【独家发布】厦门神话破灭房价跌万元？ 业内：说明调控有效 2018-08-06 经济日报

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  厦门神话破灭房价跌万元？ 业内：说明调控有效   

  2018-08-06          经济日报-中国经济网   

        经济日报-中国经济网北京8月6日讯（记者李方） 近日有自媒体号报道称，“厦门地价相比2016年几近腰斩，2016年的地王有的不敢开盘，有的只能挥泪亏本甩卖，厦门岛内那个寸土寸金，房价只涨不跌的神话也破灭了，相比2017年3月高峰期，岛内每平米已经下降了1万-1.5万/平米，岛外下跌6000-1万元/平米”。
　　对此，业内人士指出，当前房地产市场存在看多和看空的分歧观点，“厦门房价暴跌”的传言就是一个例子。事实上，厦门部分市区和郊区房价确实在下跌，因为之前上涨态势明显，所以此类降温应理解为调控政策有效，而非市场过度疲软。
　　厦门多区相比去年有所下跌
　　经济日报-中国经济网记者查询易居研究院智库中心提供的厦门新建商品住宅各区的价格走势图发现，近十年来厦门房价一路上涨，以年度成交均价维度来看，厦门岛内二区思明区和湖里区，均价从2008年的1万多元上涨至2018年（前7月）的4.7万元左右，岛外海沧区、集美区、同安区、翔安区从十年前的六七千元上涨至如今的三万元左右。

图为厦门新建商品住宅各区的价格走势，2018年数据统计至7月份。（数据来源：易居研究院智库中心）

　　整体来看，厦门各区均价在2017年达到上涨峰值，2018年前7月除了同安区和翔安区成交均价稍有上涨，其他各区均有不同程度的下跌。其中，思明区今年前7月成交均价45547元/平方米，相比去年55427元/平方米，的确下跌了近万元。
　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，厦门部分市区和郊区都面临价格下跌的现象，但一般来说，厦门房价上涨态势比较明显，所以若是不跌，就基本上说明调控政策是到位了。所以从这个角度看，当前市场确实降温。
　　“不可否认，部分楼盘价格过高，跌一点，甚至大跌也是正常的。但历史上即便是所谓有崩盘的城市，下跌10000元/平方米的楼盘也非常少，即便有，也是个别报价虚高然后正处于去库存或回收尾款的房子。”严跃进认为，对于厦门市场的降温，应该理解为政策调控是有效的，而不是说市场过度疲软了。
　　“房住不炒”落实进入关键期
　　对于为何会有“厦门房价暴跌”的传言，严跃进认为，这说明当前房地产市场存在一种纠结或看不清的情绪。积极看待当前房价走势以及未来市场调控走势，显得很关键。
　　具体到厦门来看，厦门楼市和海南类似，买家主要靠外地人，不仅局限于福建各地市，全国各地客户都不少。自2017年出台严格的限购政策后，外地人买房途径基本已被堵死。
　　今年6月28日，住建部等七部委决定在全国30个城市开展治理房地产市场乱象专项行动，厦门、福州均在这30城之列。
　　在此背景下，7月1日，福建省稳定房地产市场联席会议出台《房地产行业监管“十不准”行为规范》；7月8日，厦门发文遏制投机炒房，未来厦门新开楼盘或将采用公证摇号。可以看出，福建楼市调控再次步入新阶段，“房住不炒”落实进入关键期。
　　严跃进说，总体上看，下半年房价调控的逻辑是清晰的，即坚持稳定的态势，对于暴跌和暴涨会采取更为严厉的态度，下半年可能还会出台各类新的管控政策，充分体现“托楼市、降虚火”的分类调控思路。                    

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买涨不买跌，市场预期会助推房价下降

                            厦门楼市“崩盘”论调查：二手房价格回调 房价地价均合理回归                                                                                                2018-08-06                                      人民网app

■本报记者 林东晖 见习记者 李婷
厦门楼市在最近几天频上热搜：“地价腰斩”、“房价跌上万元”，与此同时，一些“厦门楼市开始崩盘”的言论也开始流传，不过，这些文章和言论真实性却遭到不少业内外人士的质疑。
厦门大学教授戴亦一则公开驳斥“崩盘论”，他表示厦门房价在2016年至2017年因素一度涨幅过大，因此自2017年以来二手房价格有20%的回调，最近也开始企稳放量。厦门政府地产限购政策至今不敢有纹丝放松。
中原地产首席分析师张大伟则表示，厦门市场变化幅度和北京差不多，已经调整半年了。
为了进一步了解厦门楼市真相，《证券日报》记者实地走访厦门楼市进行调查。
买卖双方观望情绪浓厚
按照闽南地区传统的习俗，农历的7月份不宜买卖房屋，这也是厦门地产人士熟知的“潜规则”，这段时间只能靠“熬”。
小张在位于厦门集美区桥头片区的一家中介上班，近半年来由于成交的订单太少，离职的同事不少。“我们这行底薪比较低，就是靠卖房拿提成，没有成交就只能’吃土’了。”小张无奈的调侃，“前一段热卖厦漳泉片区（厦门周边）的均价都是从大几千到1万多左右的房源，现在这些片区的楼盘价格也下跌了，不好卖了。”
记者了解到，在小张所处的杏林东路这片区域，最近一年关张的中介店就有好几家，目前只剩下了几家大的连锁店。
                            家在杏林片区的诗敏正在计划换房搬到岛内住，她在5月初就把自家房子在中介挂牌。“一开始的心里预期是成交底价480万元，几个月过去了我也开始面对现实，如果460万元能成交就不等了。”诗敏在开始的两个月里，一边寻找新房，不断在岛内看房，一边寻找合适的接盘人（价格）。买卖双方的心理如何博弈，诗敏深有感触，“最近一个意向强烈的购房者开价466万元，我计划对方要是还价到460万元就直接成交，没想到对方就此作罢。后来从中介听说这名购房者也是要换房，最后也是花了460万元买了该片区另外一套。”
“460万是底价，如果再低我很难在岛内买到中意的房源，现在已经是在计划用我的大套换小套了。”诗敏告诉记者，目前她所居住的片区二手房的价格普遍在3.7万元/平方米至3.8万元/平方米，而此前2016年至2017年高位时，这边价格一度达到了4万元/平方米。

二手房价格回调
                        



                                                                                                   
                                
                           
                        
                        
                                                    按照厦门克而瑞机构向《证券日报》提供的数据显示，目前岛内在售的新房仅剩下5个尾盘。以其中一楼盘华尔顿为例，均价在6.7万元/平方米。新房价格依然坚挺。
诗敏告诉记者，她在岛内看房时确实也看到了一些报价3.9万元/平方米的二手房源，但这些都多少有些“问题”，有的是安置房需要补交土地金等，有的房子太老旧或者周边是加油站高压电站等等。
记者通过走访了解到，目前厦门二手房市场确实出现了价格回调现象，且观望气氛浓厚，但新房价格仍较为坚挺。
来自厦门房地产联合网数据，2018上半年厦门二手房（居住用房、非居住用房）共成交10479套，与2017年下半年相比下跌28.63%。其中，二手住宅共成交6465套与2017年上半年20012套相比，同比下跌55.3%；与2017年下半年相比，环比下跌25.42%。
此外，来自厦门官方的统计数据显示，2018年上半年房结果下调14%，新建住宅没跌，最近几个月一直上行。根据中原地产整理数据显示，新建住宅2018年6月份和2017年7月份至8月份的定基指数分152.9、151.6；二手房分别为138.2、152.2。
                                
                                                                                                   
                                
                           
                                                
                                                   
楼面价下行
按照公开信息所示，2018年7月2日，厦门出让五幅商住地块（其中位于翔安新城有两幅地块），起拍价降至1.7万元/平方米至1.8万元/平方米，而一个月前，海沧马銮湾新城的两块地还在2.5万元/平方米创出新低，没想到仅仅一个月，地价又降了30%。而与2016年厦门翔安地块融侨铂樾府地块38345元/平方米等相比，无异于“腰斩”。
对此，厦门克而瑞机构分析师胡慧荣告诉《证券日报》记者，“从我们长期的跟踪监测来看，近两年厦门土地楼面价确实直线下滑，2018年最新的全市平均楼面价为21879元/平方米，相比2017年下降近两成，与2016年的顶峰时期相比，则下降约三成。”
胡慧荣表示，值得注意的是，7月2日拍卖的翔安南部新城2幅地块区位优势不如2016年融侨地块，且2016年地块容积率较低，体量较大可分批出售，并在楼市乐观预期下。对比之下7月2日出让地块不仅体量小，需一次性对外出售，且受“限价”制约。
而张大伟则认为，2016年地块和2018年新出让地块相比，一个位于地铁环绕的热点新城，一个直线距离在2.4公里至2.8公里的非热点区域。
“这距离是什么概念？基本就是北京国贸到四惠的距离，差一环。”厦门中原地产进一步分析认为，本次土拍地块位置相对较差，且处于房企年中贷款偿还节点，开发商资金压力较大，土拍参与相对谨慎，土地市场更多的是回归理性。
胡慧荣进一步分析认为，行业内一般用“地楼比”来分析城市地产投资价值，地楼比越小，则意味着未来可能的利润空间越大，土地投资价值越高。2016年是厦门一级市场高峰，地楼比高达134%，即“面粉比面包贵”，但地价与房价的倒挂，本身就是不合理的市场规律，一旦房价的增速跟不上地价的涨幅，市场的风险就会暴露。尽管2017、2018年的地楼比逐渐回落，但仍高达81%、61%，也处于较高水平。从这角度来看，耸人听闻的楼面价“腰斩”的背后，“其实是地价的合理回归，是市场在政府的政策调控下回归正常和稳定，也是我们一直提倡的市场有序和健康发展。”
                        
                        

支持“房住不炒”

“房住不炒”落实进入关键期。

坚持稳定

微调后上升

房住不炒

有个疑问：理性区间在哪里？

看看后续走势。。。