城市

上海作为一线城市，也是限购最为严厉的城市，但依然无法阻挡全国的富人以各种方式涌入上海楼市。

春节过后，上海瑞虹新城新推怡庭352套，尽管单价破8万总价过千万，但依然被抢购一空。以此为开端，上海楼市无论是新房还是二手房都进入久违的哄抢状态。

事实上，哄抢只是表象，背后则是上海库存量的严重不足。据统计，以上海当前的去化速度计算，上海所有的新房库存量仅够卖3.7个月。

新房不够，二手房来凑。当新房库存量告急，也带火了二手房市场，房价跳涨基本成为了普遍现象，与去年深圳最火爆的时候相比过犹不及，相信这份火爆在上海的朋友都感同身受。

库存量的告急，房价上涨就必然是持续性的，短期来看是任谁都无法解决的。以库存来判断，上海房价上涨的幅度可能还很大，全年房价上涨超过30%是大概率事件。

6、舆论暴力下的购房恐慌

上海楼市尖锐的供需矛盾关系造成了购房压力，而央妈天量的货币超发则为购房提供了充足的弹药，激发其强烈的购房热情，也带来了巨大的购房恐慌，从而引发更多的市民开始提前置业，带来房价更大幅度的上涨，进而加剧供需矛盾，由此形成一个房价不断加快上涨的循环。

在整个房价上涨循环中，喧嚣的舆论是非常重要的助推器，那些房价暴涨的标题、文字、图片屡屡刺激着购房者的神经，让这个循环不断的快进。当然，上海ZF也注意到了这一点，由此我们看到上海ZF近日开始限制媒体报道房价上涨的新闻。

今天小编仅就上海二手房房价上涨的因素进行了汇总性的分析，后续，我还将继续探讨这个话题，探究上海房价下跌出现的几种可能，敬请期待。Shhuang44ss

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说白了，就是天朝故意炒作起来的。

分析得非常到位，让大家看到一个口是心非的嘴脸，SGZF别光为了钱，央妈要为老百姓留点财富，周小三别以为超发就会延长你的狗命。

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