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雷达卡
很多朋友对于房地产税（不是指租赁收入税、交易税、契税，指不卖不租亦需缴的物业持有税，下同）的开征可能性、时间表议论纷纷，认为不会或若干年内不会的分析者，主要的依据来源于影响卖地、征收难度、银行风险、印钱更方便，其中主要的原因是认为房地产税发行影响地方卖地收入。
那就让我摆摆数据、讲讲道理：
一、摆摆数据
（一）住宅土地财政利润
2015年全国实收土地收入33657.73亿，减出租土地收入后为34936.51（含招拍挂协议出让及补收土地款）。其中住宅用地占地面积为22.4%（没有按收入额的比例），结合我的经验和几个城市样本（我是用EXCEL算过的），按面积占比乘以各市2015~2016年地价动态监测值各类土地（综合、商业、住宅、工业）的地面单价（不按楼面算），商住用地在土地收入中的占比主要集中在45~55%为多，我简单算50%（我的算法采样覆盖面确实不广，找各地同期数据其实并不容易，重点选了东南部欠发达市和中西部稍大城市算，关键也结合了我个人的经验。吧友若不同意我的算法，可以百度“地价监测成果”，自已加权算一下）。住宅土地收入约计16189.48亿。
2015年全国土地出让支出33727.78亿元，什么鬼？难道地方政府卖地还亏本了？原因应该在于，地方政府在收到土地款、税收和城投债投资后，又雄心勃勃开启了新的“新城创造”。打个比方，卖了10平方公里地、又去开拓20平方公里的新城，就有可能出现支大于收了，所以不能叫亏本。
http://zhs.mof.gov.cn/zhengwuxin ... 160401_1934261.html
那么回归到住宅用地一级开发（政府为主）这种相对高盈利的项目上，主要的成本是征地拆迁、安置附加、前期成本（以五通一平等为主，土地平整、通路、通电通给排水通煤气通电话有线电视网络等市政管网，北方还有通暖气），这方面的成本占收入比例可能相差挺大，但高房价地区的拆迁费用会同比增长。全国按金额摊下来我认为成本比例大概占4成，各位要知道，近年来多数区域包括欠发达区域、征迁成本是大幅上升了。既全国2015年政府住宅土地出让的毛利大概在9714亿。
2016年全国国有土地出让收入37457亿元，但数据没有显示构成和细节，按比例套算，2016年全国住宅土地出让利润估计不到1.08万亿，如果考虑土地出让成本的增加，恐怕不到1万亿。
http://www.linkshop.com.cn/web/archives/2017/369127.shtml
（二）房地产税预期
1。税基
据西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心出具的《2016年家庭金融资产配置风险报告》
http://chfs.swufe.edu.cn/Upload/家庭金融资产配置风险报告.pdf
（实调数据截止于2015年9月，16年数据可能根据相关其他新增数据材料等估算）
2016年中国家庭资产中房产价值为306万亿，而2015年中国家庭可投资资产中投资性房地产价值105.46万亿，这个数据出现在投资资产中，即不含自住，应该可以类比为可征税房产价值。
而2016年1月至2017年2月，中国新增人民币贷款中房地产贷款（按居民部门贷款中的中长期贷款值计算，买车等消费贷款都是短期贷款）6.69万亿，按6成贷款倒算，新购商品房价值11.15万亿。
又据央行，截至2016年年底，房产地产开发贷余额为5.66万亿，扣除保障性住房后为3.14万亿（仅指正规国内银行人民币贷款，不含海外贷款、表外等其他股债融资渠道）。
http://finance.stockstar.com/SS2017021700000537.shtml
http://www.927953.com/tzkb/267749.html
综上，结合去库存的新趋势，我们能否粗略估算房地产税开征时的税基为125万亿？
2。税级
据西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心《2016中国家庭金融调查报告》
http://www.doc88.com/p-0703230673771.html，中国城市拥有1套、2套、3套及以上家庭的比例分别为69.05%、15.44、3.63%（不到100%应该是因为11.88%家庭无房，下同）。报告还列出了农村及东部、中部、西部的比例，详见链接。
根据换算，在有投资房产（2套及以上）的家庭中，2套约占81%、3套及以上约占19%。我在此也不考虑15年秋以来的房产热中新增的凑到3套房及以上的比例了。
3。税率
从已试点的上海、重庆来说，税基、税率等比较复杂，请自行参见
http://baike.baidu.com/item/%E6% ... E%E8%AF%95%E7%82%B9
由于部分涉及非投资性购房（如上海包括外地人的首套房、重庆涉及到独幢住房和高档住房[房子单价超过均价2倍也算]）
那税率怎么算呢？正式规定没出就只能假设了，分保守和乐观两个模式：
保守估算，按仅2套（占投资性房产81%）的税率0.5%，3套及以上（也不分4、5、6套，占投资性房产19%）的税率1%来算，开征之初每年房地产税收入可能为7440亿；
乐观估算，按仅2套的税率0.6%、3套及以上的平均税率3%计算，开征之初每 年房地产税收入可能为13211亿，超过了2016年的卖地利润。（以上我在EXCEL里套算而来）
以上即使乐观值，均未考虑1套因为面积或单价超标而被征税的因素、更未考虑到2015年秋以来的房地产热潮所增加的3套及以上比例，也没有考虑农村。
对比2016年全国土地出让大略在1万亿的利润，开征之时房地产税每年收入估计也在1万亿元左右。虽然数据难以精确，结合越来越边缘的土地区位、不断提高的空置率、不断提高的征地拆迁成本，房产税收入存在着超过土地出让收入的可能，起码也是极具吸引力和替代作用的。
（三）贷款风险
截至2016年底，中国本外币贷款余额112.06万亿元、人民币本币贷款余额106.6万亿、外币。
但是房地产相关贷款呢？分别截至14年底、15年底、16年底居民部门房地产贷款额分别为11.52、14.18、19.86万亿元，而房地产开发贷款（扣除保障性住房贷款）同期分别为4.49、3.22、3.14万亿元，居民部门的住房贷款在快速增加（2017年1~2月又新增了1.01万亿元），而开发贷款的口子在不断收紧。
三个字概括了这一切：转杠杆。
我无法准确预计截至2017年2月底20.87万亿元的居民住房贷款对应着多少名义价值的房产抵押物，一方面近年房地产价格在快速上涨、一方面一旦开征房产税可能交易量锁死有价无市，打个简化的比方银行借给3个人钱，A家庭早年1万元每平买房、B家庭前两年2万元每平买房、C家庭今年4万平米买房，都是1百平米，贷款总额=700万*70%=490万、市值1200万，只要房价不跌回490万银行就没风险、更何况这是历年来的贷款余额，其中人们已还款了一部分。银行甚至证监监管企业债等项目已严控面向开发商的贷款，而银行面向个人的贷款风险可控。
二、讲讲道理
1。印钞虽好，可不要贪杯哟。外部加息、内部通胀的环境之下，本币利率、外汇流出和通胀维稳的压力巨大，必须的开支也在增加，真的能任性放开一印了之？
2。征税难度固然有，但随着个人征信惩戒系统完善，也会进入可控范围。毕竟，不像卖地需要费尽力气征地动员拆迁什么的。
3。银行风险是个问题，但大概率是房奴们默默背锅。
4。影响卖地？从上世纪末的萌芽、03年的启动、08的疯狂、14~16的超超疯，存量房产的数字或许已经大到让我们忘记、不再提起，还有多少地可卖?还有多少房可建？又有多少存量房的税可征？接近甚至超越卖住宅地利润的房产税，更何况纯粹是吃完炒鱼片额外奉送的鱼头浓汤啊，你不想喝一碗？
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