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香港传真 | 请回答1997 香港地产代理史话
观点地产网 • 2018-03-15
观点地产网 下班高峰期，香港湾仔菲林明道灯光影绰，下班的人潮人赶着人，公交车“叮叮”而至，载着路边的长队呼啸而过。
七点整，黄先（化名）从办公大楼走下来，晃悠悠地走进一家茶餐厅。晚饭时间，茶餐厅却有点冷清，他选了一个靠墙的卡座，点了一份西多士、一份净云吞、一条肠仔，还有一杯冻柠茶。
工作结束后喝一杯柠茶，这是黄先从事房地产代理二十几年来养成的习惯，多年频繁周转于客户、媒体之间，话说多了总会莫名地感到口干舌燥。
黄先供职于香港最大的房地产代理商之一，主要负责半山区住宅，平时帮着开发商推推项目、做做市场报告、接受媒体采访……总会忙得团团转。
几个小时前，他刚刚陪着开发商出席一场媒介会。会上，他熟稔地介绍行道，用极富煽情的话为项目加持，与开发商兴高采烈地握手合影……这样的工作，如同每天吃饭喝水般，早已融为日常生活中的一部分。
低头呷了一口柠茶，他想起前几天看到的报道，截至2017年10月底，香港持牌代理人数为38346人，按月增加52人或约0.14%，数字已是连续六个月上升，期间累积增加1040人。代理分行数目亦同步增加，截至10月底录6747间，按月再多7间，亦为连续6个月报升。
“越来越多的新人在涌入”他微笑着摇摇头，想起前几天路过中环的时候，还差点被一个热情的代理实习生拉上去看盘了，“这个行业竞争越来越激烈了啊”他感叹着。
在这个圈子沉沉浮浮20多年，见过了大风大浪，他对这些起起伏伏早已看淡：竞争再激烈，到底也不如那个年代惨烈吧。这个时候，他总是会想起香港楼市最鼎盛的时期，想起那段肆意飞扬的日子。
“1997年”，他低声呢喃，“1997年，对于大多数房地产代理来说，那是一个做梦都会笑的年代”，顿了顿，他又有点黯然，“那也是一个美梦惊醒的年代。”
Part one
地产代理，也称地产经纪，但从字眼来看，就跟地产行业脱不了关系。更多的时候，这个行业总是随着楼市的变化而波动。因此，地产代理的兴起，紧跟在地产行业逐渐繁荣之后。
20世纪五六十年代，经历了二战的香港满目疮痍，建筑物损坏严重，加上战后人口大量回迁，香港住房供应极为紧张，短时间内急剧增加的近百万人口给市场创造了巨大的需求，房价、地价和租金飙升。
大量的住房需求促使楼宇买卖交易渐趋活跃，那时施永青还在一家工人夜校教书，有人就已经单枪匹马做起了地产代理，他们将谈生意的地点选在茶楼，经常一坐就是一整天，一边叹茶一边互通信息。
这种一人即一公司的情况在70年代初发生变化。随着香港第一个大型私人楼盘美孚新邨的出现，以“兄弟团”、“家庭式”的两三人团队加入到房产代理中，成为当时最主要代理运作方式。
这也是香港地产代理行的雏形，当时许多代理行都是从美孚新邨起家，因此店名大多以“美”字开头，如今香港地产代理大行之一的美联物业就是代表。
此后，伴随着香港地产逐步走向繁荣，代理行如雨后春笋般涌现。1978年，29岁的施永青与同学王文彦，一人拿了5000块，在香港中环租了一间办公室，开始地产代理生涯。
随着行业的发展，香港渐渐成为地产中介铺多过米铺的城市，施永青还记得，最初的地产代理，更多参与炒卖，也就是说自己手头“有货”，但也会接受他人委托。
因此，每家中介铺面都几乎大同小异，“铺头（店面）两边贴着‘欢迎委托，业主免佣’，上面的横条写着‘自置铺位，现金收购’”。
施永青后来回忆称，代理是无本生意，有人委托至关重要，因此就以“免佣”来吸引业主委托，但又以“现金收购”，彰显自己的实力。
伴随房地产行业跌宕起伏的前行，地产代理在九十年代迎来了最为高光的时刻，也是黄先最想回味却又不敢触碰的时刻。
1991年，黄先刚入行。那一年，香港政府在4个月内先后颁布13项打击炒楼的措施，如规定楼盘登记时每人只可登记一次限购一个单位，向买卖楼花者征收楼价的2.75%的印花税，促使银行降低按揭贷款最高比例等，但依然无法制住楼市上升的趋势。
数据显示，1992年3月底，香港各区主要大型屋村成交价升至每平方米4万港元以上，到1994年第一季度，售价升至每平方米5万港元以上。
直至1997年楼市泡沫破裂前，香港房价增长4倍，1997年6月巅峰时，一般中档住宅的房价达到每平方米8万港元左右，豪宅价格更是高达每平方米20万港元。
疯狂的楼市引来了一大批炒家，当时香港地产流行一句话：High Tech就揩，Low Tech就捞（高科技亏本，炒楼赚钱），投机炒楼被当成最快捷的发达致富通道。
为了赚取更多的佣金，黄先经常从早上9点忙到凌晨一点多。但回报也丰厚，有时候促成一单楼宇交易就能获利数万，那时他身边一个刚入行的地产代理都能月入几万。
同时，当时政府对地产代理并没有过多的规管，代理们不仅赚佣，还会炒楼。自己炒，与炒家合作一起炒，有时这个月买，下个月卖出，转手就能赚十几万。
那真的是一种遍地黄金的感觉，黄先回忆，当年做地产代理，不仅天天“鱼翅捞饭”，还有不少炒家会请代理去夜总会夜夜笙歌，“有舞齐齐跳、有楼齐齐炒、有钱齐齐揾”。
但越涨越高的房价就像一个逐渐膨胀的彩色泡沫，沉浸在巨大喜悦，数钱数到手抽筋的炒家和代理商们都没有想到，猝不及防地，这个泡沫“嘭”地一声，破了。
Part two
1997年，恒生指数创下历史新高16673点，施永青还忙于布局内地市场，李嘉诚在一片涨价中无声降价套现，股市、楼市都还是一派欣欣向荣的景象。或许再高明的人都没想到，一场巨大风暴已经悄然靠近。
从7月份泰国放弃固定利率，到10月末索罗斯狙击香港，短短三个月时间，香港金融危机全面爆发，股市连番跌停，在1997年8月到98年8月，从最高时16673点跌至6600年，一年间跌幅达60%。
香港整体经济急转直下，地产世道大幅下挫，房价高位回落，跌幅超三成，次年再回落四成，从美梦中惊醒的地产代理们，开始了史上难熬的日子。
那一年，报纸上最多的字眼是“负资产”，失业、破产、妻离子散、烧炭、跳楼的戏码天天上演，以前餐餐“鱼翅捞饭”，如今“咸鱼白菜都无得食”。
黄先至今还心有余悸，庆幸当年没有鬼迷心窍揽太多楼上身，才得以逃过大难，但他的一些同行们或许就没有那么幸运，因为伙同炒家揽了太多楼，最终都没有在金融风暴中走出来。
这一年，对于黄先来说，仅是黄粱一梦，他伤痕累累，但所幸还保留了些许力气，待世道回暖再重新振作。但这场大风暴，对整个香港地产代理行业来说，却是一场强者留，弱者汰的大淘杀。
在一次媒体采访中，施永青谈到，1997年前，香港有五大地产代理行，美联、中原、利嘉阁、鸿运、港置，金融风暴过后，中原收购了利嘉阁，美联收购了港置，而鸿运在资金断裂的情况下，没有人收购，只能关门。
此后，香港地产代理形成了美联、中原两大巨头对峙的格局，并一直僵持至今。
也就是那一年，香港政府开始加强对地产代理行业的监管，1997年香港颁布《地产代理条例》，将房地产经纪纳入了法治化管理的轨道，禁止纪抬价炒卖等行为，至1999年《地产代理（发牌）规例》生效并发出第一批地产代理牌照。
往后的数十年里，香港地产再也没有像1997年那样繁华过，数据显示，1997年香港住宅一手及二手注册成交宗数，录得17.9万宗；2003年跌至7.3万宗；2007年一度回升至12.5万宗，但到2016年只有5.8万宗。
不过，在历经繁荣、走过起伏之后，黄先对市况盛衰反而看得更淡了，“跌不重要，总不会一直跌吧，只要有成交，我就可以继续做。
香港传真，一座城市里的地产漫游与画像。
撰文：曾剑萍
审校：劳蓉蓉
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