房地产行业:房产税靴子落地,征税条件低于预期
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来源：人大经济论坛
房地产业
研究机构：兴业证券 分析师：王晓冬，虞淼，张忆东 撰写日期：2011-01-28
点评:
房产税出台时点符合预期。去年12月就有消息称今年1季度房产税将开始试点,今年1月9日重庆原则上通过房产税,而在1月22日、23日新华社连续两天发表关于房产税的评论,市场对于房产税的出台已经有了充分的预期,此次房产税出台的时点符合市场的预期。
上海房产税征收条件低于市场预期。此前对于上海房产税方案的传闻是税率在0.8%左右,对新购住房征税。从税率来看,方案中的税率规定为0.6%和0.4%,且按照交易价格的70%计算纳税,低于预期。从征收范围来看,本地居民新购住房从第二套开始计算征收,另外方案中提出了一些减免条款,照顾了刚性需求、改善型需求、引进的人才以及在上海长期工作的非户籍居民,征收范围也低于预期。
上海房产税不影响刚性需求和改善型需求,对投资需求有一定影响,对整体市场影响有限。从房产税的征收范围来看,减免条件基本保证了刚性需求和改善型需求并不在征收范围之内。房产税除了调节税收结构的主要功能之外,也起到抑制部分新增投资需求的作用,但是由于每年的最高持有成本为0.42%,持有成本并不高,房产税对于预期层面的影响更大。同时我们了解到,2010年全年上海纯投资型购房需求的比例已经较低,近期在刚性需求和改善性需求的支撑下销售依然旺盛,投资性需求的持续观望对于市场整体影响有限。
重庆房产税征收条件同样低于预期。对于重庆房产税此前的传闻是对高端住宅征税,税率在1%左右。从税率来看,此次房产税方案实行按价格差异化税率,综合税率低于1%。从征收范围来看,方案中对别墅存量增量一并征收,而高档公寓是对增量征收,而且均有一定的免税面积,虽然增加了对非本地居民购买两套以上的投资性购房的房产税征收,征收范围仍然并不宽泛。
重庆房产税影响高端住宅市场。重庆房产税对于别墅市场的影响较大,对于高端住宅市场需求也有一定的抑制作用。但是高端住宅房产税开征,可能会使部分需求流向中低端市场,反而增加中低端市场的需求。另外,由于“新国八条”中已经规定了限购政策,短期房产税对于外地多套投资需求抑制的边际效应并不明显,房产税是对这一类需求的长期化的抑制措施。
房产税的主要目的是调节税收结构,调节收入分配,试点作用大于实际效果。房产税出台的目的是调节地方**的税收结构,减小对土地财政的依赖性。此次上海和重庆出台两个版本,征收范围既包括了存量房、增量房,同时还涵盖了高价房、别墅、和按面积计算征收,各个类型的征收方式都有所涉及,试点的作用明显。
研究机构：兴业证券 分析师：王晓冬，虞淼，张忆东 撰写日期：2011-01-28
点评:
房产税出台时点符合预期。去年12月就有消息称今年1季度房产税将开始试点,今年1月9日重庆原则上通过房产税,而在1月22日、23日新华社连续两天发表关于房产税的评论,市场对于房产税的出台已经有了充分的预期,此次房产税出台的时点符合市场的预期。
上海房产税征收条件低于市场预期。此前对于上海房产税方案的传闻是税率在0.8%左右,对新购住房征税。从税率来看,方案中的税率规定为0.6%和0.4%,且按照交易价格的70%计算纳税,低于预期。从征收范围来看,本地居民新购住房从第二套开始计算征收,另外方案中提出了一些减免条款,照顾了刚性需求、改善型需求、引进的人才以及在上海长期工作的非户籍居民,征收范围也低于预期。
上海房产税不影响刚性需求和改善型需求,对投资需求有一定影响,对整体市场影响有限。从房产税的征收范围来看,减免条件基本保证了刚性需求和改善型需求并不在征收范围之内。房产税除了调节税收结构的主要功能之外,也起到抑制部分新增投资需求的作用,但是由于每年的最高持有成本为0.42%,持有成本并不高,房产税对于预期层面的影响更大。同时我们了解到,2010年全年上海纯投资型购房需求的比例已经较低,近期在刚性需求和改善性需求的支撑下销售依然旺盛,投资性需求的持续观望对于市场整体影响有限。
重庆房产税征收条件同样低于预期。对于重庆房产税此前的传闻是对高端住宅征税,税率在1%左右。从税率来看,此次房产税方案实行按价格差异化税率,综合税率低于1%。从征收范围来看,方案中对别墅存量增量一并征收,而高档公寓是对增量征收,而且均有一定的免税面积,虽然增加了对非本地居民购买两套以上的投资性购房的房产税征收,征收范围仍然并不宽泛。
重庆房产税影响高端住宅市场。重庆房产税对于别墅市场的影响较大,对于高端住宅市场需求也有一定的抑制作用。但是高端住宅房产税开征,可能会使部分需求流向中低端市场,反而增加中低端市场的需求。另外,由于“新国八条”中已经规定了限购政策,短期房产税对于外地多套投资需求抑制的边际效应并不明显,房产税是对这一类需求的长期化的抑制措施。
房产税的主要目的是调节税收结构,调节收入分配,试点作用大于实际效果。房产税出台的目的是调节地方**的税收结构,减小对土地财政的依赖性。此次上海和重庆出台两个版本,征收范围既包括了存量房、增量房,同时还涵盖了高价房、别墅、和按面积计算征收,各个类型的征收方式都有所涉及,试点的作用明显。
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