房地产急速膨胀、房价非理性飞涨的原因
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来源：人大经济论坛
近来，很多朋友开始纷纷步入婚姻殿堂，主要考虑的一个因素就是买房的问题，朋友讨论最多的也就是房价会不会下降的问题，其实，房价是涨还是跌根本无法预测，也最好不要依靠预测来行动，而是根据自己的能力结合房价来行动才是最合适的。对于房价的涨跌，影响的因素有很多，我们只要分析明白了致使其上涨的主要因素就可以明白它会不会下跌了。 房地产从长久来看是必将继续繁荣的，这与国家的经济发展阶段、城市化进程、人口结构、居住模式等等有极大关系，但这是理性繁荣的影响因素，在此主要谈的是非理性繁荣的影响因素。
1.单一的住房制度
在我国自建房、福利房等被法律禁止，又没有保障房制度，这使得单一的商品房模式形成了垄断。所有的人都被迫购买商品房，需求群体迅速增大。
2.土地财政
商品房模式的核心就是土地垄断。本来的土地国有制度使得我国在土地上形成了垄断，加上后来的①取消免费分配宅基地，将土地拿到市场上招拍挂。土地由免费的赠予变成了有偿提供。②限制在自己宅基地上的自建房。把所有人都逼进商品房市场，造成了需求的扩大。③通过拆迁没收宅基地，进行货币化补偿，进一步的垄断土地。土地垄断格局的形成使得ZF收回了大量土地的使用权，各级ZF从卖地中获得了大量的财政，尝到这种模式的甜头之后，该模式迅速扩张，被各级ZF采用，垄断进一步加剧。
3.经济发展模式
消费、出口、投资是三驾拉动经济发展的马车。消费：中国一直以来消费不足，不像美国，靠消费拉动经济，因此消费这驾马车从来就不占主要；出口：近些年来，国内外经济环境恶化，人民币升值使得出口这驾马车也变得不力；投资，从近些年来看，中国一直靠此来发展经济，大搞建设，一般主要认识到了铁公基，事实上，房地产也是一大主力。
4.ZF官员的GDP考核制度
我国ZF官员的升迁考核是自上之下的，是由上级来考核下级，因此ZF官员更加倾向于向上负责。再加上一直以来的GDP考核模式，因此各级ZF纷纷开始以提高GDP为目的大搞土地财政，再由这些财政来大搞建设等。
5.经济发展造成的财富存量
经过几十年的经济发展积累，社会上已经储蓄了大量的财富，增加了社会的需求。
6.货币扩张
近十几年以来银行的快速扩张、低准备金率、低利息及大量的贷款导致货币扩张过快。从本世纪初到现在，货币供应量增加了约十几倍甚至几十倍。
同时这还导致了通货膨胀，大量的资金寻找保值，而只有房地产和黄金是最好的保值品，甚至在现在这种国际环境下，黄金深受美金的影响，反倒不如房地产更保值。这就造成了大量资金涌入房地产。
7.投资渠道少及投资环境恶化
①经济及货币迅速扩张，但是投资渠道的建设却很滞后，渠道很少，除了股市、房地产之外几乎没有其他渠道，仅有的这些渠道还不健全。股市上投机、圈钱现象严重，股市大跌之后紧跟着的“姜你军、蒜你狠”等现象就是大量的资金被股市挤出所致，也证明了这点。公民有了大量的财富却无法投资保值，使得大量的资金只能涌入房地产市场，助推了房价的上行。
②国外经济环境的恶化，加之长期以来的贸易顺差，急逼我国货币升值，人民币的升值大大的打击了我国长期以来廉价出口的优势，投资环境恶化。加之房价、地价上涨、通货膨胀等等使得投资环境进一步恶化。大量企业倒闭，增加了投机房地产的数量。而且房地产高额的投机利润使得大量企业开始放弃辛勤劳动赚取的微薄利润来追求投机房地产的高额利润，造成“实干的不如倒卖”的局面，进一步加剧了房地产的投机。
8.金融机构的放大作用
金融机构如银行在经济中起到一个放大器的作用，对房地产也是如此。
对房地产的贷款：03-04年左右房地产开始蓬勃发展，当时房地产整体发展处于萌芽状态，潜力较大，利润较高，而房地产是资金密集型行业，各种贷款开始向该领域倾斜，使得房地产企业具备了大量的资金开发，供给上开始增加。
对购房者的贷款：比如分期付款模式的采用，使得本来较小的客户群迅速增大，1块钱当成了10钱来花，本来没有能力买房的人有了能力，本来只能买一套的人有了能力买多套，造成了需求迅速增多。需求的增加速度明显大于供给的增加速度（原因有很多，比如开发周期），拉动了房价的上涨。
1.单一的住房制度
在我国自建房、福利房等被法律禁止，又没有保障房制度，这使得单一的商品房模式形成了垄断。所有的人都被迫购买商品房，需求群体迅速增大。
2.土地财政
商品房模式的核心就是土地垄断。本来的土地国有制度使得我国在土地上形成了垄断，加上后来的①取消免费分配宅基地，将土地拿到市场上招拍挂。土地由免费的赠予变成了有偿提供。②限制在自己宅基地上的自建房。把所有人都逼进商品房市场，造成了需求的扩大。③通过拆迁没收宅基地，进行货币化补偿，进一步的垄断土地。土地垄断格局的形成使得ZF收回了大量土地的使用权，各级ZF从卖地中获得了大量的财政，尝到这种模式的甜头之后，该模式迅速扩张，被各级ZF采用，垄断进一步加剧。
3.经济发展模式
消费、出口、投资是三驾拉动经济发展的马车。消费：中国一直以来消费不足，不像美国，靠消费拉动经济，因此消费这驾马车从来就不占主要；出口：近些年来，国内外经济环境恶化，人民币升值使得出口这驾马车也变得不力；投资，从近些年来看，中国一直靠此来发展经济，大搞建设，一般主要认识到了铁公基，事实上，房地产也是一大主力。
4.ZF官员的GDP考核制度
我国ZF官员的升迁考核是自上之下的，是由上级来考核下级，因此ZF官员更加倾向于向上负责。再加上一直以来的GDP考核模式，因此各级ZF纷纷开始以提高GDP为目的大搞土地财政，再由这些财政来大搞建设等。
5.经济发展造成的财富存量
经过几十年的经济发展积累，社会上已经储蓄了大量的财富，增加了社会的需求。
6.货币扩张
近十几年以来银行的快速扩张、低准备金率、低利息及大量的贷款导致货币扩张过快。从本世纪初到现在，货币供应量增加了约十几倍甚至几十倍。
同时这还导致了通货膨胀，大量的资金寻找保值，而只有房地产和黄金是最好的保值品，甚至在现在这种国际环境下，黄金深受美金的影响，反倒不如房地产更保值。这就造成了大量资金涌入房地产。
7.投资渠道少及投资环境恶化
①经济及货币迅速扩张，但是投资渠道的建设却很滞后，渠道很少，除了股市、房地产之外几乎没有其他渠道，仅有的这些渠道还不健全。股市上投机、圈钱现象严重，股市大跌之后紧跟着的“姜你军、蒜你狠”等现象就是大量的资金被股市挤出所致，也证明了这点。公民有了大量的财富却无法投资保值，使得大量的资金只能涌入房地产市场，助推了房价的上行。
②国外经济环境的恶化，加之长期以来的贸易顺差，急逼我国货币升值，人民币的升值大大的打击了我国长期以来廉价出口的优势，投资环境恶化。加之房价、地价上涨、通货膨胀等等使得投资环境进一步恶化。大量企业倒闭，增加了投机房地产的数量。而且房地产高额的投机利润使得大量企业开始放弃辛勤劳动赚取的微薄利润来追求投机房地产的高额利润，造成“实干的不如倒卖”的局面，进一步加剧了房地产的投机。
8.金融机构的放大作用
金融机构如银行在经济中起到一个放大器的作用，对房地产也是如此。
对房地产的贷款：03-04年左右房地产开始蓬勃发展，当时房地产整体发展处于萌芽状态，潜力较大，利润较高，而房地产是资金密集型行业，各种贷款开始向该领域倾斜，使得房地产企业具备了大量的资金开发，供给上开始增加。
对购房者的贷款：比如分期付款模式的采用，使得本来较小的客户群迅速增大，1块钱当成了10钱来花，本来没有能力买房的人有了能力，本来只能买一套的人有了能力买多套，造成了需求迅速增多。需求的增加速度明显大于供给的增加速度（原因有很多，比如开发周期），拉动了房价的上涨。
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