【独家发布】碧桂园、华夏幸福等房企增速放缓，“降价潮”将持续蔓延 蓝鲸财经 百家号10-15

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碧桂园、华夏幸福等房企增速放缓，“降价潮”将持续蔓延

蓝鲸财经  百家号10-15

随着“金九”结束，2018年前三季度落下帷幕。今年房地产行业在“房住不炒”总基调下调控依然从严，货币政策“去杠杆”贯穿始终，房企资金趋紧形势依旧严峻。在政策和经济的双重压力下，前三季度百强房企销售增速同比放慢，房地产市场的资金和资源进一步向头部企业靠拢，市场集中度提升，行业马太效应尽显。
据克而瑞数据显示，截至9月末，TOP10房企销售金额门槛已经超过1400亿大关，前三季度，TOP20、TOP30和TOP50房企的门槛增幅均在50%以上。TOP10和TOP50房企的流量金额集中度达到27.9%和55.3%，分别较2017年同期提升3个和9.5个百分点。而百强房企的权益金额集中度也同比提升8.4个百分点至54.1%。然而在销售金额集中度提升的同时，以碧桂园（HK：02007）、华夏幸福（SH：600340）为代表的典型房企却出现了销售增速下降的势头。
在这一轮长期趋严的政策导向下，艰难熬过前三季度的房企势头明显变化。万科（SZ：000002）高调喊话“活下去”，中国恒大（HK：03333）、阳光城（SZ：000671）等房企纷纷启动全国范围降价。业内人士指出，这种“悲观”情绪或会在四季度市场中持续蔓延，从而引发更大幅度“降价潮”。
千亿房企达18家 行业集中度进一步提高
根据克而瑞研究中心发布2018年1-9月房企销售排行榜数据显示，2018年前三季度，TOP100房企整体销售规模近7万亿元，同比增长39.6%。门槛、集中度进一步提升，达历史新高，规模房企的数量也进一步增加。
行业集中度的提升，也进一步激发了房企之间的规模竞争。克而瑞数据显示，2018年1-9月，百强房企各梯队销售金额入榜门槛较去年同期均有所提升。在规模竞争的激发下，TOP10房企的流量销售金额门槛已经超过1400亿元大关，包括碧桂园、中国恒大、万科、融创中国（HK：01918）、保利（SH：600048）、绿地控股（SH：600606）、中海、新城控股（SH：601155）、龙湖（HK：00960）、华润置地（HK：01109）、世茂（HK：00813）、招商蛇口（SZ：001979）、华夏幸福、阳光城、旭辉（HK：00884）、金地（SH：600383）、中南置地、绿城中国（HK：03900）在内的18家房地产企业前9月销售金额超过1000亿元。TOP20、TOP30和TOP50房企的门槛增幅均在50%以上。其中，TOP30房企门槛提升幅度最大为56.1%，百强房企门槛则较去年同期增长30.9%至135.7亿元。
与此同时，2018年前三季度，TOP100各梯队房企销售金额集中度较去年同期均有较大幅度的提升。其中，TOP10和TOP50房企的流量金额集中度达到27.9%和55.3%，分别较2017年同期提升3个和9.5个百分点。百强房企的权益金额集中度也同比提升8.4个百分点至54.1%。

行业集中度的提升，除了体现在销售集中度以外，同样体现在房企新增货值集中度上。据克而瑞1-9月新增货值排行榜数据显示，销售TOP10房企在1-9月的新增货值在百强房企中占比达到53%。TOP30以后的企业，各梯队的销售集中度均高于货值集中度。这意味着，在当前土地市场逐步下行、土地市场降温、融资收紧的背景下，企业间的规模竞争将愈发激烈，中小企业间的差距将越来越大。
从单个房企来看，碧桂园、中国恒大、万科地产分别以销售流量金额5520.5亿元、4450.9亿元、4323.2亿元稳居行业前三，且占据TOP100房企今年前9月合计销售额的48.12%。同时，碧桂园、中国恒大、融创中国、万科地产、绿地控股分别以9655.4亿元、7731.6亿元、6848.8亿元、5071.5亿元和3388.7亿元位居新增货值TOP前5。
随着行业集中度的不断提高，龙头房企的优势会越发明显。以万科为例，一方面在秋季会议上高喊“活下去”，释放着行业寒冬将至的信号。另一方面，据华夏幸福10月9日公告显示，万科拟以32亿元收购华夏幸福环京10宗地块。并且，万科三季度拿地花费近500亿元，逼近恒大、碧桂园、保利、融创中国总和。至此，万科式“活下去”成为行业新的探索方向。
百强房企业绩规模下降 销售增速放缓
房地产政策调控深化与扩围并存的现象，成为今年前三季度特有的楼市“奇观”。在住房政策的高温加持下，房企的业绩也随之受到影响。
据克而瑞数据显示，2018年第三季度，百强房企实现销售业绩约2.4万亿元，较第二季度2.6万亿元有所下降。具体来看，TOP3房企第三季度的业绩规模较一、二季度的降幅最为显著。TOP3房企第三季度的总体业绩规模为4100亿元，较二季度环比下降近21%。

与此同时，房企销售增速明显放缓。天风证券研究报告指出，2018年9月份，TOP100、TOP50、TOP10房企流量销售额同比增速分别为34%、33%和26%，较8月下降18、17、和0个百分点。其中，碧桂园、华夏幸福、绿城中国、蓝光发展（SH：600466）的销售增速出现负值，分别为-3%、-39%、-25%和-17%。
中风证券行业研究报告认为，9月份部分房企销售金额增速虽略有回落，但仍处于高位，环比依然在增长。随着棚改货币化逐渐降温、新房二手房价差逐步收敛，不排除销售去化率进一步下降，但由于房企推盘量增多，预计增速可能进一步放缓，但不必过度担忧。
报告同时指出，目前市场对地产板块的政策担忧已经反应相对充分，且土地市场近期降温，政策面继续收紧的概率不大。同时在宏观经济压力下，宽信贷、宽货币、宽财政等政策有望相继出台，房地产行业将会明显受益。
苏宁金融研究院特别研究院江瀚对蓝鲸房产分析，房企业绩规模的下滑是多方面原因造成的。一方面，在当前中国的经济发展水平之下，房地产企业已经逐渐成长为巨无霸的形态。在这种大规模的情况下，想要继续保持之前超高速增长并不现实；另一方面，在“房住不炒”的主基调下，当前房地产市场正在向居住市场转变。在向居住市场转变的过程中，房地产市场能够提供给房企利润增幅的增速必然是下降的。
江瀚进一步指出，在融资收紧、短期偿债压力增加、预期项目去化率下降的情况下，房企为完成业绩目标、冲刺规模，预计还会有加大货量供应。
安居客首席分析师张波分析，四季度房企的降价潮可能会袭来。目前房企普遍对于后市并不看好，持“悲观论”想要“活下去”的房企不断增多，而降价则是最为有效的手段，四季度房企以价换量大面积推开将是大概率事件；棚改政策不断收紧，导致部分三四线城市的房价下行压力增强，从10月8日国务院常委会通传出来的动向来看，商品房库存不足、房价上涨压力大的城市，取消货币化安置的进程要求“尽快”，这部分变化会直接对部分三四线城市房价形成冲击。
他同时表示，受惯性影响房企开发投资还将维持一定增速，但土地市场将进一步降温，四季度土地的流拍或将成为一种常态。
江瀚对此表示认同，从现阶段可以判断，今年第四季度，房地产市场将保持平稳或横盘的发展走势。房地产市场必然要经历从赚快钱向转慢钱的阵痛过程。
行业马太效应愈发明显，在房企普遍增速放缓，四季度态度“悲观”的背景下，房企又将通过何种方式继续做大市场？我们拭目以待。

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