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房企抓住窗口期抢发美元债
陈淑贞2018-01-17 来源：第一财经日报
尽管多数大中型房企2017年业绩飘红，增速惊人，并借此回笼大量经营资金。但调控政策的持续，以及去通道、压非标，银行、证券、保险等房地产融资监管政策频频出台，依然让企业担忧。
根据同策研究院监测的数据，2017年12月，40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计697.23亿元，环比减少四成，惨淡收官。
2018年1月，房企开始忙不迭地发债，筹措新一年的资金。买地、建材、配套以及三费，房地产业是资金密集型产业，找钱是永远的主题。1月行至半程，已有华侨城、中国金茂、碧桂园、泰禾、龙湖、富力、万科等房企宣布在境内外融资。
但这并不意味着房企的资金压力问题就此缓解，融资能力之战和销售回款还将持续，而房企在2015年、2016年的大规模融资将在今明两年集中兑付，房企普遍面临偿债高峰。
发行美元债的窗口期到来
新鲜滚烫的消息，1月16日，华侨城A宣布发行第二期公司债，总债券规模不超过人民币130亿元，第二期的基础规模为10亿元，可超额配售不超过40亿元(含40亿元)。不过这个公司债在2016年3月获批，并不是近日新通过的公司债。
1月15日，中国金茂宣布配股，每股价格为3.7港元，配售股份占公司现有已发行股本约8.43%及认购后扩大已发行股本的7.78%，估计所得款净额为33.055亿港元，资金用作集团一般营运资金。
配股融资属于股权融资的一种。相对股权融资，过去多年房企融资更青睐债权融资的方式，尽管有信托、私募这种形式，但它们往往沦为通道，“明股实债”的现象十分普遍。因为与债权融资相比，股权融资后，大股东在持股比例会被稀释，在所占利润上也受到一定程度的牺牲。
1月10日，碧桂园宣布与初始买家(高盛、J.P. Morgan、法国巴黎银行及中银国际)就发行于2023年到期的4.750%优先票据2.5亿美元及于2025年到期的5.125%优先票据6亿美元订立购买协议。公告称，票据发行估计所得款项净额将约为8.393亿美元，该公司拟将该笔款项用于提早赎回2023年票据及一般营运资金。
1月10日，泰禾也宣布发行在去年年中获准在境外发行的10亿规模的美元债，首期发行4.25亿元。其中3年期的年息为7.875%，5年期的年息为8.125%，每半年支付一次。
而龙湖1月9日的公告显示，发行两笔优先票据，分别是于2023年到期的3亿美元，票息为3.9%；另一笔是2028年到期的10年期，5亿美元，票息为4.5%。
富力在1月5日的公告则显示，公司与高盛订立认购协议，额外发行于2023年到期的、5年期1亿美元优先票据，票息为5.875%。而在2017年11月17日，公司还发行了一笔5亿元美元的、票息为5.875%的优先票据，现两笔票据合并成单一系列。所得款项净额为债项再融资及作一般公司用途。
1月5日，万科宣布提请股东大会授权公司在不超过人民币350亿元的范围内发行直接债务融资工具，发行种类为直接债务融资工具，包括但不限于境内外市场的公司债券、中期票据、短期融资券。
总体而言，近期房企融资多数以发行美元债为主。近日人民币对美元汇率走强，创下2018年新高，Wind资讯显示，1月16日，人民币对美元中间价报6.4372，较1月15日中间价6.4574上调202点。
一家房企人士告诉第一财经，考虑到汇率的变化，公司发行美元债是优化债务结构，降低资金成本的好时候。
房企融资只紧不松
除了汇率因素外，同策研究院总监张宏伟认为，“房企在国内发债很难、成本变高，只能去海外市场发债。”
同策研究院数据显示，2017年12月，40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计697.23亿元，环比11月大幅减少44.05%；2017年11月，40家房企完成融资金额折合人民币共计1246.18亿元，环比10月增加了134.50%，绝对值超之前六月融资峰值132.52亿元，成为2017年度融资最高的月份。
不过，2017年11月股权融资激增是因为恒大引入占比融资总额超48%的600亿股权投资，若不计算此笔股权融资，12月房企完成的融资金额反而环比增加7.9%。
把2018年1月、2017年12月房企融资的例子作对比可发现，2017年12月房企融资仍以人民币为主，港元次之、美元第三。
随着可预见的资金面持续偏紧，房企融资将愈加困难，利率也将随之同步升高。由于1月未完，房企融资利率以去年12月份数据为参考，最低的一笔是世茂发行的4亿美元优先票据。票面利率为4.75%。其次为华夏幸福发行的5亿美元高级无抵押定息债权，票面利率为6.5%。
同策研究院在报告中指出，在债权融资额度无法满足企业需求，融资成本居高不下的情况下，越来越多房企寻求转让项目公司股权的方式获得资金。近几月以来的数据显示，出让项目权益的方式进行境内股权融资，已成为房企的常用方式。
尽管去年多数房企业绩飘红，但更多声音认为2018年的楼市不容乐观。中国指数研究院认为，本轮周期将持续更长时间，预计2018年市场下行，商品房销售面积将出现回调，全年降幅或将达到9.3%~11.3%。
值得注意的是，2015年、2016年，去库存期间金融环境宽松，地产债发行规模和净融资额快速攀升创历史新高，2017年房企净融资规模同样不容忽略。Wind数据显示，截至2017年三季度末，沪深两市136家上市房企负债合计超过6.04万亿元，平均每家负债445亿元。
从债务端来看，随着融资渠道收窄，以债易债，调整债务结构难度加大，现金流紧张的房企短期内存在信用风险。中长期，房企存量债务期限大多为2年~3年期，2016年、2017年发行的大规模债务融资将在明后年集中兑付，房企普遍面临偿债高峰。
禹洲地产董事局主席林龙安接受第一财经采访时表示，目前房企融资的确困难，如果信用体系不健全的话，房企很难拿到钱，如果融资不顺利，再加上销售不畅无法回笼资金，最后只能被同行吃掉，退出市场。
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