请选择 进入手机版 | 继续访问电脑版
楼主: cuitongcn
840 0

不要信邪不要害怕 房地产震荡下行两年 然后平稳平稳平稳 [推广有奖]

  • 3关注
  • 50粉丝

学科带头人

97%

还不是VIP/贵宾

-

威望
0
论坛币
12948 个
通用积分
1249.0862
学术水平
118 点
热心指数
252 点
信用等级
127 点
经验
341646 点
帖子
1365
精华
0
在线时间
384 小时
注册时间
2013-3-26
最后登录
2023-7-16

cuitongcn 发表于 2016-11-17 17:15:49 |显示全部楼层 |坛友微信交流群

+2 论坛币
k人 参与回答

经管之家送您一份

应届毕业生专属福利!

求职就业群
赵安豆老师微信:zhaoandou666

经管之家联合CDA

送您一个全额奖学金名额~ !

感谢您参与论坛问题回答

经管之家送您两个论坛币!

+2 论坛币
不要信邪不要害怕 房地产震荡下行两年 然后平稳平稳平稳
                           2016-11-15  叶檀财经


       10月住户部门中长期贷款增加4891亿元,占全部新增贷款比例仍达75%。从9月底到10月初的限购限贷政策似乎没起什么作用。
       这是个幻觉,房地产投资、贷款将会下降,但房地产市场在经历两年的区间震荡后,在下行后将保持整体平稳。市场不可能让某个五线城市的房地产高库存在两年内被消化,但政策维持整体房价平稳的能力是有的。
       没有迹象显示货币紧缩、资产价格崩盘以及房地产税收会在短期内发生,所以房地产不会大规模波动。
       房地产将有所下行。10月份房贷之所以上涨,因为10月份增长的房贷可能更早的是7、8月份审批、现在投放,当存量部分释放完毕,今年年底或明年初,限贷政策的效应才会显现。
       随着城市群分化更严重,安全垫厚的地区的房地产在资产重新配置时的吸引力。
       十月份房贷没有下降,将来会逐步下降,居民财富中整个房地产配置都会降低,极端最高不超过50%,现在国人在经历一波资产配置的洗礼。通过股市、期市与人民币的大幅波动,越来越多的人用亏损学会了一个浅显的道理,鸡蛋不能放在同一个篮子里。
       但从长期来看,房地产市场总体是趋于稳定的。
       首先,房地产企业购地面积大幅收窄,土地成交价款上升是土地涨价的直接后果。
       根据国家统计局的数据,今年1到10月,房地产开发企业土地购置面积16873万平方米,同比下降5.5%,降幅比1-9月份收窄0.6个百分点;土地成交价款6764亿元,增长16.7%,增速提高3.4%。去年同期土地购置面积为17855万平方米,而土地成交价款为5796.06亿元,2015年土地购置面积大降31.7%,导致2016年一二线城市房价的上升。
       其次,土地供应理性,大规模供应不可能再现。
       现在一些城市已经非常理智,根据销售面积确定供地情况,以免出现海南、鄂尔多斯等地以往供地过多、价格无法把握的情况。现在南京、合肥等地的供应以销定供,不算饥饿疗法,效果胜似饥饿疗法。
       一线城市更是无地可供,限购的同时供应量下降。广州十月成交均价为每平米14506元,环比下跌6.6%,库存消化周期已经在半年以内。深圳房地产新房备案量开始下降,实际新推盘与供应量明显下降,10月供应量创下2008年以来同期最低量。厦门、上海等城市都是著名的土地紧张的城市。
       第三,房地产开发商是理智的。只要降杠杆,开发商就没办法在土地抵押上做手脚,就不可能赶开发周期,从开发贷上一刀下去,直接降低了市场的房地产供应。
       根据国家统计局的数据,2016年前十个月,全国房地产开发投资83975亿元,同比名义增长6.6%,增速比前九个月提高0.8个百分点,住宅投资占房地产开发投资的比重为67.0%。
       今年1到10月份,房地产开发企业到位资金117261亿元,同比增长15.5%,增速与1-9月份持平。其中,国内贷款17303亿元,增长1.2%;利用外资123亿元,下降49.0%;自筹资金40764亿元,增长0.6%;其他资金59071亿元,增长35.2%。在其他资金中,定金及预收款33655亿元,增长32.2%;个人按揭贷款19783亿元,增长51.5%。只要定金与预收款一下降,国内开发贷下降,美元大涨成本太高,开发商大概只能转道证券市场、保险市场鼓捣,所以,恒大等转战到股市了。
       第四,不同城市的不同地区房贷利率、限购政策大不相同,在消化完存量风险后,房地产根本性新政策才可能出台。
       从融360的网贷数据看,上海贷款利率都在9折,而非两个月前的8.5折,但北京与深圳、南京等地的房贷利率没有上升。一些城市房贷利率在收紧,另一些继续维持在低位。限购后,杭州不限购的大江东片区成交量上升。
       这么说吧,最安全的是核心城市,以及一线与一点五线城市的郊区洼地,而政策通过货币、税收等失去资金向库存量高的城市走,最终会取得均衡,大城市群中的中小城市与郊区会进一步扩张。
       未来房地产像股指一样,保持基本平稳,用空间换时间,逐步消化部分城市的高库存,以保证转型期经济基本稳定,政策有能力做到这一点。

二维码

扫码加我 拉你入群

请注明:姓名-公司-职位

以便审核进群资格,未注明则拒绝

关键词:房地产 房地产开发 房地产市场 国家统计局 房地产企业 房地产

您需要登录后才可以回帖 登录 | 我要注册

本版微信群
加好友,备注jr
拉您进交流群

京ICP备16021002-2号 京B2-20170662号 京公网安备 11010802022788号 论坛法律顾问:王进律师 知识产权保护声明   免责及隐私声明

GMT+8, 2024-3-29 04:08