来源于 《财新周刊》 2018年第15期 出版日期 2018年04月16日
此前房企依赖高周转迅速扩张,这一模式受到政策限制难以持续。房企需要给资本市场一个交代,于是辟出新赛道,“不求规模比利润”
过去若干年里,开发商把“规模为王”奉为圭臬。对房企而言,规模越大,融资成本越低,品牌溢价更高。
《财新周刊》 文| 财新记者 王婧
如果将房企规模竞争视为一场长跑,那么碧桂园(02007.HK)、万科( 000002.SZ /02202.HK)、恒大(03333.HK)处于赛道中的第一方阵。2017年,三家房企的合同销售额齐齐突破5000亿元,将位居第四名的融创(01918.HK)远远甩在身后——融创2017年合同销售额为3620亿元。
变速信号由领跑者碧桂园最先发出。3月20日,碧桂园董事局主席杨国强在2017年业绩会上明确:碧桂园不再为2018年设立销售目标。2017年,碧桂园以5508亿元的合同销售额,成功超越万科和恒大,登顶销售排行榜。
碧桂园不设销售目标的真实意图究竟是什么?是真的没有目标,还是不对外公开目标?就在市场纷纷猜测之际,3月26日,恒大宣布2018年维持5500亿元目标不变。“以前恒大做规模第一的房企,现在要做利润王。”恒大董事局主席许家印称,“只要利润目标完成,即便规模未来跌出前三或者前十都无所谓。”
短短一天后,万科同样宣称要“转变思维”。在回答媒体关于规模排名的提问时,万科董事局主席郁亮称:“只有你们不断在提示我们是第一还是第二,第一第二早就不在我们心中了。”
第一方阵释放刹车信号,看似融创追赶的好时机。融创2017年的合同销售额同比增长140%,从2016年的第七名冲到第四名,其增速亦超过第一方阵。然而融创董事会主席孙宏斌也说:“我好多年前就不争第一了。我小时候争过第一,长大以后觉得没有意思就不争了。我们十几年前就不争第一了。”
领军者作出姿态后,诸多房企纷纷宣布,在未来一段时间内,将不再把规模作为主要追逐目标。
过去若干年里,开发商把“规模为王”奉为圭臬。对房企而言,规模越大,融资成本越低,品牌溢价更高。在年度业绩会上,上市房企宣布下一阶段的销售目标,也是房企对资本市场最重要的承诺。现在,房企“规模为王”的时代,真的要结束了吗?
利润新赛道
诸多表示不再片面追求规模的房企,努力向投资者和媒体强调:房企要实现“有质量的增长”。用许家印的话说,就是要做“利润王”。
“企业短期内快速获取规模,将牺牲盈利水平。”2017年8月,在对比2016年销售50强的房企发展速度和销售净利润率后,睿信地产研究院发布上述研究结论。该研报称,龙光地产(03380.HK)、中骏置业(01966.HK)、金地集团( 600383.SH )等利润相对较高的企业,近三年的平均规模增长速度维持在30%上下;而新城控股( 601155.SH )、泰禾集团( 000732.SZ )、滨江集团( 002244.SZ )等规模增长速度维持在50%-60%的企业,利润则相对较低。
多家房企在业绩会上强调:投资者更关注的是利润贡献、每股盈利,这些指标才与股价表现密切相关。“只要核心利润有所提升,股价就不是问题。如果销售目标卖5000亿元,最后利润却很低,股价也上不去。”保利置业(00119.HK)高管在3月21日的业绩会上说。
“不赚钱的规模没有意义。”招商蛇口( 001979.SZ )的财务总监黄均隆在3月27日的业绩会上也表示,“招商蛇口只需要将成熟土地卖掉就可以实现快周转,但这样的未来回报很差。”
郁亮称,从大处着眼,中国已从“高速增长阶段”转化到“高质量发展阶段”,发展比速度更重要。落实到企业行动,“就是不片面追求规模,而是更关注发展质量,包括产品质量、 服务质量,也包括经营管理质量”。他还说:“量价都是旧时代的产物,用量价来解释伟大新时代是错误的。”
房企追求利润,不仅仅停留在口号上。前两年积极扩张的融信中国(03301.HK)已在内部对管理层实行利润指标考核——净利润率15%,毛利润率33%,这已超过行业平均水准。“管理层的绩效考核是按利润计算,凡是市场关注的KPI,都会绑在我们身上。”融信中国副总裁吴剑在3月26日的业绩会上说,该公司此前为追求规模而牺牲部分利润,是导致公司毛利率低于行业平均水平的重要因素之一。
“2014年和2015年前期,公司项目相对较少,为了快周转平衡现金流,项目价格都相对较低。比如2014年的杭州蓝孔雀项目,当时均价只卖1.7万-2万元,现在已经可以卖到4万元以上了。”吴剑举例表示,未来一两年内,融信中国将放慢扩张速度。