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坚决地“活下去”
经济观察报 百家号10-12
（图片来源：全景图片）
经济观察报 陈哲/文大哥一句“活下去”，就是行业大出货的动员令。
这是上一篇文章《郁亮是不是太悲观了》没有写出来的潜台词。
有实力的开发商出货给购房者，没实力的出货给开发商。
乘着京津冀东风起飞的华夏幸福，如今将环京大本营的项目都拿出来与万科合作。今年以来，华夏幸福的合作礼包，又是股权，又是项目的，有点像2011年那会儿的绿城。
其实万科在高喊“活下去”时，深高速公告万科将以29亿元收购联合置地30%的股权。
有人要说万科了，你嚷嚷着活下去还吃别人的项目？
我只能这么理解，活下去的意思，并不是变现退休，持续经营毕竟需要项目储备。好比减肥时也要摄入蛋白质，更不要说环京项目这种“高蛋白”。
历史真是幽默。
想当年，万科在环京尤其是廊坊拿地甚难，员工在拍地的路上还叫人给打了。如今四个项目只花了32亿元，一块地的钱而已。
这次出货，万科实在是主角。
在厦门，它把同行们吓坏了：风传因为降价促销，老业主成功向万科索到人均100万元的退款，后来万科否认了此事。房子买贵了去售楼处去闹，本来就没有多少依据，万科居然还会退巨款，难怪很多人将其与阴谋论——拖垮其他资金不够雄厚的对手——联系起来。
由此可见，一句“活下去”，给市场造成了多大波澜。
从资金面上看，不少企业确实都逐步开始面临一个青黄不接的时期，需要极其关注自身的现金流，眼下靠金融机构已不现实，最大的依靠是销售回款。
从2017年3月一线全面封堵、到二三线城市抢人落户购房至今，已经整整18个月了。借助返乡置业和棚户区货币化改造的助推，开发商在三四线城市找到了纵深。
但是，这种战略纵深只是胜在覆盖面广，人口净流出地绝大多数都是机会型市场，较难深耕。
重要的是，国常会的信息显示，棚改货币化在进一步收紧：一方面坚持全年棚改任务不变，同时中央提出“两个严格”，一是严格把好棚户区改造范围和标准，二是严格评估财政承受能力，科学确定2019年棚改任务。实际上已经宣告那些无需去库存的城市，不再享有配套政策。
对开发商而言，这种机会型市场与深耕型市场最大区别的是，在今后很长一段时间里，我可能再也不来了，所以降价出货起来毫不手软。
由此看，那些大面积撒网的企业，例如恒大、碧桂园，甚万科、保利这类全国化公司，在机会型市场迅速清盘回款的决心丝毫无需怀疑。砸售楼处的重灾区就在此间。
深耕型市场同样迎来一波供应高峰，原因在于，严格的限购和限价政策，已经让这些地方变成了企业的“深陷型市场”。
并不是广为人知的是，一些城市目前已经悄然批出了路条。对那些战线不够长的企业，企业命脉都系于一地，只要价格上了成本线，大家都加紧出货。
市场最怕蜂拥而至，都以回款为第一目标，谁降价最坚决，谁就容易跑出来。
对一线及都市圈城市的购房者而言，目前可能算是一个可以考虑的时点。理由在于，开发商买地的钱和意愿都降到了冰点,供求关系可能迎来新的变化。
据易居研究院的统计，前三季度40个典型城市的土地成交均价同比下跌31%。同时，9月土地成交溢价率创40个月来的新低，仅为15.2%。
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