发帖
雷达卡
再论房地产：生活虽艰，希望犹在
离歌笑
*未经作者同意，严禁以任何形式转载。
*此前发表的文章《写在2017：关于房地产的一点梳理》被论坛管理后台误删，故结合旧文与新感，梳理后重新发表。
最近看到关于房价的新闻，主要谈论的话题有两个：一个是北京房价连续17个月环比上涨，更有学区房20万元/平的说法；另一个是知乎上关于“北京房价是否透支年轻人创造力”的讨论。
其实细心的人已经发现，每次房地产都是在“房价又涨了”、“限购政策出台或加强了”这类现象或是政策发生后才开始躁动，成为热门话题。这样的新闻已经数见不鲜，但关键的问题却一直没变：房地产有泡沫吗？如果有，那为什么房价还在上涨而不下跌？出台的政策有效果吗？更为重要的是，生活环境的改变给我们的价值观带来了哪些影响？年轻人的创造力真的被磨灭了吗？
带着这些疑问和焦虑，我开始了如下的梳理：
任志强在2017年上海宏观经济展望暨投资策略会上大谈未来房地产市场的广阔前景，以及房价继续上涨的预期。其主要观点有：一、关于房地产泡沫，我不敢反对，但我持怀疑态度；二、房地产对GDP有明显贡献，且城市化还有很大空间，所以房地产市场不能崩；三、房价主要由土地供给端决定。
任大佬对房地产泡沫持怀疑态度，并举了一个例子：
“92年全国平均房价是996块钱，那么15年是6472块，16年是数据还没出，估计在7100、7200。相对于6400来说接近于增长10%，增长很快。但我们从历史上看， 92年大学生毕业工资80块。80块对900多。2015年大学生毕业工资3750块。80块对3750是增加了40倍。而房价只增加了6倍多，你们说房价是高了还是低了。”（对原话进行了适当精炼，但并没有改变原意）
最初看到这个例子，我总是觉得哪里不对，但又说不出原因。后来去查了资料，才发现似乎真的有问题。
根据陈学斌（原国务院住房制度改革领导小组办公室主任）在《90年代中期住房制度改革回顾》所述：
“传统福利分房制度可以概括为实物福利分配、低租金近乎无偿使用、国家或单位所有的体制。”
“1993年，住房制度改革领导小组开始着手《关于加快城镇住房制度改革的决定（草案）》及有关配套文件的起草工作。住房改革领导小组经过广泛调查研究，多次征求有关部门和各地方意见，对《关于加快城镇住房制度改革的决定》进行了十多次大的修改，以国发﹝1994﹞43号文件下发执行。”
也就是说，以前是实行的分房制度，而城镇住房制度改革是从1994年才开始正式大范围实施的。
类似的观点可参考任泽平的《中国房地产周期研究》：
“从1981年开始，在深圳和广州开始搞商品房开发试点。由于当时搞试点比较成功，后来就小范围的开始试点开发。1992年邓小平南巡深圳后发现特区搞市场经济建设城市面貌翻天覆地，房地产开发非常成功，认为开发区的经验值得向全国推广，吹响了中国开发区热、房地产开发热，海南等地区甚至出现严重泡沫。
1993年政府宏观调控，收紧银根，1993年下半年到1998年上半年房地产热迅速降温。
1998年面对亚洲金融危机，政府开始实施住房制度改革，成为房地产市场发展的关键分水岭，开启黄金发展阶段。1998年7月国务院发布《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布全国城镇从1998年下半年开始停止住房实物分配，全面实行住房分配货币化，同时建立和完善以经济适用住房为主的多层次住房供应体系，发展住房金融，培养和规范住房交易市场。”
从而我们得知，拿1992年的房价和工资比作为参照是毫无道理的，因为当时商品房还没有在全国推广，而且中国也没有进入房地产行业的黄金发展时期。需要声明的是，关于此点我只是发表个人看法，至于是对是错还有待商榷。总之，我认为不能以这个例子说明中国房地产市场就没有泡沫，关于泡沫的问题，另一位大佬——王健林在16年11月福布斯全球CEO会议上的一段话在我看来就很实在。
“泡沫在任何行业都有，啤酒要是没有泡沫就不好喝了。所以说任何行业都有泡沫，只是大小而已。那么中国房地产有没有泡沫呢？有。我也曾经说过，可能是最近这么些年比较大的泡沫了。但是我觉得中国房地产绝对不会崩盘，不是相对，是绝对不会崩盘。西方的经济学家或者投资家是站在美国、站在欧洲来看中国，他不是站在中国来研究中国、分析中国。之所以我说中国房地产至少还有十年到十五年的好时期，或者说不会崩盘的原因，就是尽管中国现在房价比较高了，尽管中国房子盖的量也比较大了，但是中国现在毕竟只有55%的人生活在城市，还有45%在农村，还有很多农民想要进城。小城市想到大城市，因为只有大城市才有更多的资源，才有娱乐消费，才有体育消费。再加上中国政府最近采取了一些坚决挤泡沫的措施，一系列的原因综合在一起，所以我觉得中国房地产叫做‘有泡沫，但不会崩盘’。”
王健林承认了中国房地产泡沫的存在，同时也认为城市化进程尚未完成，房地产市场仍有空间，当然也忘不了提及万达在影视文化和体育等方面的布局。那么，房地产市场“有泡沫，但不会崩盘”真的仅仅是因为城市化尚未完成吗？
任志强的讲话在任志强的讲话中提到：
“16年3个季度的GDP增长是6.7%。单独计算房地产是占0.8%，与房地产相关的产业如钢铁水泥木材等，占0.7%，那今年没有房地产就剩5.2%的GDP了。所以说房地产不可或缺，在整个国民经济的增长中作用是巨大的。”
由此可见，房地产在一定程度上绑架了GDP。
除此之外，正如在日常新闻中看到的那样，房地产对于地方ZF和银行的利益也密切相关。每年的土地拍卖是由地方ZF控制的，拍卖价格直接成为房地产开发商的重要成本。另外，银行对地产企业的融资和对个人的住房抵押贷款也使得银行的利益与房地产市场休戚相关。
但是，我认为被绑架得最惨还得是老百姓。
要理解“房价不会崩盘”，只要想想房价崩盘的后果就会明白：
如果房价大跌，没人愿意在显著下跌过程中买房，那么房地产行业业绩直线下降，进而影响水泥钢铁木材等相关行业，同时地方ZF收入也减少。如果房价跌破住房抵押贷款人的买房价格，也就意味着卖掉房子也抵不了贷款，于是不再还贷，银行坏账增加。这样一来，整个中国经济会受到严重冲击，爆发危机。覆巢之下，安有完卵，对于个人来讲，经济危机爆发使得个人面临降薪、失业、金融投资遭受损失等风险。所以房价过高的时候为买房而发愁的老百姓，在房价大跌时仍然买不起房。
所以，为了不让投资者大量卖房，ZF至少得维持一个房价不能大幅下跌的预期。这时候政府的政策目标很明确，阻止房产投机，增加真正的刚需，因为刚需买房是自己住的，不是用来卖的，不会因为房价涨得慢卖房跑路，影响经济。
首付贷，首套房补贴，限购，交易税，鼓励投机者把房子卖给刚需者，无一不是这个目的。在维持投机者不跑的情况下，利用刚需消化泡沫，是我国目前一贯目标，这点很明显。
需要强调的是，“用刚需消化泡沫”还是苦了老百姓。因为在房地产市场捞金的只是少数群体，在如今房价高居不下又不能崩盘的情况下，这锅却要该大多数老百姓来背，不管是年轻人拼死奋斗若干年不惜烙下病根儿终于拿下首付，还是爸妈为了给子女买房勒紧裤腰带半辈子，都是当今社会普遍的悲剧。
兴，百姓苦；亡，百姓苦。
任志强说，“土地今年涨价很多，但它的供应总增长还是负的。15年是负的33%，所以很多城市土地出现短缺，包括上海北京。单说北京的例子，北京16年的土地出让收入是800多亿。而15年是1960亿。去年是前年的差不多40%。”
关于供需分析，知乎网友Tassandar 在《中国房价高企真的是因为刚需吗》一文中说的相当透彻：
“供需决定价格，这是一个颠簸不破的真理，但是中国的房价问题出在供给方。建设房子所需要的土地是由政府统一供给的。中国土地与外国不同，并非私有，政府通过地块用途控制了地产，如果不从政府手里拿地，其他商业地产，工业用地，农业用地无法改变用途开发成居住商品房。对于政府来说，土地管理局，国土资源厅，国税地税，财政厅共同联手，一面当裁判的同时，一面只要通过控制拍卖土地的多少就可以做到控制房价。
当房价快要降低了，只需要少供给一点土地，少拍出去几个地块，供给少了，自然房价就上去了，地方政府需要的，就是把房价维持高位，保持房价上涨预期。这样，下次拍地的价格更好，这对当地金融市场的稳定在房价未崩溃的情况下亦有帮助。
要问为什么地方政府要这么做，主要原因就是，地方政府缺钱，当前卖地收入在政府收入中稳居第二，而且当前地方财政大大受益地价高企。拍地收入，土地税收，地产开发税收收入，房地产火爆还对GDP拉动作用明显。
房价一旦出现下跌预期，若政府不提供流动性，大部分所谓的刚需会立刻进入观望，房价会出现无量滞涨进而下跌，这将是崩溃性的，房价崩溃之后大量投资者购房者资金链断裂，民间金融市场出现金融危机，进而传递到整个中国市场和其他行业，尤其是以土地抵押为主的银行，银行为缓解自身压力，将从正常的其他企业中抽资自保，造成中国金融危机，之后危机甚至将传导至全球。
但是，现在还能有什么办法呢？政府如果继续维持房价的上涨，就意味着上涨期间，原本能够更有效率的调配的资源将浪费在将来注定下降的泡沫中；如果打压房价，意味着一个谁也不知道爆炸了会成什么样原子弹被引爆。于是政府幻想了一个很美好的情景，就是保持房价高位不上涨，房价下跌维持在一定范围内，通过通胀和人民收入增长慢慢让房价泡沫减小，让消费能够支持房价。问题是，房价只要有保值或者上涨的预期，就注定会成为民众心中超越国债的第一投资保值品，就依然会被市场推高。”
我认为从长期来看，房地产市场的价格上涨的确应该由供需来解释。但是，因为政策或者融资环境的变化，也常常成为短期内房地产价格波动的重要因素。
“和股市一样，推动本轮地产牛市的根本原因在于资金面宽松促进加杠杆。利率下行和首付比例降低是为了提高居民杠杆率。而开发商杠杆率的提升影响更为深远，TOP20和央企背景公司的融资成本是连“地产黄金十年”也无法企及的低廉。融资成本下行的因素有二：
一是交易所和银行间市场充分允许地产企业（尤其是非上市企业）发债，成本3%-5%规模数十亿元年限3-5年的资金一次性到位，规模年限基本与住宅开发周期吻合，直接为企业拿地提供弹药。
二是银行理财资金大规模进入房地产行业，银行理财资金发行量大幅增加（2015年较2014年增长56%，2016年上半年较2015年末增长11%）。投放监管放松、成本低使得其取代开发贷和信托成为地产企业最主要的融资渠道，2016年无论四大行还是股份行的银行理财资金全面允许直接借给企业用于支付土地款，甚至通过股债结合将杠杆率由3：7放大到1：9。
2016年国庆期间21个城市出台地产调控政策，核心措施包括抑制投机、严防地王，但既当裁判员又当运动员的地方ZF调控很难下手。真正打七寸的是国庆后中央层面虽未明确表态但默默掐断了资金流入地产企业的通道，一是暂停地产企业发债，二是禁止金融机构向地产企业提供拿地融资。
至此打击地王控制房价成为一项政治任务。预计2017年对于房地产企业是比较艰难的一年，为了给秋天的大会创造安定的政治经济局面，供给端土地竞买资金监管更为严苛，需求端购房者的住房信贷资金监管也继续从严。”
其实很多年轻人在步入社会之初并不愿失去本心，毕竟，有谁不想从事自己喜欢的职业、拥有一份真挚的爱情、过着自由自在的幸福生活？但是，自从进入市场化的大环境以来，“竞争”是每个人一辈子不得不面对的事——竞争带来效率，竞争也带来比较。
市场经济与国际化使得商品的种类迅速增加，我们开始意识到同一类商品也有基本、中高档和奢侈的分别，开始意识到除了生活必需品，还有无数种非必须品可供选择。行走在大城市里，我们面对着太多的诱惑——浪潮一般的广告、五花八门的商场折扣让我们对好看却不适用的商品毫无抵抗力；全拼颜值的电影电视剧、各种整容化妆产品的盛行正让我们向“看脸的世界”进发——有时候，在物质的世界里，我们的自我感觉太过良好以至于忘记了最开始一些朴素的想法——这种良好的感觉不是进步，而是迷失。
现在的物质条件当然要比以前好太多，但现在年轻人要面对买房、消费、娱乐、游戏、医疗、生育等等问题，这里面有的问题是必需的——以前的人也要面对，但现在这些必需品（或资源）的价格大幅上涨；有的问题是非必需的——你可以减少不必要的消费和娱乐，成为一股清流，但你不得不面对四面八方的诱惑和社会氛围的影响（有时候特立独行意味着你进入不了别人的圈子）。
这些都是事实，但我觉得并不能就此推断年轻人被磨灭了创造力或者已经“垮掉”。总会有一小部分人从事了自己喜欢的行业并绽放光彩，总会有另一部分人虽然从事的行业并非自己所爱但仍然恪尽职守，就算一个人再懒再没有追求，好奇本来就是人的本性，没有哪个人愿意像机器一样一辈子重复同一个工作，总会在枯燥的“螺丝钉”岗位琢磨出一些闪光点——而这些都是社会进步的源泉。不得不承认，当下的年轻人，特别是在一线城市努力生活的年轻人是比较艰难的。虽然艰难，但希望犹在——因为社会在变革，世界在变革。Alvin Toffler在<Powershift>一书中提到每一次社会的剧变都暗含着权力的转移。在经历了农业革命、工业革命、信息革命和互联网革命之后，最新的改变似乎正沿着互联网不断深化。那么未来的剧变将发生在哪里？只有站在风口上、拥有敏锐嗅觉并充满胆量的人才有可能把握下一次浪潮——而这为一代代的年轻人提供了潜在的机会。
所以，当大家还在抱怨房价与生活时，不妨静下心来韬光养晦，听听风的声音，虽然很可能苦心经营终无所获，但总好过苟且偷生混吃等死。人，既然选择活着，就总得干点儿有意义的事，对不对？
2017年3月15日
提升卡
置顶卡
沉默卡
变色卡
抢沙发
千斤顶
显身卡
京公网安备 11010802022788号
