方正房地产周期研究：保房价还是保汇率：俄罗斯、日本和东南亚的启示

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1）产业结构和竞争力决定了汇率和经济的稳定性。产业结构和竞争力是对外贸易结构的主要基础。产业结构越复杂越有竞争力，该国汇率结构就更稳定。单一经济结构下汇率波动风险较高，国际能源价格下跌就会给经济造成很大的打击。日本出口以高级工业制成品为主，可通过产业转移、技术升级等提升抗风险能力，而不一定诉诸于汇率贬值。


2）在金融自由化的情况下，金融体系不健全会加速汇率贬值。对经济结构单一、金融体系尚不健全的地区而言，资本项目完全放开极具风险。在内外部流动性充裕时，若实体回报率不高，资产领域会产生投机；当流动性逆转时，资本项目开放使得资金迅速外逃，加速货币贬值。


3）在三种模式下，房价走高都是在汇率环境发生变化导致国内流动性过剩引起的。俄罗斯在2003年后卢布随着大宗商品走强而开始缓慢连续升值，国际资本蜂拥而入，加上国内基准利率连续下调，房地产价格上升。“广场协议”后为了避免日元升值对国内经济的负面影响日本连续降息。1991-1996年东南亚各国在金融自由化下国际资本大幅流入。在实体回报低迷的情况下，过剩流动性涌入资产领域，推升股市房市价格。


4）三种模式下，ZF干预对象都是汇率，房价变动则是应对汇率变动的结果。资本外逃和能源价格下跌引发卢布贬值。房价则在俄央行连续下调基准利率情况下维持震荡上行。日本高估了日元升值的不利影响而连续宽松货币。在地产泡沫不断膨胀压力下，日本采取了严厉行政措施和紧缩货币政策导致了房价暴跌。东南亚一开始纷纷提高利率试图守住汇率，但在外资出逃和国内紧缩性政策的双重挤压下，汇率失守房价暴跌。


5）不同于三种模式，人民币汇率短期有压力，但不具备长期贬值的基础。中国资本项目尚未完全开放，大规模资本外逃和恶意做空人民币不会出现。除非未来出现大的系统性风险，人民币大概率不会出现长期和快速贬值的极端情况。短期仍需留意由于美联储第二次加息预期、美元走强、国内地产调控、经济再度下行等背景下的人民币贬值和资本流出压力。


6）此轮房价上涨主要是货币现象，新一轮调控意味着小周期结束，这一轮房价上涨接近尾声，但中国房地产市场长周期仍有城市化、经济有望中速增长等基本面支撑，未来将呈“总量放缓、区域分化”的新发展阶段特征。

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关键词：东南亚 俄罗斯 房地产 资本项目开放 紧缩货币政策

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accumulation 发表于 2017-7-22 00:24
1）产业结构和竞争力决定了汇率和经济的稳定性。产业结构和竞争力是对外贸易结构的主要基础。产业结 ...

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