发帖
雷达卡
小年的粮仓 | 招商蛇口篇：“千亿规模，百亿利润”追逐者
观点指数研究院 • 2018-01-10
编者按：2017年，中国房地产创造了新的成交纪录，“万亿时代”已走过了一半的路程。进入2018年，行业峰回路转，看淡房地产的“小年”情绪继续蔓延。
2018年3月22-23日，观点地产新媒体主办的2018观点年度论坛将在深圳揭幕，论坛主题已确定为“小年大周期”。
围绕关键词小年、周期，观点地产新媒体旗下研究团队——观点指数观察房企2017年经营策略和业绩表现，重磅推出“小年的粮仓”系列深度原报道，通过分析、研究标杆房企发展情况，他们将如何应对即将到来的“小年”？
观点指数 距离2017年结束不到一个月的时候，招商蛇口发布公告称，前11月累计签约销售金额达1026亿元——这也使得招商蛇口在重组上市后两年后达成了千亿销售目标。
早在2015年底重组上市之初，招商蛇口便提出“千亿规模、百亿利润”的目标。2016年底接受观点地产新媒体专访时，招商蛇口总经理许永军也对千亿目标明确回应称：“现在的布局都是为后续业绩打基础，相信经过公司上下一心的努力，实现这个目标不需要太久的时间。”
在楼市调控趋紧的2017年，房企们都在加速抢占市场，“千亿”逐步成为房企规模的分水岭。
“千亿”目标的完成，基本保证了这家老牌房企在规模竞争日益激烈的房地产行业“不掉队”，但是，招商蛇口显然还有更大的目标。
作为城市和园区运营服务商，招商蛇口正带着它的“PPC模式”走向世界，通过“前港-中区-后城”港产城联动，促进城市、区域的和谐有机发展，目前已在北京台湖、广州番禺、深圳光明、上海宝山、重庆金山等十多个项目进行复制。
重组前后的规模分水岭
对比重组前的销售数据，2014年、2015年招商地产销售水平基本位于500亿水平左右（由于重组，2015年12月招商地产并未披露销售数据）。
2016年重组后，招商蛇口销售数据均有飞跃的增长，2016年累计销售额达739.34亿元，而2017年年度较2016年增长52.54%达1127.79亿元。
招商蛇口重组前后销售业绩
数据来源：企业公告、观点指数
虽然2016-2017年两年房地产市场整体趋于火热，对各家房企的销售提供了莫大的帮助，但是对于招商蛇口来说，更主动的土储策略是其达到千亿目标的原因之一。据观点指数查阅招商蛇口公告，2017年度，该公司共获得56个项目，而在2016年以及重组前的2015年、2014年，招商蛇口获得的新土储项目合计分别为25宗、14宗以及27宗。
从拿地分布来看，招商蛇口依旧延续以往风格，积极布局一二线城市。其中，2017年已公告披露的40个项目中有过半项目位于国内热点城市，包括北京、上海、杭州、苏州、广州、佛山、厦门、武汉、重庆等。
数据显示，2017年度，招商蛇口获得的土地面积共计398.76万平方米，计容建筑面积839.24万平方米，权益建面514.35万平方米，拿地权益代价488.24亿元。而在2016年全年，招商蛇口共计新增土地面积350.24万平方米，计容建筑面积608.86万平方米，权益建面413.31万平方米，拿地权益代价509.63亿元。
重组前两年，即2014年与2015年（2015年12月因重组并未披露新获土地情况），招商蛇口在新增土储方面为442.06万平方米与116.36万平方米，计容建筑面积724.34万平方米与371.91万平方米，权益建面591.77万平方米与174.84万平方米，拿地权益代价228.29亿元与89.02亿元。
对比重组前后招商蛇口的拿地情况可发现，不管在拿地面积、权益建面或是拿地权益代价，招商蛇口在重组之后都更为主动。其中，以权益代价最为明显，重组前，拿地成本较高的为2014年的228亿元；重组后，拿地成本激增至五百亿左右水平。
招商蛇口重组前后新增土地面积、建筑面积及权益建面
数据来源：企业公告、观点指数
招商蛇口重组前后新增土地成交总价与权益代价
数据来源：企业公告、观点指数
同时，得益于2016年来更为激进的拿地，2017年招商蛇口前11月销售金额便已突破千亿，月销售金额比2016年均有大幅提升。数据显示，2017年，招商蛇口月平均销售金额93.98亿元，而2016年这一数据是62.3亿元。另据年报显示，除公开招拍挂市场取得的小规模住宅、商业开发土地资源以外，招商蛇口还在深圳蛇口、前海、青岛高新园等片区，拥有大量土地资源尚未开发或计划改造升级。
稳健财务风格的变奏曲
随着房地产行业进入分化时代，房企规模大小决定其未来市场占有率。但与此前高负债、高杠杆追求规模发展不同，2017年对于大部分房企是以降负债为基调的一年。
招商蛇口董秘刘宁此前称，公司将延续过去的融资风格，即以银行借款为主要融资渠道。她亦坦承，考虑到公司的回款能力提高及目前较低的负债率，后续将适当“再加一些杠杆”以支撑发展。
对于招商蛇口这一一直维持偏稳健财务风格的央企来说，虽然在拿地上更为激进了，但是总体财务依旧保持着原有的风格。
从流动比率、速动比率来看，招商蛇口从2014年至2017年9月几乎维持在同一水平。其中，流动比率稍有下降、速动比率近几年则稳步增加。
招商蛇口重组前后流动比率及速动比率
数据来源：企业公告、观点指数
如图所示，招商蛇口的流动比率、速动比率以及资产负债率几乎维持在一个较好水平，资产总额与负债总额因为重组后更加注重规模发展呈稳步增长状态，但资产负债率保持较好，基本维持在70%左右水平。招商蛇口重组前后资产总额、负债总额以及资产负债率
数据来源：企业公告、观点指数
从盈利能力来看，重组以前招商蛇口同期的净利润基本维持不变，年终净利润基本维持在40亿元至50亿元之间。而在重组后的首年，招商蛇口于2016年年终录得净利润为95.81亿元。招商蛇口重组前后净利润
数据来源：企业公告、观点指数
重组前的招商蛇口一直是高毛利率典型企业之一，但重组后销售毛利率除重组之初表现较好外，随后水平有所下降。不过重组后，通过园区开发与运营、邮轮产业建设与运营等高毛利率板块拉动（最高接近60%），招商蛇口整体利润水平得到有效优化，表现为销售净利率较重组前有所提高。
招商蛇口重组后销售净利率及销售毛利率
数据来源：企业公告、观点指数
“社区、园区、邮轮”三驾马车2017年，对于招商蛇口来说是在融合基础上加速发展的关键之年，目标是在5 年内进入世界500强、成为中国领先的城市及园区综合开发与运营服务商。
虽然2017年提前完成了千亿目标，但是招商蛇口并不满足于销售规模的增长，“城市和园区运营服务商”的能量正在逐步释放。
据招商蛇口2015年发布的三大主营业务收入盈利预测，社区板块（商品房住宅的开发业务及地产中介业务）依旧持续为其主要收入，而园区板块（区域土地的二级开发以及老旧城区的升级改造业务）及邮轮板块（邮轮母港及配套设施的开发建设）基本只占营业收入比例为10%以及1%左右。
招商蛇口2015年预测三大主营业务营业收入
数据来源：企业公告、观点指数
招商蛇口已公布的数据显示，重组之后社区板块的营业收入超预期，但在园区板块与邮轮板块方面却并没有达到预期。不过由于园区板块及邮轮板块毛利率较高，两项业务的毛利率在2015年与2016年两年均超过50%，而社区板块毛利率则基本维持在33%左右。
招商蛇口已公布三大主营业务毛利率
数据来源：企业公告、观点指数
重组以来，尽管新业务的利润空间巨大，但并未形成规模效应，传统房地产开发短期内仍然是招商蛇口最为倚重的部分。其中，社区板块业务利润占比80%左右，园区板块业务利润占比20%左右，邮轮板块仅占1%左右。招商蛇口三大主营业务利润占比
数据来源：企业公告、观点指数
招商蛇口董事兼总经理许永军在重组完成后曾表示，招商蛇口将以传统地产为基础，把地产的收入从70%左右降低到60%，园区则20%左右提升到30%-40%，邮轮产业从3%-5%提升到10%。目前，在园区板块方面，招商蛇口已布局全国39个城市及香港、新西兰等海外地区，除公开招拍挂市场取得的小规模的住宅、商业开发的土地资源以外，还在深圳蛇口、前海、青岛高新园等片区拥有大量土地资源尚未开发或计划改造升级。
其中，招商蛇口在前海的土储面积达508万平方米，太子湾170万平方米，大空港深圳国际会展中心154万平方米，蛇口的持有型物业200万平方米左右。
2017年，招商蛇口分别与湖北省黄冈市蕲春县、深圳市光明新区政府签署合作协议，与武钢集团、昆钢集团等国企签订《合作协议》，共同改造开发上述合作所在城市的土地资源。
在邮轮板块方面，招商蛇口于2016年底正式开港运营的太子湾邮轮母港项目，与6家邮轮公司合作、有7艘邮轮停靠、进出母港的邮轮共计118艘次、总客流数达15.91万人次。
招商蛇口2017年半年报数据显示，截至2017年6月30日，招商系布局的上海、天津、厦门、深圳等邮轮码头共接待出入境邮轮763艘次，占全国的72%；累计客流量179.69万人次，占全国的85%。
据悉，招商局在全球五大洲20个国家和地区投资、运营50个港口，招商蛇口作为招商局集团旗下运营邮轮业务的唯一平台，已初步完成深圳、厦门、上海、南通、青岛、天津邮轮母港布局，市场占有率居行业第一。
撰文：廖尧
审校：欧阳颖
提升卡
置顶卡
沉默卡
变色卡
抢沙发
千斤顶
显身卡
京公网安备 11010802022788号
