发帖
雷达卡
更多优质文章请关注投资人公众号（ID：investmentreview）
记得在2014年6月份，万科前总裁郁亮提出房地产行业进入“白银时代”，那个时候大家就开始讨论房地产的下半场的问题。可是历史总是喜欢啪啪的打人的脸，在郁亮提出“白银时代”后不久，也就是在2015年“330”政策之后，房价迎来了史上涨幅最迅猛的时期，先是北上深广一线城市上涨，一线城市涨完了，武汉杭州南京等二线城市接棒继续涨，二线城市涨了后三四线城市，总之涨完一波又来一波。于是有人说，这不是“白银”时代，而是“钻石时代”。
可是，这么好的“钻石时代”也没持续多久，由于房价在短时间涨幅过大，迎接房地产的是政府更加激烈的一轮政策调控，结果是让你不准买、不准卖、买不了高价。后来，庙堂之上发出了“房子是用来住的，不是用来炒的”，也算是在阶段性对房地产进行定性。
于是，酝酿了一段时间，像深圳这样的城市成交量开始萎缩，房价有走低的态势，特别是政府陆续出台“租售同权”、发展租赁用房等这些视为长效机制的政策，整个市场的预期在逐渐改变，具有先知先觉的人开始意识到房地产市场已经不太具备投资价值了，即便是房价不跌，买了后放个5年10年的不涨，那也是毫无投资价值的。
在这个时候，又开始有人出来说下半场的事情。
最近，我觉得值得关注有两个东西，一个是保利地产发布的《房地产白皮书》，主要有几个结论：
1.近期，全国商品房成交量和成交额均创新高，认为房地产市场进入“白银时代”、合适出现“拐点”，都是对市场预期过于悲观。总之在保利看来，连“白银时代”都是夸张了，现在还是在黄金时代或是钻石时代。
数据来源：国家统计局，保利投顾研究院整理
2.未来房地产将进入总量总量峰值时代，预计未来8-10年内，中国房地产销售额将保持在15万亿元+的规模。需求来自居住品质的提升空间和城镇化后半段的“后发效应”。保利也真是敢说，改善性需求能够在未来提供15万亿元的空间，不知道你信不信？反正我是不信。
3.保利说他们高度认同政府的调控方向和政策，挤掉泡沫，良性发展，才能让整个行业健康可持续发展。我只想问，泡沫有多大？挤掉泡沫，房价还能撑到多高？还有多少房地产开发商撑得住？如果真是挤掉泡沫，又何来15万亿元的空间？
4.行业集中度在不断提高。这个观点我是很认同，由于市场需求的原因和政策导向的问题，很多房地产开发企业生存不下去，导致整个行业集中度提高，这是必然趋势。这是研究过产业发展规律的人都知道，行业发展到什么阶段，才会出现集中度提高的情况，很显然就是成熟期后期，然后开始慢慢进入衰退期。
其他的内容，我就不再一一梳理，虽然文中用了很多数据，但是从总体开口，很多结论的得出有点牵强，整篇研究报告有点逻辑不通。当然，我这里不是主要挑保利那篇研究报告的毛病，所以没必要继续就这个事情要来下去。
第二个事情就是刚发布不久的2018年1-2月房企销售额榜单：
碧桂园、恒大和万科前三名在1-2月份两个月的销售额均突破千亿，你可知道，当然郁亮提千亿的目标的时候，可以被王石狠狠批了，现如今，2个月的时间就是千亿级别，不知道王石看到了是什么心情？反正我看到后，就是觉得很诧异，心想，这些房企是疯了吗？把储备用地都卖完了，那以后卖什么呢？
但静下来仔细思考一下，得到的答案，当然不是他们疯了。是他们在疯狂出货，很更狂。把手上的储备用地开发完了卖出去不正是他们的意图吗？别看那些所谓黑马房企拿地还很凶猛，那正是因为大牌房企已经在收缩战略，才有所谓的黑马。如果你仔细去研究那些黑马房企的资金链，发现问题很严重。
进入2018年后，恒大一直在进行88折购房的优惠，而碧桂园也是优惠不断。那么接下来的问题是，为什么这些开发商那么着急出货？
答案是，他们看到风险。就像股市在冲顶一样，大户和庄家不断的退出游戏，而散户如飞蛾扑火般的涌入。现如今的房地产市场其实也是如是，开发企业疯狂出货是因为看到未来市场的风险，所以每家基本上都有去库存的目标，而老百姓又一次做好接盘侠，开发商现在是想以最快的速度清房子，而购房者依然是络绎不绝。最终的结果是开发商退出重资产，而老百姓接到了带着泡沫的钢筋混泥土。
历史轮回，真是周而复始，虽然有着不同的故事，但是开头和结尾都是相似的。
说道这里，我们有得提出那个问题，中国房地产有下半场吗？
答案是肯定的：有。
对于开发商来说，确实还有下半场，但下半场的玩法和当前的玩法将会完全改变形式。对于开发商来说，下半场在于如何运营存量物业以及运营租赁用房，想玩转这种模式，必须能够与金融结合起来。当然，会有很多的开发商没机会参与下半场，因为他们或许会在市场巨变过程中死掉，或者被收购被并购。
对于老百姓来说，尤其是接盘侠，你会突破有一天幡然醒悟——为什么的我房子卖不出去也租不出去？你也会突然发现，周边的人都有房子，原来中国压根就不缺房子。
提升卡
置顶卡
沉默卡
变色卡
抢沙发
千斤顶
显身卡
京公网安备 11010802022788号
