发帖
雷达卡
以房养老，我们大致可以参考人民网报道的介绍：
“以房养老”保险是一种将住房抵押与终身养老年金保险相结合的创新型商业养老保险业务。简而言之，就是房屋所有人把房子抵押给保险公司，然后每个月从保险公司领一笔养老金，待所有人去世后，保险公司再处置房子，并扣除相关费用，房子抵押并不影响居住。
这种模式下，那些收入较低，但名下住房价值较高的老人每月都能获得一笔养老金，从而改善老年生活。
按照介绍，一些孤寡老天可以生前把住宅“倒按揭”给银行。房子产权归属银行；
银行每个月给老人2000多元。
老人继续居住，身故后，房子被银行收走。
听起来是不是棒棒哒。解决了人民的又一需求。达到了孤寡老人、子女、银行的三赢。制度创新，金融创新。
但实际情况呢，全中国第一例“以房养老”，早在2007年上海就出现了。当年也是大肆宣传。
但是上海“试点”，就完成了一例。此后就再也推行不下去了。
一、“以房养老”为什么搞不下去？因为此类产品极度不公平。吝啬苛刻，风险收益绝对不对称。
不公平到什么程度呢。按照目前产品，老人持有一套价值100W的房产。
你把100万的房子交给银行。
每个月只能领取2514元。
你今年60岁，预期寿命86岁。
等你死的时候，才不过领取了26*3=78万元。
实在太不公平了！
别以为老百姓智商低，老百姓不是傻子。
老人已经够可怜了。仅有的资产，就只剩下安身立命这一套房子。
借100万，每年分3万，不还本。
设计产品的人，你良心不痛吗！
而这件事情，银行也是满肚子苦水。银行甚至都“不想做”。
银行的估值，以及逻辑体系是这样的：
你这房子100W，但是要26年以后才能拿到。
假设每年贬值2%，则26年后的旧房子，残值最多只有59万。
但是我今天就要给你现金，现金是有“利息”的。
按照现金的“贴现率”，我的确只能给你每年3万。
在实际操作中，因为保险公司还有行政成本，而且房子通常是“估不足”的，保险公司需要留出很大的空间，保障自己的风险。这样老人的“回报”就更低。
该类业务长期执行，将会有大量的“不动产”持留在银行保险手里，也容易积聚金融风险。
看见没有。这里面最重要的分歧，
是2040年时，房子值多少钱？59万还是590万？
如果你相信“传统教科书”金融理论。房子不断贬值，股票不断升值。
相信中国股市，会大大跑赢中国楼市。
则你账面计算出来，房子是只值59万。一股茅台换一套别墅。
问题是，老百姓不买账啊。
老百姓知道朴素而真实的道理。2040年，房子绝对不可能才59万一套。
多少孝子贤孙，眼巴巴地盯着老太太的房产。
谁要是敢把房子“每年3万”地交给保险公司，岂不是要被亲戚们的唾沫淹死。
老百姓的期望呢?
租金忽略为零。
26年后，房子好歹值几百万。你想要老太太的房子，拿几百万来。
二、香港怎么算这笔账？那么，“以房养老”把房子押给银行，究竟可以拿多少钱，应该拿多少钱呢？
我们可以换个算法。
“假设你有100万现金，保险公司每月给你分红。死亡则终止。
请问，你每个月可以领多少钱？”
幸运的是，这个问题，是严格有数学上解的。
2003年我在香港，巧遇几个长辈在买保险。当时他们买的，是一种叫做“斗长命”的保险：
60岁老人，一次性付100万给保险公司。
保险公司每年分红，死亡则终止。
若不满75岁死亡，则付到75岁。给子女。
这个产品在香港当时的价格，是5666元/月左右。年率6.8%。
香港老人戏言说，这种保险，业内俗称“斗长命”。
按照6.8%的回佣率，前面十六年，活到75岁，拿回100万本金。
获得80岁，大约有3%的回报。
活到90岁，大约有5.4%的回报。
如果你寿命无限延长，甚至活个300岁。能不能把保险公司吃垮呢？
也不行。
因为收益率曲线最终是收敛的。收益率的上限，就是6.8%，这个在数学上是严格证明了的。
保险公司根据当期投资利率，再根据香港“人均寿命”加权平均。
最终定出了5666元的回报费率。
这一系列的数学精算，我们不必深研。我们只需要知道一点：
“一名60岁的男性，将100万交出去，领钱到去世。合理的回报应该是5666元/月左右”。
显然，现有的中国“以房养老”每月只给2514元，实在是给得太低了。
三、以房养老的正确设计那么，正确的“以房养老”应该是怎么回事呢。
中国之所以出那么大的偏差，因为“产品设计”不对。正确的“以房养老”。不应该是目前中国大陆的“二方模式”：
A：老人，卖出房子，每月获得2500元，获得租赁权
B：银行，买入房子，每月付出2500元，没有租赁权
正确的模式，应该是ABC三方：
A.老人，卖出房子，每月获得4000元，获得租赁权
B.银行，获得100万，每月支出5666元
C.投资者，付出100万，每月获得1666元，获得房产
我们来看这里的B，也就是银行。它相当于承接了一笔“100万斗长命金融产品”。因此B逻辑是很清晰的。B不涉足任何不动产。也没有金融风险。
再来看C。
C相当于花了100万买了一套老公房。此后“长线出租”。C也是完全常规而合理的。更复杂的设计，还能租金递增。
最后来看A。
孤寡老人应该每月获得4000元，这个才是真相！！！
（说明：不满75岁死亡，则领钱到75岁。以免差异太大。）
四、遗产权的算法ABC的表格，事实上也揭示了另一条“金融创新”之道路。
即：“遗产权交易”。
我们常常听说傻空吐槽，“自己住的房子，哪怕升值了也是账面财富，你又不可能卖掉”。
你隐隐约约觉得这句话是错的，逻辑是有问题的，但是又说不出谬误在哪里。
你想，房子可以传给小字辈。你儿子可清楚着呢。
房子价值100万，价值1000万，这能一样么。
真正的算法，即在于“遗产权”交易。
只要知道利率、年龄，就可以算出“身后房产”的价值。
一套房子多年产权，分为：
老人活着一直使用
老人死后归你
请问，这个“继承权”价值多少？
算法十分简单。
既然老人活着，每个月可以领4000元“年金”。
换算进“斗长命”产品。这份年金的价值，就是4000/5666*100W=70.59W
老人生前使用，价值：29.41W
老人死后归你，价值：70.59W
在未来的金融市场，完全可以存在“遗产权”交易：
房价涨了，自己还要住。你可以把“遗产权”卖掉。
房价太贵，真买不起房。你可以购买没有“遗产权”的房子。
北京既然大搞“共有产权房”，为什么不搞“无遗产权”房呢。
当你活着的时候，房子无限使用。
当你死了以后，房子被ZF收回。无法继承。
这样的话，北京的房价完全可以打个五折六折。
屌丝一方面吐槽房价贵，一方面又要100%产权。
经济适用房，还想传给子孙。
不嫌太过分了么。
五、结语俺已经许愿绝不再发出任何批评声音了。
可是看到“孤寡老人付出100W，每个月领取2514元”，依然忍不住歇斯底里地愤怒。
交套房子出去，连本金都领不回来。
按照水库系内部的测算，拿走100万元房产，你大概要给我每个月15000，才值得和你换。
提升卡
置顶卡
沉默卡
变色卡
抢沙发
千斤顶
显身卡
京公网安备 11010802022788号
