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瑞银亚洲经济研究主管汪涛答疑：地产抄底新机会是否到来？
2018-01-11来源：21世纪经济报道
投资者问： Q1：随着2017年中国经济持续好转 ，在去杠杆、化解产能过剩与金融风险的多重压力下，2018年中国宏观经济能否保持向好的趋势？
Q２：您可否谈谈目前中国是不是出现了一个抄底房地产的新机会，因为这些年房地产市场有一个特点，调控之后房价总会上涨。
A1：相比不少经济学家会看好中国经济持续加速成长，我反而认为未来两年中国经济增长将趋向下行。
这里有很多原因，一是去年中国众多经济数据普遍都超出市场预期，令不少金融机构与分析师纷纷调高对中国经济发展前景的预期。比如国际货币基金组织（IMF）去年四次上调中国经济增长预期，预计2017年中国经济增速为6.8%，2018年加快至6.5%。但如果我们仔细关注中国基建投资与房地产市场的发展，就会发现中国经济发展的下行压力正在加大。
整体而言，随着欧美经济持续复苏，今年中国出口将保持持续好转，消费领域的表现相对稳健，工业投资甚至可能反弹，宏观经济硬着陆风险比较小，但是过去多年支撑中国经济高速增长的两大关键驱动力——基建投资与房地产市场，正随着政策收紧而出现增速放缓趋势。
现在我们已经看到，房地产销售量在减速，棚改的货币安置化对房地产销售的贡献度也在减弱，加之房贷政策的紧缩，未来房地产将会出现增速放缓趋势。
与此同时，基建投资增速将会在2018年放缓，因为在防控金融风险的大环境下，财政部已经出台一系列加强地方ZF债务控制的措施，令基建项目资金来源受到影响。
因此，我个人认为今年中国宏观经济增速会略微放缓，2017年经济增速约在6.8%，2018年将放缓至6.4%，2019年进一步放缓至6.3%。
Ａ2：在我看来，房地产很可能是未来三五年中国经济最大的一个灰犀牛。
如果将房地产当成是资产配置的重要组成部分，那么房地产投资必须要产生足够理想的回报。因此，房地产投资能否获得收益，一是取决于房价涨幅，二是房地产出租所带来的现金流回报。
但我们看到，近年房价与房租的上涨，并不是由市场真实的供需关系主导，更多是信贷政策、货币政策、以及市场对房价上涨的预期推动，这种投资模式所创造的回报未必持久，这是我比较担心的。
此外，我们调查还发现，现在很多人急于买房的最大原因，是害怕错过房价上涨的机会，并非真正的住房刚需，这凸显市场对房价未来继续往上涨的预期空前强烈。这同样令我感到担心，原因是房地产越来越多地呈现资产属性与投资属性。一旦房地产被视为金融投资工具，那么一旦房地产税出台，房地产信贷持续收缩，会不会造成投资客集中抛房相互踩踏，这也是我相当担心的。
更重要的是，当前中国宏观经济组成里，20-25%的经济附加值都与房地产有关，整个金融系统约50%风险敞口与房地产市场有关，这也让我担心，一旦金融市场出现风险，或者宏观经济出现增速放缓，房地产市场可能首当其中受到冲击，因此投资者此时抄底房地产，若是以投资获利为目的，需要谨慎小心。
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