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中国楼市空置率究竟有多高？
华尔街见闻
百家号06-15 17:19
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众所周知，空置率越高，房屋使用率就越低，房屋泡沫越大。
按照国际常见的标准，空置率10%以下为较合理区，房屋供求基本平衡；10%-20%之间为危险区间；20%以上为房屋库存严重积压。
谈起中国住房空置率，原中财办副主任杨伟民近日在 “2018陆家嘴论坛”演讲时表示：
我在中央财办时，曾经请有关单位通过对用电量对全国住宅的空置情况摸底调查，显示我国无论是城镇还是乡村住宅的空置率都相当高。比日本这种高度老龄化、少子化、城市化的国家还要高，日本是13%。
这很不正常，说明用来炒的房子真不少，有关部门应该尽快制定空置标准。现在我们在频频调控房地产市场，但是底数不清怎么调控？像GDP不清楚怎么调控经济？
今年3月，原中央农村工作领导小组副组长兼办公室主任陈锡文披露了这项由国家电网主导的空置率调查：
再比如“空心化”，以往人们认为房子没人就是空心化，最近国家电网公司做一个统计，从每户电表数据来看，一年一户用电量不超过20度认为是“空置”。
算下来，2017年，大中城市房屋空置率是11.9%，小城市房屋空置率13.9%，农村房屋空置率14%。
农村房屋的空置率比小城市房屋空置率，仅仅多0.1个百分点，为什么就被炒得那么凶？
尽管有国家电网的权威数据，但“一年一户用电量不超过20度”这一指标的科学性和合理性均存在可质疑之处。
几年前，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心《城镇住房空置率及住房市场发展趋势》报告，披露了他们的估测：
2013年，我国城镇住宅市场的整体空置率达到22.4%，城镇空置房为4898万套。
2013年全国城镇家庭住房空置率高达22.4%，其中六大城市空置率分别为：
重庆25.6%、上海18.5%、成都24.7%、武汉23.5%、天津22.5%、北京19.5%。三线城市住房空置率最高，为23.2%。
这一报告发布后引发了大量的争议，任志强就认为，通过相关的数据计算可以发现，绝不可能有5000万套或更多的空置房。
2016年年初，中央党校教授周天勇老师也有一个测算：
2015年底预计，我国城镇已经被购买和竣工住宅的空置率约在在20%到25%之间，城镇地区空置住房约为6500到8800万套之间。在经济学上意味的是，没有消费和就业人口的空壳住宅资产。
杨伟民：房地产调控必须在六方面同步加快改革
依照上述推算，那么影响房价的最核心变量，应不是住房供应或者土地供应。而在中国住房空置率如此之高的背景下，这一轮调房地产控应该如何进行？
杨伟民认为，前期房地产市场积累了一些风险，近期乱象丛生，目前在行政性措施已经不能根治这些乱象，所以必须在六方面同步加快改革。
第一，改革政府垄断，既要在现有的渠道增加住宅用地，也要扩大住宅用地的供给。城市居住用地总量偏小，比例偏低，难以满足人们对美好生活的需要。我们经常说调结构，不仅要调整产业结构，还要调节空间机构。这是解决高地价的根本。
第二，改革房地产商垄断住宅供应的体制，应该增加市场供应主体，允许小城市和小城镇的自然人合作建房。而现在只是允许了建租赁房。
第三，改革售多租少的租赁结构，实行租、购同权制度，降低资金收入的税费。租赁市场重点不应该放在新建多少租赁住房上，而是通过税收等经济办法，使空置的存量住宅进入到租赁市场。
第四，改革房地产税。
第五，改革住房公积金制度。对自愿缴存的给予低息贷款等支持，有利于减轻企业的负担。
第六，改革农村土地制度，改革农村集体建设用地的产权制度。改革农村宅基地建设，因为我国城市当中居住用地一般占城市建成区了30%左右。比现有城市当中所有的住宅用地总量都要多，这是一种资源的极大浪费。应该加快推动城乡人口和土地的自由流动。允许农村人进城落户，这样才能建立城乡一体的购房制度，土地制度，户籍制度，最终才能够形成现代市场体系。
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