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十问厦门房价：为何收入低房价高？今年还会跌吗？
2018-08-09 每经网-每日经济新闻
【十问厦门房价：为何收入低房价高？今年还会跌吗？】厦门均价4万，深圳房子均价5.5万。深圳地域更大，平均下来是5.5万，厦门地域小，平均下来是4万，所以理论上厦门的房价更接近真实水平。深圳地域大，贵的卖十几二十万，但正是因为它大，最边缘的可能卖3万，所以平均下来是5万。所以其实深圳相对核心区的房价是贵很多的，绝对不止5.5万，也就是说如果通过房价收入比来对比的话，厦门房价收入比还比深圳更好。并且厦门地小人多，价格相对来说也是更合理的。（每日经济新闻）
第1问：厦门为何收入低房价高？
厦门均价4万，深圳房子均价5.5万。深圳地域更大，平均下来是5.5万，厦门地域小，平均下来是4万，所以理论上厦门的房价更接近真实水平。深圳地域大，贵的卖十几二十万，但正是因为它大，最边缘的可能卖3万，所以平均下来是5万。所以其实深圳相对核心区的房价是贵很多的，绝对不止5.5万，也就是说如果通过房价收入比来对比的话，厦门房价收入比还比深圳更好。并且厦门地小人多，价格相对来说也是更合理的。
第2问：厦门房价合理吗？
厦门的房价可能还没到天花板，因为并不是所有人都能买房，从古至今都是这个道理。厦门地少人多，买得起的人已经可以支撑上涨空间了，买不起的人永远都觉得价格不合理。
第3问：厦门房价今年还会跌吗？
会跌，只是速度问题。五缘湾区域今年也在慢慢下降，同一个小区的房子差的去年就开始降价了，好的今年开始降。本质原因是缺钱才会降价卖房子。10套房子里面本来是只有1、2个人降价，时间拖得越长就会越多人缺钱，这是一定的。所以降价的人也会越来越多，降价幅度和范围也会逐渐增加。
第4问：厦门不同区域房价下跌为何快慢不一？
原因主要是因为：第一，房子的资源丰富，学区好、地段好、房子好相对抗跌；第二，这种类型的房子置换不多，例如海峡国际社区，多为自住，自住的房子不会卖就不会跌，从概率上来讲一个小区或区域自住的人越多，房子拿出来卖的越少，这个地方没有成交就没有下跌；第三，最先跌的往往就是去年涨的最快的，而去年涨的最快的就是投资需求买入的小户型房子。
第5问：厦门房价为何比其他城市跌得快？
厦门跌幅领跑全国，且厦门房价仅次于北京深圳上海这三个城市。
从大周期的宏观角度，所有城市都是一样的，都会走到价格下跌的地步。其他城市现在发生的事情都是厦门去年发生过的事情(如新房限价，摇号等)。泉州漳州现在走的路就是厦门去年走过的路。
周期来看，厦门的这一轮调控是从2016年7月15号开始，厦门在2016年9月30号出的调控，限购限贷同时加码，然后在2017年3月26号又加上了限售。其他几个城市2016年10月开始调控，厦门领先三个月。再有另一些城市是到去年底，甚至到今年现在才限购限贷。所以每个政策出台的节奏不一致，这就叫差异化。每个城市都调一次，这叫差异化。所以导致厦门现在走在比较前面。厦门是第一个出调控政策的城市、第一个出限购限售的城市、执行的最彻底的城市。
从原政策的执行力度来看，很多城市出政策来变通对冲缓解稀释政策的效应。如西安在16年、17年也出了调控政策。为什么西安市场在去年整年，包括今年中还这么火爆？因为他从去年开始出了人才政策，只要是个人才、本科生就可以免费落户。这个在厦门和很多城市是不可能的事情，和限购政策完全抵消，增加了购房的需求。
第6问：厦门房价中期走势如何？
新盘的供应经过五年、十年的累积，交房后就会合成数据。所以我们只要把住新房的源头就能算出供需数量。比如从2012年开始，厦门每年的土地供应量平均值是150平方万左右。而从2012年到现在，厦门每年的销售量，新盘销售，在这过去的7~8年里，平均每年只生产150万平方，但是每年要卖掉300万平方，那一年就缺口150万平方，7年就是1050万平方，已经把过去的库存全部被消耗光了，还不够。剩下人就只能买二手房。
300万平方其实就可以代表这个城市，如果取平均值，就基本上可以代表这个城市未来几年的需求量就是300万平方。以卖一套房子是一百平米来算，就是3万套。这个城市的新盘的需求是三万套，但是它一年只供1.5万套。如果累积到一定程度，市场就供不应求，这是需求层面。就是市场畸形的结构导致的城市房价上涨，供不应求。厦门的供需结构是全国最畸形的城市，这就是为什么一个小城市，房价会这么高的原因。
此外，厦门每年人口净流入比例很高，着可以通过孩子的读书来作为参考。学位是把户籍人口和非户籍人口加在一起。最近几年厦门的学位空缺程度逐年增加，而且每年都要翻倍，说明城市常住人口是越来越多。这些就是中长期来看购买力支撑。
第7问：厦门周边城市(比如漳州港)会跟跌吗？
漳州港现在的房价是透支了R3线建成后的价格。此外，供大于求，漳州港有200多万库存，这是厦门一年供应量。
漳州港充满变数，和厦门相比，人们更愿意选择厦门，且厦门周边也有2万左右的房子，但漳州港的房子要取决于价差，价差大，就会有人买，因为没有不能买的房子，只有不能买的价格。
第8问：厦门的商住项目还有购买价值吗？
商住的问题是如果体现不出租金收益它的增值就会变慢，就会相对慢，或者叫做跑不赢平均值。商住的问题主要有：无法入户；体验差；居住成本高。
此外，商住交易成本高交易税费平均在10%，正常的商品房满两年的交易数据应该是在三个点。交易税费高就会让很多人不想卖，说白了它就吃掉了你的利润。因为要掏这部分税来，而且是让买家来承担，无形当中就导致房价卖不高，而出租也就成为其剩下的唯一可取之处。
第9问：厦门地价大跌了吗？
我们要承认一个事实，土地价格是下跌了。但是只是单纯拿两个结果去对比，会感觉到很惊悚，如果考虑到里面的基本原因，可能只是下跌，但并没有那么惊悚。
以7月2号拍的同安、翔安的地1万8、1万9，与翔安在2016年8月26号拍的地王是3万7千多，3万8千左右作对比，产生2万的差距主要由于以下原因：
首先，这两块地位置完全不一样：一块在翔安南，是翔安未来最有前景的区域；另一块在厦大翔安校区偏远的地方，那个地方与地王之间的发展周期至少差5年。你拿一个发展周期差5年的进行对比，这肯定是不行的。
第二，是条件差异，2016年8月份的时候还没有开始调控，特别是对土地市场没有调控，当时的土地拍卖条件就是正常的条件，你花钱盖什么样的房子你说了算。现在，2017年开始厦门就对土地市场进行调控了。
第10问：开发商还敢在厦门拍地吗？
相比原来，现在有7090政策，就是这块土地拍下来，必须有70%的房子是在90平方以下的，之前的地王就没有这个限制。这个限制导致开发商没有办法去做别墅，而只有做别墅，价格才能产生大的溢价，开发商的利润才会多，利润多，开发商才会拿更高的成本去拍下土地。
有70%的房子要在90平方以下，90平方显然是做不了高溢价的房子，只剩下30%。以前没有限制的时候，开发商想怎么排就怎么排，只要容积率排的下，怎么排都可以，这是一个限制。另一个限制就是，140平方不能做复式的房子。我们知道，做复式的房子可以空出很多面积来赠送，抽出来的面积就可以给房子产生溢价。多出一个客厅或是房子的面积就能产生溢价，客户也能接受。开放商就敢拍高一点。
再有“一次性销售”，10万平米以下的地必须一次性销售，10万平米以上要分两次销售，这个政策对开发商来说是很可怕的事情。因为一块地你分多次销售，可以拉长周期，可以根据行情的变化调节价格，低开高卖，越卖越高，对开放商来说这是正确的销售策略。若是一次性全部放出来在房产市场上卖，开放商处于被动的状态。在很多对土地拍卖的限制条件下，造成了大家不敢以很高的价格拍卖土地。
最后，开发商的钱不够了，过去的2016年和2017年，开发商花了巨大的价格拍下土地，结果这两年碰到房产政策，房子不好卖了，手上的现金回的慢了，就不能再投入去开发了。钱不多就不会乱拿地。
作者：黄汉彬（厦门资深地产媒体人）
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