【独家发布】[克而瑞]解读多主体供地改革与宅基地“三权分置”对房地产行业影响 2018-01-17

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            [克而瑞]解读多主体供地改革与宅基地“三权分置”对房地产行业影响                           

2018-01-17

• 城市:全国
• 发布时间:2018-01-17
• 报告类型:政策分析
• 发布机构:克而瑞
  

            
                                    

  当前对建立房地产市场调控长效机制的探讨如火如荼，其中如何增加供应,从源头上进行土地制度的改革就是题中之义。15日，国土部部长姜大明在全国国土资源工作会议上的讲话引起了市场的强烈关注。一是将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法；二是深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居；三是将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。

  这是否意味着未来房地产行业土地供给制度将出现巨变?在多大程度上对市场格局产生何种影响?

  提高城市中大量”二地主”盘活存量土地积极性，多主体增加土地供应

  首先,这里需要澄清的是, 媒体将姜部长的讲话理解为“住宅用地政府不再垄断供应”的表述并不准确，我国法律规定土地所有权只有两种形态,一种是国家所有,一种是集体所有，集体土地又可以通过一定征收程序转变为国有土地。所以正基于此，城市建设用地的土地所有权只能归国家所有，而地方政府又是国家利益的唯一代表，所以说，在任何时候，政府对于土地供应都是独家垄断。

  正是在这样长期独家垄断的情况下，地方政府在房地产市场既是土地一级市场的“运动员”，又是城市建设规划制定、行业宏观调控的“裁判员”，这样的双重角色设计使得现行土地制度又成为推动房价不断上涨的核动力。

  实际上，在当前中国任何一个城市，就土地而言，用于居住的土地完全足够，导致住宅开发土地供应不足的根本原因主要在于不合理的土地利用方式，土地得不到有效合理的利用，大量闲置土地造成资源浪费。而此次讲话中提出的重点就是要盘活现有存量土地资源。大量的土地的使用权人可以通过相应的法律程序将低效、闲置存量土地转化为住宅用地。目前，很多国有企业都处在积极转型过程当中，尤其是一些落后的重工业企业，在经济效益愈下的情况下，经营情况难以为继，同时随着城市的不断扩张，城市用地愈加紧张，重工业带来的环境污染也使其无法继续经营，开始逐步向城市的更外围进行搬迁，那么原有的工业用地就可以利用这样的方式进行盘活，作为增加住宅供应量的有效渠道。

  尤其是在城市更新过程中，原有大量的工业用地、仓储物流用地使用权人的合法利益能够保障，可以减少政府拆迁、收储再出让环节的社会矛盾，提高这些低效土地使用权人参与盘活存量土地二次利用的积极性，有效缩短土地供应周期；与此同时，房地产开发企业也可以提前介入土地转性开发，降低土地成本，能够起到平抑房价的积极作用。

  集体用地建设租赁住房，只与部分城市”城中村”有关,增加租赁住宅供应有限

  为增加租赁住房供应，拓宽集体经济组织和农民增收渠道，已经在北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳、成都13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，这也就意味着，以后住宅用地将不仅是国有建设土地供应，农村集体建设用地也将参与，但是只能通过建设租赁住房的方式入市。但值得注意的是，真正对此类集体建设用地能够进入租赁住房市场的也主要是一些大城市的城中村和城乡结合部村镇土地，整体对市场的影响相对有限。

  农村宅基地“三权分置”与耕地承包经营权分置同类，增加农民土地流转性收益，加速城镇化进程

  农村宅基地的“三权分置”实际与之前提出的农村集体土地承包经营权分置类似，保持宅基地集体所有权不变情况下，鼓励农村住宅流转、租赁、抵押等获取财产性收入的一种方式。

  随着我国城镇化进程的稳步推进，进城落户人口逐渐增加，此外，随着“新农村”建设推进，村民搬入现代化新居，闲置的老宅也成为农村宅基地空置的一个重要原因。面对农村人少地多的情况，“三权分置”无疑能有效盘活闲置土地，鼓励其通过租赁方式进行流转，让农村住宅“活动”起来，增加农民的财产性收入。其中值得注意的一点是，土地在流转过程中集体所有权的基本的原则并不会有所改变。

  事实上，在2016年中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于完善农村土地所有权承包权经营权分置办法的意见》中就提到了“三权分置”的概念。此次表述则是进一步从法理的角度进行规范，赋予宅基地一定的权利，未来将会允许让渡使用权，用来出租、抵押等。但同时，姜大明还表示“城里人到农村买宅基地口子不开”，重点还是要保障农民的权益。

  这将对城乡接合部，尤其是城市近郊农村住宅流转带来新机遇，增加住房租赁市场供应具有积极意义。更重要的则是，通过增加落脚城市的农民土地权益性收入，并为其提供法理保障，使“三个一亿人”实现就近城镇化提供物质生活保障，加速新型城镇化进程。

  整体而言，土地多主体供应的探索，更加有利于资源获取能力更强的大型房企的合作开发，同时也给城市本土“地主”进入房地产开发经营领域提供了弯道超车的机会。而农村土地改革又为城市住房刚性需求提供资金保障，房地产市场规模仍将阶段性高位维持。

               

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            [中房研协]楼市供应格局变化：ZF将不再垄断住宅用地供应？                           

2018-01-17

              

• 城市:全国
• 发布时间:2018-01-17
• 报告类型:市场报告
• 发布机构:中房研协
  

            
                                    

  导读：15日，国土资源部部长姜大明表示，我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，ZF将不再是住宅用地的唯一提供者，房地产开发商也不再是一手住房的唯一提供方。关于ZF不再垄断住宅用地供应，业内人士有不同的看法，有的认为ZF不再垄断住房用地，是贯彻中央提出的建立多主体供应、多渠道保障租购并举“两多一并举”住房制度基础性的土地制度变革，可望渐别土地财政、抑制地产投机，满足住有所居，同时维护不动产市场稳定。也有业内人士认为，ZF垄断的格局不会变化，最终决定权仍然是ZF。只有土地私有化才可能有多主体供应土地，公有制下不可能有多主体供应。

  1月15日，国土部部长姜大明宣布，住房供地，ZF不再垄断，我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。ZF将不再是居住用地唯一提供者。将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”：落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。但城里人到农村买宅基地口子不开，严禁下乡利用宅基地建别墅大院、私人会馆。

  下面就几个重要关注点进行解读：

  关注一：ZF不再垄断住房供地”意味着什么？

  如何理解“ZF将不再是居住用地唯一提供者”？

  北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池表示，城镇住房供地属于ZF垄断，因为城镇土地是归国家所有。这些年，开发商拿地，地价越来越贵，房价越来越高。实际上从土地所有制来讲，土地分为城乡两种制度，城镇土地归国家所有，农村土地归集体所有，农村集体也是一种土地的所有权，从法理来讲，不仅是国家能够供应土地，农村集体也可以是土地的供给者。尤其现在提倡租购并举、大力发展租赁市场，农村集体建设用地可以利用起来。比如近来北京正在实施的集体土地租赁住房项目就是这种情况，北京市计划于2017年至2021年的五年内供应1000公顷集体土地，用于建设集体租赁住房。

  业内人士表示，ZF不再垄断住房供地，需要注意的是住房与商品房是有区别的，目前看，政策更多的提及的是租赁住房试点，集体土地用作租赁用地是试点方向。国土部鼓励集体用地建设租赁房，有利于提高用地指标紧张的城市加快租赁房源供应的可能性，13个租赁试点城市基本都属于一二线城市，这些城市国有土地相对紧张，而部分区域存在的城中村等集体土地，如果部分进入租赁市场有利于房源供应，也有利于城中村改造。多主体供应房源，必然需要多主体供应土地，预计未来非房地产企业开发集体土地的政策将会加速试点。另外，ZF不再垄断住房土地供应，对集体土地价值将有非常大的提升影响。对于城市租赁市场影响最大，对于商品房住宅市场来说也能起到缓解供需的作用。但对于商品房住宅市场来说，实际土地来源没有任何改变。

  业内人士也有不同的声音，认为具有划拨工业用地的企业一般都是央企和地方国营企业，他们将土地改性、规划、设计、建设、租赁和定价，根本不可能没有ZF的同意。本质还是由ZF主导。所有权、使用权、资格权表面好象分置，实际上还是由ZF紧紧攥着三权的解释界定并实现统揽。所谓“改革”，实际上是工作变化、要求细严、政策改动和部门利益调整，和体制、机制、所有权利益格局的改革，毫无共同之处。只有土地私有化才可能有多主体供应土地，公有制下不可能有多主体供应，即使二级市场放开，也是单一主体。

  关注二：今后不一定是房地产开发商拿地建房

  对于上文提到的我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，非房地产企业是指今后不一定是房地产开发商拿地建房，比如房改前有过住房合作社形式、再比如单位拿地建房。

  关注三：适度放活宅基地使用权

  各地在改革试点中要认真开展农户资格权的法理研究，探索宅基地“三权分置”的具体实现形式，可以重点结合发展乡村旅游、返乡人员创新创业等先行先试，探索盘活利用农村闲置农房和宅基地、增加农民财产性收入、促进乡村振兴的经验和办法。

  赵秀池表示，落实宅基地的集体所有权，是指我国现在对宅基地赋权是不充分的，现在城里的房子可以抵押、贷款，农民的宅基地没有这些权利，落实宅基地的集体所有权意味着今后宅基地也将或拥有同城镇房子一样的权利，比如抵押、贷款等。保障宅基地农户资格权主要还是要保障农民的宅基地，也就是只有农民拥有，城里人不能买卖宅基地。适度放活宅基地的使用权，意味着如果农民进城后，宅基地空置，是不是宅基地在一定期限内可以租赁，农民取得一定收益。把集体土地，尤其是宅基地充分利用起来，提供更多住房供应，对平抑房价、稳定房地产市场，起到一定作用。

  中国人民大学公管学院教授严金明表示：从"适度放活"的表述来看，可能将会首先在一些城市化进程较快的经济发达地区，尤其是大城市周边的农村地区，进行有限度的宅基地使用权流转和退出试点。政策的主角是集体建设用地，但是，集体建设用地并不是可以盖商品房来出售，而是可以盖租赁用房，目前可以用于出售的商品房用地，ZF还是唯一主体。所以，这一变革怎样影响商品房的价格，还不得而知。这次国土部部长讲话中的用词说“研究制定”和“探索”，这只是刚刚开始，拭目以待后续的系列动作吧。

  关注四：在集体土地上建租赁房，此举是否会造成新的小产权房问题?

  集体土地建租赁房与小产权房有差别，差在哪里?就是差在一个是短期租赁合同，一个是长期租赁合同。如果租房合同超过20年甚至30年，实际上就成了变相卖房，与小产权房无异。国土部和住建部在确定13个试点城市时曾强调，集体租赁住房出租，应遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售。承租的集体租赁住房，不得转租。

  （内容来源：北京青年报、第一财经等）

               

加速土地流转，提高土地利用率，在这种情况下城市里多出来的土地重新开发，会不会是新一轮的地王之争
农村的土地鲜少有商品性，价值不高，重点应该还是在城乡结合部的利益关系，这部分的既得利益是巨大的，也是最容易出现问题的，往往城市外延的过程中，新城的建设中房价下不去也有很大一部分原因在这

谢谢分享

ZF不再垄断住房供地，需要注意的是住房与商品房是有区别的

谢谢楼主分享
得出的思路：将房地产经济进行到底，还是走房地产带动经济，城市搞完搞农村

适度放活宅基地使用权
这个适度看有多适？

GKINGLIU 发表于 2018-1-17 17:50
谢谢楼主分享
得出的思路：将房地产经济进行到底，还是走房地产带动经济，城市搞完搞农村

精辟～

谢谢楼主分享!