中国城市商业地产发展水平研判及未来趋势

一篇小文章

2011年以来，经过一轮号称史上最严厉的房地产调控政策后，住宅地产发展开始趋缓，而商业地产市场却焕发出前所未有的活力。商业地产由于有着不限购不限贷的政策空间而成为新宠，不少地产巨头均加大了在商业地产领域的投资力度。全年办公楼和商业营业用房销售额同比增长率分别高达16.1%和23.7%。我国商业地产市场未来仍有很大空间和潜力，预计未来几年内的部分城市商业地产市场将继续蓬勃发展，真正属于商业地产的“黄金十年”即将来临。

一、中国城市商业地产发展水平研判

1、商业发展与城市社会消费品零售总额及人均可支配收入具有高相关性

图1：2011年全国主要城市社会消费品零售总额与人均可支配收入

数据来源：各城市统计局

比较中国重点城市的商业发展，选取最直接反应当地商业发展现状的指标：人均可支配收入和社会消费品零售总额，这两个指标直接和当地商业发展水平正相关，根据2011年17个城市这两个指标的大小，得到上图，从上图可以得到，目前第一阵营的主要是一线城市中的上海、北京和广州，人均可支配收入在3-4万元，社会消费品零售总额在5000-7000亿元；第二阵营主要是长三角区域较发达的二、三线城市，如苏州、杭州、南京等，人均可支配收入在3-4万元，社会消费品零售总额在2000-4000亿元；第三阵营主要是环渤海区域城市和内陆发达二线城市，如成都、武汉、大连、天津等，人均可支配收入在2-3万元，社会消费品零售总额在2000-4000亿元。

图2：2011年全国主要城市人均GDP排名（美元）

数据来源：各城市统计局

2、结合城市经济水平、人口结构的变化综合判断城市商业地产发展水平

商业地产开发与城市的发展紧密相关，城市经济水平、人口结构的发展变化将会制约和影响商业地产的发展。在各个城市人均可支配收入和社会消费品零售总额的基础上，结合人均GDP和城市化率，判断中国各个城市商业地产发展阶段。

商业地产平稳成熟阶段。以北京、上海、广州为代表，其城镇化率均已超过85%，已经步入城市化进程的尾声和逆城市化的初期；常住人口处于1000-2000万的范围，人均GDP已超过1.5万美元，人均可支配收入大于3万元，社会消费品零售总额大于5000亿元。这个阶段特征是：形成多个大型商业中心；奢侈品市场快速发展；国际化品牌大规模进入；强调购物体验。百货店/大卖场正处于最佳发展时期，高端的购物中心发展相对成熟；城市总体的商业建筑体量已趋于饱和。

逆城市化的进程给社区型商业提供了发展的契机，专业店和折扣店等业态获得快速的发展。

商业地产快速发展阶段。以部分沿海经济发达城市和省会城市为代表，如杭

州、南京、沈阳、成都等。其大部分城镇化率区间在50-70%（城市化的中后期），常住人口范围250-1200万，人均GDP超过8000美元，社会消费品零售总额在1500-3000亿元。这个阶段特征是：有现代化的购物中心；连锁经营快速发展；中高档市场得到快速发展；品牌认知度逐渐提高；国际化品牌开始逐渐进入市常商业地产的形态以百货公司和街铺为主，其中高档百货公司获得较快的发展，众多城市有2-3个高档百货公司；此类城市耐用消费品占比保持相对稳定，服务性消费正逐渐占据主导。

商业地产逐步成长阶段。以部分交通便利内陆城市和经济较发达的城市为代表，如无锡、宁波等。其城镇化率在40-50%（城市化的加速阶段），常住人口在200-300万，人均GDP超过3000美元，社会消费品零售总额在400-1500亿元。这个阶段特征是：出现了较大规模的零售类物业；以百货及专业卖场为主要零售形态；连锁经营品牌进入市场；奢侈品市场得到发展。百货大楼和步行街是主要的商业形态，此类城市非耐用消费品占比减少，耐用消费品和服务性消费占比提升。

商业地产初级阶段。主要是一些地级市、县级市等。这个阶段特征是：这些城市商业市场出现了中小型的零售类物业；传统商厦和街铺为主；以满足基本生活需求为主；缺乏品牌认知度；市场内缺乏国际化品牌。