《佃农理论》主要是以现代新制度经济学的观点对分成租佃制度作出了新解释，推翻了以往的传统理论，建立了“新佃农理论”。其理论的要义是透过某些因素的变动，不管是分租、定租或地主自耕等，其土地利用的效率都是一样。如果产权弱化，或是ZF过度干预资源配置时，将导致资源配置的无效率。如果能够定土地为私人产权，明晰产权制度，允许土地自由转让，这是使生产要素与土地发挥最大效率的不二法门。
在本书中，张五常深入地研究了市场经济条件下合约的本质以及交易费用的关系。现代合约经济学的研究已经渗透到经济学研究的各个领域，并成为现代经济学最热门的论题，张五常的《佃农理论》功不可没。
再说说题外话，有网友将这篇论文评选为史上最牛的论文，原因就是该论文在还没答辩之前已经发表在最好的期刊上，而且鉴于论文很长，该期刊必须像小说一样连载：
张五常教授的博士论文《佃农理论》(1969, English)，当年在JLE(Journal of Law and Economics)上连载四期。