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楼主: zishengzheqiang
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【独家发布】房东和租客,最近都有点慌! 政商内参 百家号01-0710:43 作者:刘晓博 [推广有奖]

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房东和租客,最近都有点慌!

政商内参百家号01-07

作者:刘晓博
来源:刘晓博说财经

1月6日,星期日。
这个周末,楼市最大的新闻焦点是:个税抵扣,是否会让房租上涨?
大家都知道,近期国家对个税征收进行了改革,起征点调整到月收入5000元。此外,还公布了6个可以抵扣的项目。如果你目前尚未买房,处于租房阶段,而且生活在大城市(直辖市、省会、计划单列市)的,每月可以税前扣除1500元(其他城市每月扣除800元、1100元)。
这里扣除的1500元,是纳税的基数,所以最终因为租房可以每月减免的个税,大约是150元左右。
但问题来了:如果要享受这个优惠,就必须申报你租房的情况,要把房东的“姓名、身份证号、住房地址”等信息提交给税务局。而此前,民间房屋的出租,大多没有如实纳税。
所以,对于租客要求申报“租房抵扣”,房东们普遍产生了恐慌:我出租房子没有交税,如果租客那边申报了,将来税务局来查怎么办?补缴税款倒还简单,关键还会有罚款和滞纳金,将来算起历史旧账,如何是好?
于是:房东们普遍要求租客,如果你要申报,我这边就加租。
怎么加?至少能抵消税金,还要包含“麻烦我”的成本。


上图是目前官方公布的房屋出租的纳税标准。可以看出,如果严格按照标准,税率还是比较高的。而且个人出租房涉及的税种非常多,包括个人所得税、房产税、增值税、城市维护建设税、教育附加、地方教育附加、城镇土地使用税等。
好在地方政府出台了一些“打包优惠”和减免。比如北京上海,月租金3万元以下的按照实际租金(或者开票金额)的5%来征税(其中包含了房产税、个税和一些附加),深圳则按照大约4.5%征收。整体而言,全国各地基本上按照租金的4%到8%来征收。月租金收入超过3万元的,会增加一些税点(深圳大约是6.105%);超过10万元的,会再提高一些。
对于房东来说,如果考虑纳税、时间成本等因素,至少会加租金6%到9%不等。
如果一个租客,月租金是4000元,现在为了节省每月或许不到150元的个税,可能面临200到400元的“租金上涨”,显然亏了。
一项政府关爱租客的利好,竟然变成了利空?!事情难道就这样180度大反转了吗?
“第一财经”报道了这件事,并称:
税务局人士表示,目前不大可能通过“房租专项附加扣除信息”去查房东租金收入是否交税,税务总局也没有这方面加强征管的通知。
也就说,房东不必担心。


但问题是:报道里的内容仍然不能令人完全放心,将来产生了税金、滞纳金、罚金,房东跟谁去说理?
举个例子:

如果你今年出租的房子,被租客申报了个税抵扣。眼下是没有什么事情,N年之后,如果严加征管,你将面临多少滞纳金、罚金呢?这最终会不会影响到你的个人信用呢?
这是每个房东需要考虑的事情。出租房屋,风险不容忽视!租客如果犯罪,你可能负连带责任;如果没有完整地交税,将来也是一个陷阱。
怎么办?
从政策层面,我的建议是:既然国家鼓励租房,那么就应该对于普通住宅的出租,只征收象征性的税金,最好不要有滞纳金、罚金,税务部门要及时、主动提醒当事人完税。对于房东来说,我的建议出:如果你的租客要求申报个税抵扣,那么你不要掉以轻心,一定要照章纳税,避免将来摊上大麻烦。至于加不加租金,你自己看着办。


房租可抵扣个税 房东:你要申报,我就涨租金!

很多网友在社交媒体上反映,自己向房东索要其身份信息时遭到拒绝,房东以提交信息后可能被征税为由,规劝租客不要申报个税租金扣除,甚至有房东还表示如果进行扣除就要租客退房。

一边是个税可能抵扣几十块,另一边是房租可能上涨几百块,权衡之下,很多租客为了避免与房东闹僵而被扫地出门,被迫选择不再申报租金支出扣除,由此无法享受到国家发放的个税减税红包。

房东纳税不是各项加总,实际税负更轻

很多房东被一些网络文章提到的高额计税数字吓住了,更加不愿意去配合租客申报住房租金扣除。

在近日刷屏的一篇文章中,有房东算了一笔账:

你拿我的信息去申报个税抵扣,过不了几天税务部门就会通知我去开发票,单房产税一项就需要交纳360元(全额租金3000元乘12%),这还没算增值税和附加税等!你申请住房租金专项附加扣除能省100元,我至少要垫进去500元。

那么,个人出租住房真的缴税很高吗?到底要缴多少税呢?

58安居客房产研究院首席分析师张波介绍,个人出租住房需要缴纳的税目非常多,包括增值税、房产税、个人所得税、城市维护建设税及教育费附加等。一般来说,税务部门为了简化计算,会设定一个综合税率。不同省市和地区的差异较大,有的省市个人出租房屋税收综合征收率低至4%。

中国国际税收研究会学术委员、理事汪蔚青表示,很多地区对于个人出租住房按一个较低的综合税率简易征收房租的税金。比如北京和上海,一般是按照房租的5%综合税率来征收。

也就是说,假如北京一个房东出租住房,每月房租收入3000元,按照5%综合征收税率,实际缴纳税款只有150元,纳税数额远没有网络文章中计算的那么高。

租金抵扣最高每月可省675元个税

根据租房城市不同,住房租金扣除标准分为1500元、1100元、800元三档。

如果是直辖市、省会(首府)城市、计划单列市以及国务院确定的其他城市,每月可扣除1500元。除以上城市外,市辖区户籍人口超过100万人的城市,则每月扣除1100元;市辖区户籍人口不超过100万人(含)的城市,则每月扣除800元。


按月换算后的综合所得税率表

举个例子,在北京租房,租金3000元,扣除三险一金后月薪1万元,在个税起征点为5000元情况下,没有专项附加扣除,每月需缴纳个税(10000-5000)×10%-速算扣除数210元=290元。

在享受到1500元的住房租金扣除后,每月缴纳个税降至(10000-5000-1500)×10%-速算扣除数210元=140元,也就是每个月到手收入可以增加150元。

根据按月换算后的综合所得税率表,如果你是在北上广深租房,也就是享受1500元扣除,那么最低每月可省下个税45元,最高可省下675元。工资越高,租房抵扣减少的个税越多。

如何让租客顺利享受租金抵扣?

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,后续建议针对此类问题继续观察,若是房东不愿意配合租客抵扣税费,估计税务部门还需要提供一些比较简便的操作办法,即简化流程。同时后续租赁市场发展中机构类房源租赁会增多,这个是可以回避房东不配合的尴尬。

中原地产首席分析师张大伟认为,其实过去很多房东偷税漏税,从长期看,个人出租房交税是必然的。

易居研究院副院长杨红旭表示,中国的个人房东没有纳税习惯,也不会进行租赁合同的登记备案,这存在历史的原因。租房抵扣个税,应该是让租户从中受益的,从这个角度考虑问题,相关部门可以考虑有一个过渡期的安排。

他还建议,可考虑与正在推进的房地产税立法进行衔接,比如同样征收房地产税,个人房东出租房屋如果去备案和缴税的话,可以酌情让他们少交一点,要给予一些优惠措施,鼓励这些房东去租赁合同备案,但这是一个很慢的推进过程。

来源:中国经济网综合


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cszcszcsz 发表于 2019-1-7 15:18:46 |显示全部楼层 |坛友微信交流群
逐渐向存量蚕食
谢谢分享!
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不用慌,该咋整就咋整
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fbn52 发表于 2019-1-8 07:05:44 来自手机 |显示全部楼层 |坛友微信交流群
zishengzheqiang 发表于 2019-1-7 10:54
房东和租客,最近都有点慌!
政商内参百家号01-07
作者:刘晓博
脑袋一拍就决定了,哪来的调研,实事求是的作风早就没了。。
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ccmchy 在职认证  企业认证  发表于 2019-1-8 09:29:16 |显示全部楼层 |坛友微信交流群
房租可抵扣个税 房东:你要申报,我就涨租金!
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qiuzw1985 在职认证  发表于 2019-1-8 14:37:18 |显示全部楼层 |坛友微信交流群
个税抵扣如果变成变相增加房租,对广大租客群体来说就得不偿失了。个税抵扣政策虽好,但需要清晰的政策来支撑!
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油水要从租房市场搜刮了
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