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在房地产公司内，产业地产相对于住宅类地产一直都扮演着“小弟”的角色，即使是非常注重产业地产开发的公司亦如此，虽然当前产业地产规模相对较小，但也意味着前景可期。如今地产开发步入新时期，对于入局者该如何玩转产业地产?
从事产业地产开发的地产公司，运营模式模式还是“园区+招商+服务”的形式，这其中首屈一指的当数华夏幸福，尽管近期受到现金流风险的质疑，但其在产业新城方面积累丰富。
而对于非地产开放公司，如腾讯、京东、华为等他们开发的产业地产，多是以配合和促进自身主营业务的发展而进行的，如京东的物流园、华为的研发基地等。对于公司来说，这部分开发算投入，是成本也是资产，它的意义更多是促进了公司的发展和地方的经济、税收增长。
我们看到，新一代的产业综合体，不仅仅是一个封闭的生产、研发场所，它更多地还蕴含了圈层社交、金融创新、产业孵化的能量。简而言之，一个开放的产业综合体，所提供的配套服务，将不仅仅为园区服务，更为周边的普通市民所共享，成为城市的有机组成部分。
因此，产业地产的开发运营者，需要从一个普通房地产商的思维向城市运营商角色转变。产业综合体的开发，实质上，是集地产开发、平台建设、金融服务、社区管理于一体的模式。地产开发只是载体，是园区运营的起步，后续的平台建设、运营服务反而更考验开发商功力。
如何才能玩转产业地产?
1.创新当道 房企抢占新的产业高地
随着中国房地产市场“房住不炒”定位的企稳和存量房时代的到来，房地产业新的产业类型将会出现，并被引起足够的重视。在一线城市，依靠过去大量刚需和投资属性而获得高利润的时代对于房地产商可能不复存在，而这种可能性也在向新一线城市延伸。而以内涵为中心的城市更新、以产业为主导的产城融合成为房地产业新的发展方向，创新适用于每一个行业，房地产公司抢占新的产业高地，能够实现其业务的多元化，规避一定的运营风险。
2.有钱人的游戏?资本大鳄多元化布局
恒大自不必说，“到2020年，地产、金融、健康、文化旅游四大产业年销售收入超一万亿，总资产超三万亿，年利润超600亿”，这是许家印提出的内部奋斗目标;其他如碧桂园，2017年销售额超过5000亿，坐上了房地产开发商的头把交椅。
而地产公司布局产业地产有天然的优势，除了资本雄厚，会造房子，对于土地开发过程的驾轻就熟，良好的政企关系让他们在进军产业地产时就会快人一步。
而科技类公司如腾讯总市值早已超过3万亿，有资本，就有足够的能力实现多元化布局。产业地产还是一个比较烧钱的行业，毕竟资金回报率周期较长，存在着一定的风险压力。
3.布局产业地产，需找准自身战略定位
每家公司在进军产业地产的时候，有一个明确的战略定位。华夏幸福的战略定位是以“产业新城”为主的开发商;蛇口招商是“园区开发与运营、社区开发与运营、邮轮产业建设与运营”并重;金科股份是“房地产开发”为主，新兴“产业地产”;恒大进军产业地产是实现集团多元化的目标。
而进军产业地产的老牌科技企业--联想。一提到联想，大家都会想到联想的PC业务和手机，但曾几何时，在柳传志的带领下，联想多元化发展道路中产业地产也是其中之一，无论是被孙宏斌收购的融科智地，还是后来的联科智慧城，都透露着这家科技企业对于地产的不适应。据了解，联科智慧城旗下的多个地产开发项目，均被爆料出是披着产业地产的外衣，做着商品房的生意。因此，当一家企业对自身定位不足时，玩跨界可能会引发水土不服。
现在，随着我国房地产市场的变化以及国家经济结构的转型，社会经济的发展越来越注重产业结构的优化。产业地产作为产业发展的支撑，随着我国更多高精尖产业的布局，各类促进产业发展政策的出台，产业地产将迎来发展的利好期。
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