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2016年房地产回顾：超300宗地王涌现 房企并购近190宗
本文来源于封面智库 2017-01-19
报告执笔人：封面智库学术委员会委员、上海金融与法律研究员执行院长傅蔚冈
在2016年的中央经济工作会议上，中央给房地产行业定下的基调是“房子是用来住的、不是用来炒的。”言下之意，那就是目前的房地产市场有太多的房子是用来“炒”,而不是用来住的。在此背景下，中央提出要综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。
而在此之前的2015年中央经济工作会议上，房地产市场的主题词还是“去库存”,要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。
短短一年时间之后，房产市场的主题词就由“消化库存”变成“抑制房地产泡沫”。那么，这个转变是如何发生？
库存现状：施工面积是待售面积10倍多
库存可分为狭义库存和广义库存。狭义库存指待售面积，广义库存主要包括待售面积和施工面积。本文采用广义库存来衡量房地产库存状况。
根据国家统计局的数据显示，2015年，中国商品房待售面积为7.2亿平米，库存量和消化库存所需时间均创新高。但仅从这个指标看，中国地产库存问题似乎不太严重。因为与12.8亿平米的销售面积相比，只需6.7个月便可以完成去化。库存问题主要体现在广义库存。2015年，施工面积(潜在库存)高达73.6亿平米，是待售面积的10倍多。其中，住宅施工面积为51.2亿平米，占比为70%。如果考虑已批未开工土地、自建房和小产权房等其他，库存数量更大。
尽管从全国层面来看库存数量巨大，但是不同城市的库存任务并不一致。如表1所示，苏州的消化周期只需要3.6个月，而大连的消化周期则是达到了28.2个月。
表一，2015年全国城市商品住宅消化周期。数据来源：CREIS 中指数据
组合拳：贷款税收补贴等政策助力去库存
面对房产市场的库存，首先出台的是货币政策。2016年2月2日，中国人民银行下调首套房首付比：在不“限购”的城市，居民首次购买普通住房的商业性贷款，最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点。2月21日，人行、住建部、财政部联合发布《关于完善职工住房公积金账户存款利率形成机制的通知》,自2016年2月21日起，职工住房公积金存款利率由原来的按照归集时间分档执行活期基准利率和三个月定期存款基准利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率执行上调公积金存款利率：职工住房公积金账户存款利率将统一按一年期定期1.50%存款基准利率执行。3月1日，中国人民银行下令普遍下调存款准备金率0.5个百分点。
紧随其后的是财政政策。财政部、国家税务总局和住建部联合发文《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》,决定自2月22日起调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策。个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同),面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
然后是住房政策。5月4日举行的国务院常务会议共推出四项举措，分别从房源、公租房货币化补贴、税收优惠以及市场规范方面，给予住房租赁市场支持。而各地方政府在去库存方面则是各显神通，很多城市通过制定购房补贴的方式鼓励进城上学、结婚、养老的农民工在城市购房。除此之外，各地因城施策，不断加大去库存力度。
海南、河南、内蒙古和重庆等四个省、市、自治区，以不再审批新的商品住房开发项目来减库存；甘肃、福建、青海和河南则是通过不再新建公租房，以收购库存商品房或长期租赁住房作为公租房。江西鼓励以租代售；江苏加大棚改力度；四川和黑龙江推“购房补贴”助推楼市，吉林省取消住房限购限贷。
市场的分化：房价上涨与下跌同时呈现
在货币政策、财政政策和其他住房政策等多方努力下，2016年的房产市场一改2015年的颓势。
表2,百城及各级城市不同阶段价格累计涨跌情况。数据来源：CREIS 中指数据
如表一所示，在2015年，只有一线城市的房价上涨，但是在2016年无论是百城还是二三线城市都实现了房价上涨，而且上涨幅度都超过两位数。中国指数研究院提供的百城住宅价格指数显示，百城住宅价格同比值自2015年4月以来出现了连续19个月的正增长，2016年11月达到了历史高值18.71。
在价格上涨带动下，全年成交量创历史新高。从国家统计局数据来看，2016年1-11月，全国商品房销售面积13.6亿平方米，同比增长24.3%,商品住宅销售面积12.0亿平方米，同比增长24.5%,绝对量均创历史新高。
与房价上涨相伴的是地王频出。截至今年11月底，全国共计成交318宗单价、总价地王。其中合肥、南京、上海和杭州的地王数量均在20宗以上。地王平均溢价率超过100%的城市不在少数，甚至连以往比较平稳的东莞也出10宗地王，平均溢价率达455%。
图1,2011-2016全国300个城市住宅和商办用地成交楼面均价及平均溢价率。数据来源：CREIS 中指数据
尽管商品房的销售面积在2016年创下历史新高，但是这并不意味着每个城市的房价都上涨，更不意味着每个城市都已经完成去库存的重任。本轮上涨最大的特点是，房价上涨是与房价下跌同时呈现。尽管从全局来看房价上涨，但是细分到不同城市，则是涨跌互现。沈阳、泉州、鄂尔多斯、潍坊等二三线城市房价甚至出现了不同幅度的下滑，其中沈阳2016年11月同比下降幅度高达6%。如果把全国百城房价按涨幅进行区间分类后会发现，中指数据显示，在2015年9月开启的这波地产牛市中，有近1/3的城市房价出现了不同幅度的下滑。如果进一步把本轮地产牛市与上一轮地产牛市(2012年9月-2013年9月)对比，可以发现，在本轮地产牛市中房价下降的城市数量是上次的3倍，而且房价涨幅处于1-10%的城市数量不足上次的70%。
可以肯定的是，这样的分化今后会长期存在，今后房地产市场再也不是普涨。当然，这和房地产这个行业的性质是紧密相关，如果一个城市人口持续流出、且土地面积供给非常宽裕的城市，那么房产前景必定暗淡。
那么，是什么原因导致房价上涨？尽管货币政策、财政政策和住房政策功劳不小，但是最为基本的因素还是得回到供需层面。统计数据显示，从2006年到2016年这十一年间，北京、上海、广州和深圳四个一线城市的土地供应面积在2013年达到顶点，以后逐年下降。
如果查看下图，就会发现，土地面积的供应量与楼板价、溢价率和成交总价几乎是成反比。凡是土地供应面积减少的年份，房价几乎都呈上涨局势，反之则是下跌或者微涨。在2016年，四个一线城市的用地面积达到了创纪录的32.27%的环比下跌，因此溢价率环比就达到了惊人的91.7%。而土地成本最终会传导到现有商品房市场中，由此导致了房价上涨。
表3,2006-2016一线城市土地供应面积一览
单位：面积(㎡);总价(万元);楼板价(元/㎡);溢价率(%);环比(%);同比(%)
数据来源：CRIC
市场集聚：131家房企跻身百亿军团
城市分化的背后是销售额逐步集聚。在地产界持续几年问“谁能超越万科”之后，今年终于有地产商在销售金额上超越了万科——尽管此前已经有地产公司在销售面积上超越了万科，广州恒大以4582万平方米的销售面积和3810亿元的销售额荣登房企销售额榜首，而万科则是以3620亿元的销售额排名第二。在恒大荣登榜首的背后则是房产企业集中度的增加。2016年，共有131家房企跻身百亿军团，较2015年增加27家，销售额共计5.7万亿，市场份额已接近50%;其中超千亿的公司达到了12家，销售额超过2.42万亿，市场份额也超过21%。
表4,2016销售超千亿房产企业一览
在地王频频出现的今天，没有足够资金的支持，开发商很难在公开市场上获得土地进行开发；而更多的中小型开发商，即便已经获得土地，也在开发房产时寻求和知名品牌开发商合作：或是由于资金链紧张，或是由于品牌号召力不够。在此背景下，房地产企业并购案例明显增多。据不完全统计，房地产行业2016年发生并购案例近190宗，涉及金额超过3500亿元。企业之间的并购，可以弥补公开市场拿地不足，扩大土地储备，有助于在竞争格局日益复杂的背景下，通过并购扩大自身企业规模，以在未来的竞争整合格局中占据话语权。
在开发房产的资金门槛和品牌门槛进一步提高的今天，可以预计，今后房地产市场的集中度还会进一步上升，今后房产公司的分化也将和城市房价的分化那样：行业龙头所占的市场份额会越来越大，中小房企将在市场上逐步消失。
扩大供给，房地产市场的治标之策
面对住房价格的上涨，2016年度共有25个城市发布超过50次房产调控。本次调控最大的特点是，这些参与调控的城市不仅有一二线城市，同时还有五六线小城，比如怀来。而调控手段也多样化，除了最传统的限购和限贷以外，不少城市还推行了价格备案等极端举措。以昆山为例，一手房合同要书面送给政府审查，并进行价格备案，价格超过1.8万元/平方米的一手房禁止网签。
如果仔细观察，绝大多数的调控手段，大都是从控制需求的角度出发——最典型的就是限购和限贷。从短期来看，这些手段会对市场发挥作用，但是如果将年限推长，那么控制需求的举措反而会助推房价上涨。从历次的房产调控来看，政府为了抑制房价的快速增长而采取抑制需求的方式会带来房价的报复性上涨。
也正是观察到了控制需求的弊病，2016年的中央经济工作会议上，中央指出“要要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。”,具体来说，就是要“要落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标。”同时明确指出“要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。”
结论
尽管从全国层面来看，无论是房价和销售面积2016年都创下有史以来的最高纪录。但是这种楼市火爆只是局限在全国的一线城市与部分二线城市等热点城市，更多的城市还在要为去库存而苦恼。
城市的分化意味着不同的城市应该采用不同的措施，这就是2016年两会所确定的“因城施策”的意义所在。如何化解房价上涨？最根本的途径是通过增加土地供给。从数据看，导致本轮房价上涨的主要因素是土地供给不足，因此以控制需求为特征的楼市调控并不能在根本上解决热点城市暴涨的问题。
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