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三至六线城市存在房地产泡沫土壤不是危言耸听
2018-07-30 来源：每日经济新闻作者：冯焱东
浙江大学房地产研究中心高级研究员
近一年以来，全国房地产去库存任务总体已经基本完成，但房地产又转而进入到一个新的阶段，即大部分城市处于库存相对紧缺需要补货的状态。
易居研究院统计数据显示，全国百城住宅库存规模连跌35个月，回落到了6年前的水平。截至今年5月份，100个城市新建商品住宅的库存去化周期平均为9.8个月，其中一线城市、二线城市、三四线城市新建商品住宅存销比分别为13.4个月、9.7个月和9.6个月。
房地产住宅库存去化周期合理区间一般为12~16个月，目前一到四线城市库存均低于正常水平，显示市场至少部分存在供不应求的状态。
再看价格数据。国家统计局数据显示，今年1~6月，全国商品房销售面积为77143万平方米，同比增长3.3%，商品房销售额66945亿元，增长13.2%，说明价格上涨幅度高于面积增长。
易居房地产研究院数据表明，今年6月70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅为1.1%，相比5月份的0.8%继续扩大。据统计，截至2018年4月份，全国有62个城市住房单价破万元/平方米，其中三四线城市占比达三分之一。易居房地产研究院房价收入比偏离度研究报告显示，2017年全国典型83个城市中有44个城市呈现不同程度的房价透支状况。
由于整体去化周期偏紧，即使供应端发力，估计也要大半年时间，一些城市的房地产未来仍可能处于供不应求状态，换句话说，房价上涨压力依然存在。考虑到三四线城市房价上涨的压力并不比一二线低，房价收入比指标可能进一步恶化。
以往我们谈房地产泡沫，一般指是的一线和热点二线城市房价过高的问题，但毕竟集中在少数城市。去库存政策执行近3年后，房地产供应过剩的问题基本解决，但新问题来了，就是除了一二线城市房价高企之外，众多三四线城市也普遍出现房价上涨过快、房价收入比偏离正常水平的现象。
这些新情况告诉我们，房地产泡沫有从局部少数城市向全国蔓延的危险倾向，这必须引起高度警觉，监管层需要当机立断，采取各种有效措施遏制这一趋势蔓延。
如果房地产泡沫扩大化，其危害是极大的，除了直接影响经济安全、金融安全，还会直接影响老百姓(74.070, -0.63, -0.84%)美好生活的追求与实现。
谨防房地产泡沫扩大化，首先要破除对三四线乃至五六线城市的两个普遍认识误区：
第一个误区认为这些城市人口一般都负增长，所以其房地产需求很有限或者会下降，价格泡沫就更不用担心了。
根据笔者的统计，这些城市特别是中西部城市，很多常住人口都出现减少，但其2009年到2017年的成交面积和价格基本都呈明显上扬之势，虽然中间会有一定波动，这又该如何解释呢？
笔者的研究结论是，这些城市房地产的成交量在中短期与人口增减量关系不大，主要与其人口存量关系密切。
比如一个城市一年减少1万人，10年减少10万人，但其存量可能还有80万、100万或者更多，这些城市城镇化率一般都低于全国平均水平，乡镇大量人口进城的历史步伐正在快步向前，城镇化正处于快速发展时期，所以房地产成交量总体不断上扬，房价总体上涨。
更何况出去的10万人，很多离土不离乡，在沿海地区赚到了钱，有很多还是回老家买房子。有人认为，三四线这轮上涨主要是因为棚改推动，这是有一定道理的，但棚改不是全部原因。笔者考察过很多中小城市，有些城市棚改基本没有启动或正准备启动，但市场形势依然比较红火，原因就在于城镇化发展空间非常巨大。
棚改和货币安置应该说是锦上添花，助推房地产走向**，但根本因素还在于城镇化，这是基础。还有人认为，三四线城市楼市**是因为一二线需求外溢，这个因素对少数一线和热点二线周边城市有解释力，广大中小城市购房需求主要是内生市场，与一二线外溢需求有点关系，但很有限。
第二个误区是认为这些城市经济没有一二线发达，人均GDP和人均收入都比较低，所以住房购买能力也比较低，房地产泡沫难以产生，缺乏经济基础，这个观点也非常容易误导人。
衡量购房能力和房价高低主要看房价收入比，广大三至六线城市虽然收入水平低，但房价更低，其房价收入比普遍在3~9之间，而经济最发达的一线和热点二线城市房价收入比普遍在10~20之间，从这个角度衡量，三四线乃至五六线的居民购房能力远高于一二线，这是事实。
从这个角度衡量，三至六线存在房地产泡沫产生的肥沃土壤，这并不是危言耸听。
关于房价，另外还有两点要关注：
一是很多中小城市外出人员在沿海或大城市打工，其收入并不很低，但大部分人因为所在城市房价过高，还是会选择回乡购房，这样算的话房价收入比就更低了。
二是老百姓承受房价压力的弹性较大，主要是因为买房有按揭这个杠杆。中小城市一套房50万元到120万元比较普遍，一般家庭虽然也难以承受，但通过按揭，首付15万~36万元就可以了，其余按揭，这样造成购房能力大幅增强。
房价虽然高，但有按揭和大家凑首付，表面上房子也买得起，但要注意的是：很多年轻购房者，其双方父母凑的钱可能是他们的养老钱，如此以后生病养老又该怎么办？这很不公平，会带来畸形消费，代价过高，也大幅挤压了其他合理消费。
谨防房地产泡沫扩大化，还要在以下几个方面下功夫：
一是中央和地方政府的房地产泡沫防控重点要及时进行两个调整：从空间上讲，必须及时从一二线转向全国，三到六线房地产泡沫苗头绝不可忽视，必须及早出手；从性质上讲，及时从防控供应泡沫转向防控价格泡沫。
中小城市政府一般还没有房地产价格泡沫控制的经验，前些年主要是解决供应泡沫问题（去库存），对于防控价格泡沫则缺乏经验，容易犯错和贻误战机，可能导致房价在短期内过快上涨，而房价的特点是易涨难跌，快涨慢跌，这个特点要高度重视。
鉴于房地产关乎国计民生和经济金融社会全局，且调控难度大，牵扯面很广，泡沫有扩大化倾向，建议应该加强中央与地方之间，中央各相关部门之间，地方各个部门之间的沟通和协调，加强房地产调控的前瞻性、及时性、精准性和有效性。
二是三到六线城市的地方政府应充分借鉴一二线城市房地产调控的经验和教训。房地产调控的主体责任必须明确落实在地方政府，出现房价过快上涨要追究地方主要官员责任。
中央政府可以组织地方政府参加房地产泡沫危害及调控的系统培训。这些年来一二线城市对于调控房地产积累了很多经验，也有很多教训。三至六线绝不是房地产价格泡沫的避风港，也有必要主动学习房地产调控本领。主要措施包括限购限贷限价、交易年限限制、征收交易环节税收、加强保障房和租赁房建设力度等，加强市场监测及时调控。
当然调控关键还在于积极扩大供应，供应管理是房地产调控侧重点和难点，需求是快变量，短期调控措施可以很快起作用，但供应是慢变量，短期措施无效，需要加强前瞻性和土地供应计划管理才行。房地产出问题都是供应和需求不搭调造成的，要么供应泡沫，要么价格泡沫，地方政府必须加强房地产市场监测，前瞻性地保障土地供应，宁可失之于供大于求，不可失之于供小于求，供不应求容易造成房价快速上涨。
三是棚改政策进一步加大调整力度。棚改应有序推进，去化周期在12个月以内的货币安置比例应大幅减少乃至取消。
四是加强用途管理，严格控制个人消费贷款及个人房屋抵押贷款进入楼市。严防国有企业融资和上市公司融资、小微贷款和中小企业贷款、工商企业贷款变相进入楼市。
五是进一步强化精准调控和分类调控。一线城市和热点二线城市周边三四线，东部三四线，中西部三四线，五六线房地产市场均存在很大差异，必须因城施策。
六是对于在三至六线城市过高价格开盘的公司进行约谈，高房价非行业之福，非百姓之福，非地方之福。地方政府必须对不合理的定价行为进行干预管制。而房企则要增强行业责任感，主动维护行业健康可持续发展，不可饮鸩止渴。（作者为浙江大学房地产研究中心高级研究员）
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