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房企兴亡史 沿海家园连年出售资产与禹洲地产并购选择
2018-01-16 观点地产网
随着房地产“黄金时代”逐渐远去以及公开市场土地门槛不断攀高，拥有规模与资金优势的大中型房企逐步将“收并购”作为增加土地储备的渠道之一。
与之相反，业绩不佳的小型房企则通过出售项目，意图在行业洗牌加速之际寻得出路。
禹洲地产或许便是这轮洗牌中的受益者：1月15日，禹洲地产披露重大物业收购事项，宣布以38亿元收购沿海家园7个未建及在建项目，涉及权益可售面积约313万平方米，潜在总货值约989亿元，潜在权益货值超400亿元人民币。
作为资产出售方，沿海家园近年来受业绩疲软及早期债务拖累，一直处于亏损状态。虽然在2017年财年因出售部分物业录得7.075亿港元溢利，但此后公布的中期业绩中，这家公司再一次转盈为亏，期内共亏损7890万港元。
多次出售资产后，沿海家园的地产项目已所剩无几。在随后召开电话会议上，禹洲集团董事长、禹洲地产董事局主席林龙安认为，销售业绩不佳、市场融资困难或许是沿海家园出售资产的主要原因。
他同时透露，沿海家园正实施产业转型，意欲退出房地产，进军生物科技等行业。
38亿资产收购起底
1月15日早间短暂停牌后，禹洲地产在下午便披露重大物业收购情况，宣布收购沿海家园旗下子公司恒华集团有限公司100%股权，总代价为人民币38亿元。公告披露之后，禹洲随即召开电话会议披露交易详情。
观点地产新媒体从公告了解到，收购事项完成后，禹洲将拥有恒华集团100%权益，同时恒华集团连同其附属公司将成为禹洲地产的间接全资附属公司，其业绩将于禹洲财务报表综合入账。
公告显示，恒华集团有限公司旗下分别拥有沈阳、上海（楼盘）、北京（楼盘）、武汉（楼盘）等地共计7个子公司股权，涉及项目总建筑面积约为548万平方米。
电话会议上，禹洲集团董事长、禹洲地产董事局主席林龙安披露，此次收购标的涉及沿海家园旗下7个子项目公司的部分股权，包含天津（楼盘）北辰、沈阳苏家屯、北京北实三块土地以及武汉菱角湖、武汉赛洛城、沈阳沿海国际中心、佛山（楼盘）沿海馨庭四个在售项目。
具体而言，天津北辰项目紧邻天津中心城区，东至外环线吕华带边线、南至规划路、西至现状工业区、北至北运河，总建筑面积440万平方米，土地性质为商住地，可售货值逾800亿，周边平均售价约2.5万元/平方米，
值得注意的是，禹洲地产在该项目上只拥有30%的股权，据观点地产新媒体此前曾报道，2016年8月9日，沿海家园曾将该项目的70%股权售予万科，彼时交易总代价为8.75亿元。
沈阳苏家屯项目位于郊区，周边多为村庄，隶属空港新城，距离沈丹高速公路较近，项目占地面积125万平方米，计划建筑面积188万平方米，土地性质为综合用地。电话会议上，林龙安介绍，收购该项目的主要原因在东北人口流出的整体基调下，沈阳人口实现流入，同时因房价上涨，因此“项目空间大”。
另外一宗地块为北京北实项目，该项目位于朝阳区，总楼面面积约3.92万平方米。
四个在售项目中，武汉菱角湖项目可售货值9.3亿元，禹洲占比约66%，权益为5.6亿元，除此之外，武汉赛洛城、沈阳沿海国际中心、佛山沿海馨庭三个项目，可售货值分别为15.8亿元、8.6亿元、2.7亿元，禹洲均占有100%权益。
林龙安指出，上述七个项目权益可售面积约313万平方米，潜在总货值约989亿元，潜在权益货值超400亿元人民币，开发周期大约为四年，2019年大概能为禹洲提供一两百亿的销售。
对于收购原因，林龙安在回答投资者提问时回应道，公司与沿海家园早在苏州（楼盘）、武汉等地已有合作，双方有建立信任体系，与沿海家园管理层为“好朋友”，故此次交易得以成行。
林龙安进一步介绍，禹洲与沿海此次交易谈判历时约4个月，预期将在3个月内完成交割，该交易最初总价在75亿元左右，经过谈判降至38亿。
“收购项目中有负债11亿元，但收购资产包中还有11亿元现金，相当于收购资产的实际对价是38亿元。”
房企“兴”与“亡”
房地产进入白银时代，规模的角逐渐趋激烈，“碧万恒”三大巨头齐齐站上5000亿高台，但隐藏在行业荣光背后的是一众小房企的艰难生存，沿海家园便是其中代表之一。
观点地产新媒体了解到，近年来，沿海家园经营情况一直不佳，往年公告显示，因期内竣工并交付予买家的物业数量减少，截至2014年9月30日止6个月，沿海家园拥有人应占期间亏损约为2.731亿港元。截至2015年3月底，沿海家园年亏损进一步扩大至5.08亿港元，截至2016年3月底虽然有所收窄，但仍亏损1.23亿港元。
随后，因出售部分物业产生重大溢利，截至2017年3月31日止财政年度，沿海家园公司拥有人应占溢利为7.075亿港元，但此后公布的中期业绩，这家公司再一次转盈为亏，期内共亏损7890万港元。
不断转售物业回笼现金成为沿海家园求生的法则，据观点地产新媒体不完全统计，2016年至2018年两年间，连同此次出让资产包，沿海家园已发生六次出售或转让资产事项，涉及交易金额达83亿元。
电话会议上，林龙安认为，销售业绩不佳、市场融资困难或许是沿海家园出售资产的主要原因。他透露，沿海家园正实施产业转型，意欲退出房地产，进军生物科技等行业。
出售一方逐渐消亡，吃进一方大兴其事，简单的交易公告之间，折射的正是当前房企集中度提高，大中型房企急速扩张，小房企面临“被并购或者转型”困境的真实写照。作为接盘的一方，禹洲以38亿元吞下超400亿元的潜在权益货值，成为此次交易的大赢家。
事实上，在规模追逐成为潮流的房地产行业，向来因“稳健”而在闽系房企中独树一帜的禹洲地产，也开始谋求规模的大幅增长，并于2016年底将总部迁至上海，开启全国扩张。
2017年年中，在全年300亿销售目标的基础上，禹洲地产上调目标33%至400亿元，同时将千亿目标提上日程，宣称于2020年实现销售1200亿元。
截至2017年12月31日，禹洲地产过去一年实现销售面积为238.1万平方米，同比增加30%；实现销售金额为403.06亿元，同比上升约74%，顺利完成调整后的销售目标。
规模扩张诉求下，禹洲地产也在马不停蹄地攻城略地，据观点地产新媒体了解，2017年，禹洲通过招拍挂及收并购新增土储超300万平方米。以项目建筑面积计算，约40%来自收购并购，约60%来自公开招拍挂土地市场。
林龙安介绍称，交易完成后，禹洲地产总土地储备从1200万平方米增至1500万平方米，总货值从2400亿元增至2800亿元，在全国布局共22个城市。
有后方大量“粮草”作为后盾，林龙安也为禹洲定下每年的“小目标”：“今年到600亿，明年到800亿左右，我们有2800亿的货值，可以确保目标实现”。
林龙安还指出，禹州地产刚与中国平安(601318,股吧)签订长远协议，今年禹洲地产收购力度将加大，未来会陆续公布。他透露，在收购方面，平安希望参与进来，因此，“收购资金上禹州地产没有问题。”
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