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城镇化不是土地城镇化，而是人口城镇化，不要拔苗助长，而要水到渠成，不要急于求成，而要积极稳妥……我们现在搞城镇化，不能单兵突进，而是要协同作战 , 做到工业化和城镇化良性互动、城镇化和农业现代化相互协调。在推进城镇化的过程中 , 要尊重经济社会发展规律 , 过快过慢都不行。
用经济术语讲，城镇化是人类生产和生活活动在区域空间上的聚集。具体从衡量提高城镇化水平的角度看，在中国当前，要提高城镇化率的真实水平，除统计上意味着农村人口的减少、城市人口的增加之外，就其实质而言，而且在当前也是最难办的是，当农民离开农业和土地进城就业后，能否同样享受市民的公共服务与福利待遇？城市环境能否保持相对的宜居？
随着大量农民迁入城镇，在农业总产出继续保持不变甚至增加的情况下，就总体经济而言，农民能进城就业，意味着一国经济总体的薪酬收入在增加，从而可增加消费，推动工业产出的维持或者增加 ( 就社会、政治而言，是缩小了城乡分配差距，有利于稳定社会 ) 。另一方面，随着大量农民进城，城市面积在扩展，城市要新增包括住房、水、电、气、排污、道路等基础设施建设投资，从而可推动一国投资。因此，就经济而言，城镇化率的提高，意味着消费与投资的增长，意味着内需的扩大，意味着 GDP 的增长。各国经济史表明，城镇化与工业化高度相关。城镇化水平的提高，是工业化 ( 包括农业产业化 ) 的相伴产物。推动工业化 ( 包括今天所提的信息化 ) 的进程，必然同时是在推动城镇化率水平的提高。中国 30 多年的改革开放史也表明，尽管改革开放初中央并未提出城镇化战略，但随着 30 多年来工业化水平的不断提高，我国城镇化率同样由 1978 年的 17.9% 上升到 2012 年的 51% 。而且，哪个地区工业化水平高，自然城镇化率水平 ( 甚至是城乡一体化水平 ) 也相对较高。因为工业化率水平的提高，意味着一个地区的城市中，工业就业人口在增加，农业就业人口在减少；工业产值占比在增加，农业产值占比在减少。
能否实现城镇化战略，最终可衡量的目标可以简单归结为城镇化率的提高。但是要具体实现此战略目标，要让亿万农民离开农业和土地，进入大中小城镇并能真正享受市民应享受的公共服务和福利待遇，在当前中国的现状下，众所周知，任务是相当的复杂和艰巨。概括而言，一是要解决亿万农民工进城后的住房、小孩上学、医疗、养老等问题 ( 即农民工市民化 ) ；二是要解决大量农民工进城后城市扩建中面临的水、电、气、道路、排污、资源节约等城市建设问题 ( 即城市基础设施建设 ) ；三是还要吸取中国自身过去和其他国家城市建设中的“城市病”教训，面对中国后工业化与环境、资源、交通的现实矛盾困境，要防患于未然，需要对中心城市的聚集与辐射效应、大中小城市的空间布局，有事先的科学规划 ( 即城市空间布局 ) 。因此在当前，中国要推进城镇化战略，虽然任务繁多，但是具有历史性的、核心的任务主要是三项：农民工市民化、城市基础设施建设、城市空间布局。前一项是要处理好人与人之间的“人的城镇化”问题；后两项是要解决好人与自然、生态文明的新型城镇化或可持续城镇化的问题。中国现实“起点”的特征是什么？一是已在城镇中生活的亿万劳动力享受的却是“非市民”的歧视待遇，人与人之间的不平等差距已严重影响到一个社会的稳定。二是中国幅员辽阔，东中西部各省区划的水、森林等生态和矿产资源分布得极端不均，对各地区工业化道路的路径选择和城镇群空间布局客观上造成了一定的制约。三是中国整个经济仍处于转轨状态，城镇化中各种资源的配置正处于一个内生制度、组织架构的改革与形成过程之中。这一切决定了，要探索未来中国城镇化的道路与路径，第一，必然是一个因地制宜的过程。各地的城镇化必须“靠山吃山、靠水吃水”，必须结合当地的环境与资源特征，走不同的经济发展模式，绝不能千篇一律，搞“大而全、小而全”的重复建设。第二，必然是一个循序渐进的过程。既然改革与转轨是个渐进的过程，中国工业化进程的推进必然也是一个逐步演进的过程，不能拔苗助长，搞“大跃进”，不能把国民福利待遇的胃口吊得过高，更不能突击“造城”。第三，是一个可以发挥“后发优势”的过程。面对各地生态与资源的分布不均，后来居上的全国城镇布局完全可以吸取中外过去“城市病”的教训，吸收最新的信息与交通等技术，结合当地的水、森林、矿产等各种自然资源环境，对以城市群为主体形态的空间布局，做到事先规划，分步实施，防止重蹈前人的错误道路。第四，是一个制度改革的过程。因为要解决城镇化中“人的城镇化”和“人与自然的和谐”，必将涉及医疗、教育、养老等一系列经济资源配置制度和其他经济体制的改革。特别在以市场经济为目标取向的环境下，前者的配置又将涉及水电油气煤、利率汇率等资源要素价格的改革，而这些体现市场动态价格的改革结果，是人们事先难以详细预测的。因此，城镇化率水平逐年提高的程度，恐也不是可事先设定的。
旧型城镇化有两个特点：一是土地的城市化优先于人口的城市化，城市化变成了土地开发。也就是说，城市化不是去发展思想生产，变成了开发房地产 ( 行情专区 ) ；二是“摊大饼”式的城市发展，各地争相建设超大规模的城市。城市专业化程度很低，千篇一律。
第一个原因是政府主导了城镇化的过程，把造城当成是提高政绩的重要甚至是主要的手段。城市的来源无非是两个：一种情况是从“市”来的，有交易的需要，就要集聚，于是在中世纪的时候就出现了城市；还有一种途径具有中国历史的特点，是从“城”来的。城在中国的古汉语里面是都，是政治中心。在中国的历史里，城市是从“城”来的。在计划经济之后，就沿袭了这个格局。我户口本上的籍贯是重庆。重庆过去是西南地区的经济中心，因为它在三峡的上游，但是计划经济下，就比不上成都，成都是省会。华北地区政治中心在北京，经济中心在天津。但是，后来经济中心都敌不过政治中心。这是整个经济社会组织的格局造成的。第二个原因就是土地产权制度。我国现在土地产权制度是两块：农村那一块是集体的，最终拥有者是农民，但实际上没有处置权利，也得不到利益；城市土地按照 1982 年宪法的规定，城市土地属于国有。所以，城市化过程中就出现这样的问题：农村土地要转到城市，先有一个征购，再转成国有进行招拍挂。而农村土地征购的时候，按照规定，是要按照土地的农产值定价的。这就造成转成城市土地后，形成的差价非常大。这个差价就属于新所有者所有，农民无法享受。这就造成了很大的一个推动力量，要造大城，摊大饼，要尽量把城市规模做大。这不仅可以表现政绩，还能够有财政的支持，就出现了所谓的土地财政问题。还有一个原因是中国的行政级别是层级化的。本来市场活动中，城市和城市之间是平等的，但我国不是。我国有省级城市、副省级城市、地级城市、县级城市和乡镇。越上级的城市支配资源的能力越大。反过来，越大规模的城市往往明文规定的行政级别，或者是潜在的行政级别就越高。这就造成了一种循环，就是上级城市可以运用更大的权力吸取资源，扩大自己的规模。规模越大以后，它的行政级别或者是实际的行政级别越高。这就使得现在的小城市很偏枯，而大城市扩张得太厉害。这么一些很深层的体制上的原因，造成了旧型城镇化的造城运动很风行。
进行新型城镇化建设，首先，要改变各级政府用行政命令推动城镇化的办法，要通过市场运作和政府的土地利用规划提高城镇化效率。市场运作是基础。政府应做什么？主要是顺势而为，土地运用的规划要由政府来做。同时按照规划，政府进行管制。农用土地、城市工商用地和住宅用地应该有划分，这个划分要有行政权力的管制。其次，按照《决定》所说的，建立跨城乡的全国统一的劳动力、土地和资本市场，以便资源流向效率和回报最高的地方。最后，要改革行政层级制度，重新界定市场的职责，重新组织城市财政。这是《决定》中提出来的，其实都可以做到。只要解决体制上的问题，提高我国城市化本身和城市效率是完全有可能的。
在很大程度上，新型城镇化的道路能否走通，取决于地方政府的行为。不面对和解决当前地方政府的财政困境，只是喊新型城镇化的口号，只是讲一些要改变体制机制的空话，根本不会改变地方政府继续走土地城市化老路的行为，相反如我们今天已经看到的那样，还会在新型城镇化的大口号下，进一步放手圈地、赶农民上楼，又不去真正安置外来移居人口，这种城镇化搞下去就会适得其反，甚至成为一种灾难。从卖地财政转为土地开发建设的财务平衡，地方政府只是今后不能再从卖地中取得额外净收益，但财务平衡已经包含了土地开发的基础设施建设费用，故财务平衡是可以长期持续、不会造成后续债务累积危机的办法。但这也意味着今后政府将不能依赖新的土地开发去弥补以前的债务和利息，那么这个由于体制转换和资金断裂造成的既往债务如何处理，显然是实行任何体制转换都无法回避的问题。这样，我们就需要对地方政府的债务开展全面清理，进行长痛不如短痛的手术，终结卖地财政的毒瘾，消除地方债务风险累积的金融隐患。对清理出来的历史欠债和利息负担，采取综合治理的办法。一是政府已经掌握的土地储备可以全面清理算账用于偿还。二是既成城区中的工业用地集约使用以及向商住用途转换减步，政府可以收回部分土地拍卖。三是准备征收的住宅房产调节税、商业地产从价征收土地税，以后逐步扩大的不动产税可以补充一部分长期资金来源。四是对地方与上一级甚至中央财政的收入分享比例进行适当调整，增加部分来源或中央对地方财政的一次性补助。五是如同当年剥离四大国有银行的坏账一样，在以上清理核算基础上，给地方政府核定和批准地方债发债权，花钱买机制，用公开透明的地方债全面替代现行不规范和弊病极大的卖地财政。地方债发行要通过同级人大审议批准，并对每任行政首长做好离任审计交结，明确政府的负债盘子和明晰责任。这样通过地方财政的体制机制转换，来实现财政体制规范化的目标。
很显然，按照所有权和使用权分离的逻辑，搞制度设计的人已经煞费苦心了。如果这套改革路径能够走下去，就继续走。现在看来，问题越来越多。“两权分离”改革逻辑的结果是什么？第一是“集体”时不时就冒出来。改革初期的初衷是，把使用权做实，让产权发挥作用，让农民好好种地，给你集体留着法律所有权，但你别跑出来生事。但是，事后证明，“集体”却时不时出现。因为集体所有制还是作为一级主体存在。有时是政府让它冒出来。我们在基层调研时，发现“集体”没有安分过。它冒出来时也没辙，因为在法律上“集体”也是一级。第二，依附于“集体”所长出来的“东西”说不清、道不明。这是现在农村治理里非常大的一件事。现在“集体”实力强的地方，主要靠先下手为强，“集体强人”自己把农地变成建设用地。华西村、北京周边的村都是这样。现在这些在“集体”上长出的东西，由于先天没有明晰的产权安排，后患无穷。现在“集体”上长出的东西，都离不开两个制度基因：一个是依托于集体的土地，另外一个是依托于集体成员权。但是，在“集体”的土地上长出来的算谁的呢？在一个说不清、道不明的母体上长出来的“东西”越大，大家就越去搅和这件事。这就在农村的治理问题上不断出事。比如“乌坎事件”，它不是个例，带有制度层面的因素。第三，集体跟农户之间的发包、承包关系与农民土地财产权赋权的矛盾。农民现在手上的土地是在集体所有权不变的情况下，由集体经济组织发包到农民手上的。按法律上的这种安排，它是一种合约关系，也就是债权关系。但是，《物权法》赋予农民土地财产权。从债权变成财产权，集体所有权下的承包、发包关系如何去实现？第四，成员权观念被强化，妨碍产权排他性功能的行使。在集体所有制不变的情况下，改革的结果是变成成员权所有制。中央政策意图切断这种纽带，但现在面临的问题是，成员权被内部化了。在农民观念里，集体所有制就是人人有份。“人人有份”后，与前面提及的两套制度——“增人不增地，减人不减地”和“长久不变”产生非常大的冲突。农民会说：“不是集体所有制吗？那我增加的人凭什么不给地？减少的人为什么不给拿掉？”还有“集体资产长大后为什么不给我分股份”？这些事的根源在哪儿呢？根源在整个成员权观念被强化成农民根深蒂固的东西。农民现在认可的集体所有制就是份子权，但是承认份子权最后的结果就是产权要排他就很难。比如南海一直在探索集体股份制改革，最后就非常困难。最初，农地变成集体建设用地时，集体说：“你的地就不种了，把它做成股份，以后大家就按股分红，土地集中起来经营。”这实际上是成员权继续延伸到非农用地上，农民说：“可以。”但是，往下走就面临着很大的问题即股权福利化，只要是集体成员就不断地要有钱分，这样“集体”上面长出来的资产就没法长大。因为长的话，农民不放心。后来尝试固化股权，即：现在集体组织的成员按成员权分红，增加的人就按资购股。但增加的人不干，这个最后就被推翻，现在变成以家庭为单位来固化股权，就是不在集体内部不断地分隔，而是在家庭内部之间分化。第五个问题是“承包权与经营权”合一保护，两者都觉得没保护。《土地承包法》和《物权法》保护的是农民土地承包经营权。在承包者跟经营者合一的时候，“承包经营权”作为一种权利保护是没有问题的。在改革初期，农民基本上就是自耕农。但是，后来承包者有可能不是经营者。比如现在 2.6 亿人离开农村，离开后还是会有承包权，但是已经不种那块地了，就是说，承包权跟经营权两者是分离的。合一保护的结果，就是拥有承包权者不再耕种这块土地时，就把经营权转出去，但农民又担心把经营权转出去以后回不来。二轮承包时就有这个问题。另外，集体经济组织有时为了做强经营权，可能要削弱农户承包权。所以，承包权与经营权事实上分离，这两者之间在制度运行上现在会面临很大的问题。最后是承包经营权赋权也存在很大问题。承包经营权现在有占有、使用、收益和流转权能，但不能抵押、担保和继承。抵押权、担保权在赋权时争议非常大，大家担心万一承包权抵押出现风险的时候，会导致承包权的丧失。所以，十八届三中全会把承包权与经营权分离，给经营权设抵押权，承包权不设抵押权。但是，这件事解决了没有？事实上没有。另外一个问题就是没有继承权，现在农村第一轮包地的农户中，有的已经老两口都没了，这些地是按承包、发包关系交回集体，还是按财产权自动给下一代？即便给下一代，是继续走家内均分，还是像日本、欧洲一样走长子继承制？这都没有制度安排。
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