楼主: 离歌レ笑
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离歌原创|住房租赁:房价不降而租金涨   [推广有奖]

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离歌||量化投资理论与实战

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离歌レ笑 发表于 2017-9-7 14:21:12 |显示全部楼层
本帖最后由 离歌レ笑 于 2017-9-7 14:19 编辑

从今年年初起,我开始看空房地产,3月份,在论坛写下了第一篇关于房地产的文章《再论房地产:生活虽艰,希望犹在》;6月份,针对中国当前并不乐观的宏观环境,又写了一篇《寒冬才刚刚开始》。这两篇文章到目前为止均获得上万的浏览量,并被公众号转载,讨论之激烈出乎我的意料,可见房地产市场深深牵动着大家的神经。最近住房租赁政策陆续出台,我尝试着从本质上对这一系列的政策目的进行分析,供大家交流、参考。



住房租赁:房价不降而租金涨


离歌笑




*未经作者同意,严禁以任何形式转载。


继7月17日广州市出台租购同权等措施后,住建部会同国家发改委等八部门出台了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,并选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的城市。


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抛开市场上对于租售同权的“无头苍蝇”式分析,仔细挖掘其中的深意,可以发现如下两方面的内容:


1.将“权”下放到租赁市场,以保持房地产市场的稳定发展。作为房地产长效机制重要的一环,“租房”政策的目标首先要解决各种人群“住”的问题,而附加在房子上的“权”则成为调节供需、平衡人才结构的核心。关于“权”,在不同城市其具体形式有所不同,比如北京共有产权房实质是降低购买商品房的门槛;上海仅仅是增加了针对性租房供给,确认“只租不售”的模式;广州则是实施有条件的“租售同权”。但不管是什么“权”,其本质都是将部分权利下放到租赁市场中,以应对当前普通刚需难以支撑高房价的窘境,通过降低门槛来扩大刚需人群范围,最终达到渐进式消除房地产泡沫和缓解住房供需矛盾的目的


2.国企在租房市场中起主导作用,为地方财政收入转型做准备。在《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中明确提出“人口净流入的大中城市要充分发挥国有企业的引领和带动作用,支持相关国有企业转型为住房租赁企业”。从政策层面上,国家鼓励现有房地产企业转型,布局住房租赁业务,将一次性“开发-销售”的盈利模式转化为周期较长、现金流较稳定的“出租-管理”模式,配合未来将出台的房产税、不动产登记制度,为整体房地产长效机制的完善和地方财政收入转型做好必要的准备


鉴于上述两点原因,几乎可以确定未来房租会随着政策逐步推广而上涨,这既满足权利下放的溢价性质,也能为房地产成为持久财政收入来源做长远规划。至于房价,随着房地产市场从黄金时代过渡到白银时代,再次大幅上涨几乎不再可能发生(这也不符合高层维稳的意图),但房价不涨并不意味着房价会降,近年来首付贷、首套房补贴、限购、交易税等政策,无一不是鼓励投机者把房子卖给刚需者,利用刚需消化泡沫,是我国目前一贯目标。当然,从另一方面来说,如果采用激进出清的方式,则大量无效率僵尸企业倒闭,房价大幅下跌,债券市场大量违约,小型金融机构破产,那时将重演20世纪90年代日本的悲剧。所以未来房价将会维持在高位,维持高位意味着房价可能缓慢上升、缓慢下降或小幅波动,这样一来,房地产作为投资品将失去它原本的魅力;微小波动也避免了激进出清的巨大风险;而高位接盘的刚需者则可以有效化解现阶段的泡沫,可谓一举多得。


一、刚需一族:不能承受的生命之重


关于房价的高低问题,人民群众通常的观点是:持有投资性房地产(有时甚至是刚需性房地产)的人坚定看涨,尚未买房或无购房能力的人坚定看跌。其实当我们在谈论房价时,应该考虑两个因素,一是收入水平,二是家族累积财富。


以收入水平来衡量房价高低,可以用房贷计算器来进行简单的倒推。比如,以当前北京、上海的房价水平,要购买一套普通住房大概需要600万元,按照零首付、二十年等额本息计算,每个月家庭需负担的房贷接近4万元;按照3.5成首付(首付210万元)、二十年等额本息计算,每个月家庭需负担的房贷也有2.6万元。这样算来,在涵盖日常支出和消费的情况下,一个家庭年收入需达到70万元(已首付家庭需达到50万元)才能买房。说到这里,我们不禁会想到一些问题:第一,一线城市有多少家庭年收入能达到70万元(特别是刚毕业的年轻人);第二,上述计算还没有考虑买车、生育、医疗、养老等备用金;第三,把每月薪资的绝大部分用于偿还房贷,而且长达二十年之久,但凡是有点思想的人,都会思考这样生存的意义何在


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从今年上半年的房价变动情况来看,一线城市仍处高位但增速放缓(上图部分城市数据并不公允,仅供参考),二线城市却仍存在一些高速增长的现象。如果说一线城市的高房价是由无可替代的资源优势累积起来的,那么二线城市的房价高增速有相应的产业支撑吗?下面以上半年房价增速位列第一的成都(仅半年增幅达53%)为例,引用成都软件园IT从业者在知乎上关于“2017年严格限购下的成都楼市何去何从”的回答作为论据:


今年成都房价大幅度上涨,先是从天府一、二、三、四、五街兴起,然后经由开发商和中介的放大与炒作,结合自贸、政务中心南移等利好消息,而逐渐蔓延到整个南延线,从而引爆恐慌情绪,造成刚需、改需提前一拥而上,最终引发当前踩踏式入市的局面。”


“近年来,伴随成都市大力的招商引资,陆续从一线城市迁移来一些企业,部分技术人员和高级管理人员也随迁过来,但主要是transfer数量有限的老员工,薪资水平在15-20k左右,这部份人在软件园,应该是可以payable(具备支付能力)的刚需。但是伴随这些年的逐步消化,以及企业入驻速度的逐年下降,这部分payable增量其实有限。换而言之,这一波房价窜涨,在整体收入水平不出现大幅上涨的情况下,后续很难说再有能力继续接盘的人,特别是在当下实体企业举步维艰,以及手游、O2O、VR 等行业泡沫逐个破裂的时间段。”


“媒体每谈及成都房价,总要被拉出来和一线城市做个比较。但一线城市房价格畸高,是因为一线城市的住宅早已偏离居住需求,而演变成为资产配置工具。凭心而论,成都目前不具备一线城市的稀缺资源(北京感人的高考分数线以及政治中心地位、上海的港口和金融、深圳完备的电子产业链)。整体而言,成都的产业结构还处于普通二线城市水平,在装备制造、规模化轻工业、高端化工方面与杭州、苏州、无锡等地处沿海的出口外向型城市存在着差距,况且这些沿海城市有着中国改革开放30多年的财富积累,其房价有着巨大的民间资本作为支撑,击鼓穿花还能够得以继续。”


由此看来,不管是一线城市还是部分二线城市,当前的房价与大众收入水平并不匹配,那为什么还能维持在高位,答案在于另一个重要因素——家族累积财富。在30多年的改革进程中,的确有一部分人在尚未完善的市场环境下套利,形成了初始财富积累,成为目前中产阶级的中坚力量。但是,随着市场经济的逐步完善,监管渐渐趋严,种种套利空间正在消失,这也意味着阶级开始固化,年轻一代要想白手起家挣得第一桶金越来越难。所以在当下,依靠父母首付甚至全款买房的现象数见不鲜,这得益于中产家庭的既有财富积累。在父母帮助下,年轻人的生活压力明显减小了;但对于整个家族而言,却是将父辈辛辛苦苦攒下的真金白银投入到这场泡沫盛宴。即便是在当下,面对房地产不再具有长期升值空间的预期,也不得不于高位接盘,孰盈孰亏,为人父母想必心中自有一杆秤。


不管是在哪个城市,不管是自己买房还是父母买房,我们都是输家,都不过是历史长河中小小的牺牲品。不禁回忆起北岛的一首诗歌:我是人/我需要爱/我渴望在情人的眼里/度过每个宁静的黄昏/在摇篮的晃动中/等待儿子第一声呼唤/在草地和落叶上/在每一道真挚的目光上/我写下生活的诗/这普普通通的愿望/如今成了做人的全部代价。高房价如同一种苛税,不仅让普通家庭倍感压力,也在潜移默化中改变着人们的价值观,变得越来越功利。国家政策决定社会民风,社会民风决定群众三观,站在当下时点,大家都意识到了房地产的种种问题,那么能不能进行改革,彻底放弃“房地产拉动经济”的逻辑?我认为不能,这跟中国经济崛起的历史有关。


二、土地财政:大国崛起的原始积累


*本部分主要参考《是“土地财政”让中国崛起完成了原始积累》

1.中国的自我崛起之路


工业化和城市化的启动,都必须跨越原始资本的临界门槛。一旦原始资本(基础设施)积累完成,就会带来持续税收。这些税收可以再抵押,再投资,自我循环,加速积累。历史表明,完全靠内部积累,很难跨越最低的原始资本门槛。强行积累,则会引发大规模社会动乱。因此,早期资本主义的原始资本积累,很大程度上是靠外部掠夺完成的。几乎每一个发达国家,都可以追溯到其城市化早期阶段的“原罪”。而新中国成立后,没有对外侵略和扩张获得原始积累的条件,所以土地金融作为城市发展的最主要手段被广泛使用


传统中国社会关系,是典型的差序格局,民间信用很大程度上局限于熟人社会,因此只能是小规模和短周期的。近代中国被打开国门后,不仅没有完成原始资本积累,反而成为列强积累原始资本的来源地。1949年后,中国重获完整的税收主权,但依靠掠夺实现原始资本积累的外部环境已不复存在。中国不得不转向计划经济模式。

所谓“计划经济”,本质上仍然是通过自我输血,强行完成原始资本积累的一种模式。在计划经济条件下,经济分为被农业和工业两大部类,国家通过工农业产品的剪刀差,不断将农业的积累转移到工业部门。依靠这种办法,中国建立起初步的工业基础,但却再也没有力量完成城市化的积累。超强的积累,窒息了中国经济,使生产和消费无法实现有效的循环。改革前,中国城市化水平一直徘徊在百分之十几左右。


中国城市化模式的大突破,起始于1980年代后期。当时,依靠农业部门为中国的工业化提供积累的模式已难以为继。深圳、厦门等经济特区被迫仿效香港,尝试通过出让城市土地使用权,为基础设施建设融资。从此开创了一条以土地为信用基础,积累城市化原始资本的独特道路。这就是 “土地财政”。


1994年的分税制改革,极大地压缩了地方政府的税收分成比例,但却将当时规模还很少的土地收益,划给了地方政府,奠定了地方政府走向“土地财政”的制度基础。随着1998年住房制度改革和2003年土地招拍挂等一系列制度创新,“土地财政”不断完善。税收分成大减的地方政府不仅没有衰落,反而迅速暴富。急剧膨胀“土地财政”,帮助政府以前所未有的速度积累起原始资本。城市基础设施不仅逐步还清欠账,甚至还有部分超前(高铁、机场、行政中心)。成百上千的城市,排山倒海般崛起。无论城市化的速度还是规模,都超过了改革之初最大胆的想象。


所以说,中国城市化的快速发展,完全得益于一套将土地作为信用基础的制度——“土地财政”,没有土地财政政策,中国的城市建设、基础设施建设、各产业的发展绝不会如此迅速。那么,为何中国能走这条路?这是因为计划经济所建立的城市土地国有化和农村土地集体化,为政府垄断土地一级市场创造条件“土地财政”的作用,就利用市场机制,将这笔隐匿的财富,转化成为启动中国城市化的巨大资本



(后续部分见楼下)


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qdog 发表于183楼  查看完整内容

这个很有用,学习了

jmx6800205 发表于137楼  查看完整内容

我就想说之前房价天天涨,买不起房子,现在租房的价格也天天涨,住着也是压力大。什么公租房、适用房,暗箱操作,发挥不了真正的作用。看看有房子赚钱赚的轻而易举,劳动者工作一年,不够房价涨一个月,这样的***市场,年轻人哪有激情创业?!能不能把房地产市场稳住,让年轻人沉静下来,去追求梦想。

wangluan 发表于14楼  查看完整内容

我觉得租赁比买卖要优的地方在于收益率的变化是动态的,更容易控制。 房屋一旦买卖,所有者就变成了个人,而个人行为是无法控制的。但企业可以,租赁的房屋必然有一个出租方,之前的个人房源无法控制,但之后的企业房源,可以通过企业来间接控制,毕竟企业有法人、有工商税务、有安全消防等。 总的来说,在不改变土地财政的基础上,增加控制能力。 其实我觉得主要矛盾是日益增长的房价和住房总体数量不够的矛盾。 例如每次饥荒 ...
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stata SPSS
离歌レ笑 发表于 2017-9-7 14:21:13 |显示全部楼层

2.土地财政的弊端与窘境

同任何发展模式一样,“土地财政”虽给中国经济带来的诸多好处,但这一模式也引发了许多问题。


第一,“土地财政”必定要将不动产变成投资品。政府打压房价的政策之所以屡屡失效,就是没有按照资本品的市场来管理住房市场。“土地财政”的本质是融资,这就决定了土地,乃至为土地定价的住宅必定是投资品。只要是土地财政,不动产就无可避免地会是一个资本品。无论你怎样打压住房市场,只要其收益和流动性高于股票、黄金、储蓄、外汇等常规的资本贮存形态,资金就会继续流入不动产市场。


第二,拉大贫富差距。土地财政不仅给地方政府带来巨大财富,同时也给企业和个人快速积累财富提供了通道。靠投资不动产在一代人之内完成数代人都不敢梦想的巨额财富积累的故事,成为过去十年“中国梦”的最好注脚。但与此同时,没有机会投资城市不动产的居民与早期投资不动产居民的贫富差距迅速拉开:拥有不动产的居民,即使不努力,财富也会自动增加;而没有拥有不动产的居民,即使拼命工作,拥有不动产的机会也会越来越渺茫。房价上涨越快,贫富差距越大。


第三,占用大量资源。同虚拟的股票甚至贵金属不同,不动产为信用基础的融资模式,会超出实际需求制造大量只有信用价值却没有真实消费需求的“鬼楼”甚至“鬼城”。为了生产这些信用,需要占用大量土地,消耗掉本应用于其他发展项目的宝贵资源。


第四,金融风险。房价过快上涨客观上推动了经济中杠杆率的上升,严重威胁着宏观经济的平稳健康发展。房地产资金链条同时捆绑着银行和个人,如果房地产泡沫迅速破灭,将会不可避免地发生金融危机。


3.从土地财政到税收财政

鉴于“土地财政”带来的一系列严重问题,抛弃“土地财政”是否可行呢?谈论抛弃很容易,关键在于如何找到替代的融资。一个简单的答案,就是仿效发达国家,转向税收财政。当年美国“土地财政”切换到“税收财政”,靠的是联邦政府放弃土地收益同时地方政府开征财产税。今天中国,土地在地方,税收在中央。如果仿效美国,中央政府就必须大规模让税给地方政府。现在,中央税收刚刚超过11万亿,要想靠退税弥补近3万亿的土地收入和占地方财政收入16.6%的1万亿的房地产相关税收几乎是不可能的(更不要说还有6万亿的土地抵押融资)。


那么,能否靠增税弥补放弃“土地财政”的损失?在中国,“土地财政”的本质是“融资”,其替代者必定是另一种对等的信用。而要把税收变为足以匹敌土地的另一个信用基础,就必须突破一个重要的技术屏障——以间接税为主的税收体制。中国的税负水平并不低,其增速远超GDP。2012年完成税收达到11万亿 比增11.2%。在此基础上,继续大规模加税的基础根本不存在。任何一种改革,如果想成功,前提就是纳税人的负担不能恶化。如果按照某些专家的建议,通过直接增加财产税等新的地方税种来来补偿土地收入,将足以引发比希腊更加严重的社会骚乱。这种非帕累托改进,对任何执政者而言,无异于政治自杀。在现有的政治制度下,社会暴乱乃至“大革命”都是完全可以预期的。


综合来看,目前最适宜的方法是把巨大的利益调整,分解到数十年的城市化进程中。要使每一次改革的对象,只占整个社会的很小部分。随着城市化水平的提高,逐渐演变到直接税与间接税并重,乃至直接税为主的模式。具体做法是,在空间上、时间上,把城市分为已完成城市化原始资本积累的存量部分和还没有完成的增量部分。在不同的部分,区分不同的利益主体,分别制定政策,分阶段逐步过渡到更加可持续的税收模式。其中最要紧的,就是必须尽快将不动产分为投资和消费两个独立的市场



目前的保障房不能进入市场,这种模式决定了保障房无法像商品房那样利用土地抵押融资。依靠财政有限的信用,必定难以满足大规模建设的巨额资金需求。要借助“土地信用”,就必须设计一个路径,使抵押品能够进入市场流通。如何既能与商品房市场区隔,又可以进入市场流通以便于融资?一个简单的办法就是“先租后售”——“先租”目的是与现有商品房市场区隔;“后售”则是为了解决保障房建设融资。“先租后售”模式,看似解决的是住房问题,实际上却意味着“土地财政”的升级——都是通过抵押作为信用获得原始资本。这一模式同以往的“土地财政”一个重要不同,就是以往“土地财政”是通过补贴地价来直接补贴企业,而“先租后售”保障房制度,则是通过补贴劳动力间接补贴企业。2008年以后,制约企业发展的最大瓶颈已经不是土地,而是劳动力。新加坡和香港的对比表明,住房成本可以显著影响本地的劳动力成本,进而增强本土企业的市场竞争力。现在很多研究都把矛头指向户口,似乎取消户籍政策就可以一夜之间消灭城乡间的差距。取消户籍制度,如果不涉及其背后的公共服务和社会福利,等于什么也没做;如果所有人自动享受公共服务和社会福利,那就没有一个城市可以负担得起

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离歌レ笑 发表于 2017-9-7 14:21:14 |显示全部楼层

三、租赁市场:白银时代的转型工具

*本部分主要参考中银国际《租售同权,想说爱你不容易》

在分析了刚需一族的窘境和土地财政的本质后,我们的逻辑线便逐渐明晰了。包括“租售同权”在内的鼓励租房政策并不是以改变各城市房价长期趋势为目的,相关政策更多是从呵护房地产市场、保持稳定发展的原则出发来进行设计。所以,租房市场鼓励政策对房价预期上涨的所在城市的整体趋势方向不会产生较大影响,但会大幅放缓房价上涨速度,而房产缺乏吸引力的城市,并没有出台鼓励租房政策的必要和动力,城市房价继续分化的趋势将长时间延续。也正是因为鼓励租房的政策目标是稳定房地产市场,而不是建立一套住房福利制度,因此低价租赁房有其区域或者人群的特殊针对性和时效性,在绝对规模上难以和个人或机构租赁用房相比,且租赁用房根据区位、配套等条件不同有着自身的定价体系。因此,随着城市的发展和成本的逐渐提高、从购房市场转移至租房市场需求的不断增多,长期来看房租将分层次呈稳步上涨趋势,ZF供给租赁房上涨速度将慢于个人或机构提供的租赁房。另外,“租售同权”政策本身也将会带动资源集中区域房租上涨。


此外,当前租房市场房源以个人住房出租为主,很大一部分游离在管理体系和税收体系之外,在安全和权益保障方面存在很大隐患。此次鼓励租房政策中各地基本都提出建立租赁信息平台,同时强调必须是在有关部门备案的租赁行为才能作为“租售同权”的依据,这将为规范租房市场打下较好的基础,为租房市场形成长效机制重要一环积累重要的信息。另外,租房相关信息规范化后,还可以与未来将出台的房产税、不动产登记制度进行对接,同时还能与金融部门联动,为整体房地产长效机制的完善和地方财政收入转型做好必要的准备


房地产二十年的黄金时代已基本宣告结束,为了地方财政收入顺利转型,在房地产白银时代,房屋租赁成为新的侧重点,这也是历史发展的必然。所以,当我们得出“房价不降而租金涨”的观点时,其背后的核心逻辑在于:不管是土地财政还是税收财政,我国目前依靠“土地”带来的收入为基础设施建设和各产业发展提供资金的思路没有改变。但即便如此,租赁市场的政策导向也具有重要意义,它为后续房产税的施行奠定了基础,而房产税的制定细节与执行力度将直接关系到财富再分配,如果处理得当,土地财政导致的种种问题(如房地产投资性质、贫富差距等)都能得到较好的解决。


四、致君父为尧舜,免百姓之饥寒

房产是一个让人又爱又恨词,它既让中国经济飞速发展,也让一代民众背负沉重的负担。我想,当人们已经开始讨论“北京房价是否透支年轻人创造力”时,我们应该慢下来好好想想,这些政策以及政策带来的变化是否正在潜移默化地影响着社会的价值观。如果年轻一代更多地为买房而奔波劳累,那“大众创业,万众创新”就是一句空话;如果资本的力量远大于创新的力量,那财富就不可能进行再分配,投机依然盛行。致君父为尧舜,免百姓之饥寒,君为轻,社稷次之,民为重,我们可以看到目前的领导者正顶着重重困难、面对着大而不倒的事物,披荆斩棘,砥砺前行生活在任何时代都是不容易的,尤其年轻一代的我们更应该跳出既定的条条框框去思考、做事,因为想要实现强国之梦,还有很长的一段路要走

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军旗飞扬 发表于 2017-9-7 14:26:25 |显示全部楼层

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alvin2 发表于 2017-9-7 14:34:34 |显示全部楼层

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上周末配朋友五环看房(租房),看了一房主在同一小区的三套房,关键他还不在这个小区住。房子,让买不起的人感到绝望。
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yangkang1983 发表于 2017-9-7 14:49:14 |显示全部楼层

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谢谢楼主分享!生活无望
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zishengzheqiang 发表于 2017-9-7 15:43:21 |显示全部楼层

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yangkang1983 发表于 2017-9-7 14:49
谢谢楼主分享!生活无望
看了楼主的帖子,生活绽放希望才对哈
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zishengzheqiang 发表于 2017-9-7 15:44:05 |显示全部楼层
alvin2 发表于 2017-9-7 14:34
上周末配朋友五环看房(租房),看了一房主在同一小区的三套房,关键他还不在这个小区住。房子,让买不起的 ...
慢慢来,终归是可以实现的。
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charles2011 发表于 2017-9-7 16:09:49 |显示全部楼层

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写的好,学习
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zhongyanxian 发表于 2017-9-7 16:37:16 |显示全部楼层

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生活只能越来越南啊
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GMT+8, 2017-11-19 09:19