本文是中信建投证券关于房地产行业最新的行业深度研究报告。报告主要由三部分组成，第一部分报告从资本市场角度回顾了我国房地产行业近十几年以来的发展以及行业热点的转移；第二部分则从资金、政策、需要等方面分析了我国房地产行业的现状；第三部分则在研究的基础上为房地产企业的发展提供了具体的建议。以下是研报的摘要和目录：
内容摘要：
光阴的故事——历史昭示未来
历史不会简单地重复，却总是惊人的相似。对于房地产行业而言，自1998 年房改唤醒市场萌芽，到2013 年行业年销售额达8 万亿规模，行业几番跌宕起伏，板块走势也历经数度轮回。现如今，基本面扑朔迷离、资本市场蠢蠢欲动的时代悄然到来，为此，我们顿步回望，从资本市场角度历数过去10 余年房地产的足迹，以及板块热点的迁移。沉寂一年半之后，我们认为市场又守候到新一代轮回的黎明。
行业——资金、政策、需求的同频共振
回顾今年上半年，流动性是难以绕开的主题，超乎往年同期的信贷调整主导了今年以来的市场调整，需求端的乏力逐步传导至土地市场，市场热度正重回11 年底时的阶段，考虑到房企销售端信心短期内依然难以恢复，我们认为三季度投资增速仍将继续下台阶。然而同时政策层面则开始验证我们去年5 月份开始的判断，优先股、再融资的放开为行业融资困局打开了新的窗户，地方政策放松呈现星火燎原之势，在资金、政策、需求多元素的交织下，我们认为行业在三季度开始将有望逐步摆脱上半年以来的供需藩篱。
企业——选择两极 拒绝中庸
弱市之下，行业分化提速，规模房企将充分受益于周期波动带来的并购契机以及集中度提升，尤其下半年销售端表现出色的房企有望借机实现土地储备的合理扩充，而对于中小型企业而言，同样存在转型创新带来的投资机遇，因此我们今年坚决喊出“选择两极、拒绝中庸”的观点。成长企业方面，我们下半年继续推荐万科、保利和阳光城，同时我们今年也首次发布华侨城深度报告，公司的新机制、新管理、新技术以及国际化路径都将助推公司实现业绩和估值新的突破。转型创新企业方面，我们《源头活水 资本创新》报告中构建了地产股绝对收益组合累计收益已经超过30%，我们认为当前组合仍蕴含丰富掘金潜力，企业之间的分化也将构筑新的机会，同时我们也提示这个组合明年同样时间，还存在着解禁释放的机会，敬请期待

目录

光阴的故事 光阴的故事
2001 -2004 ：市场初醒，小荷渐露
2005-2007：资本化元年，资产重估
2009-2011：高成长房企锋芒初露
2012 年至今：成长延续，主题投资
长周期视角： A股与海外市场的分化
企业众生相 企业众生相
资本的魔力 资本的魔力
行业 —— 资金、政策需求的同频共振
流动性：领先成交，缓解信号初显
成交：需求回暖信号显现，预计三季度企稳
投资：土地市场趋冷，继续下台阶
政策：托底思维持续演绎
企业：选择两极 拒绝中庸
分化：大鱼逆流而上
战略：聚焦思路决定成长边界
管理：成本控制推升估值溢价
机制升华对冲利润下滑
个股挖掘：万科独立行情继续演绎，保利预期改善
个股挖掘：华侨城再论价值
迭代、重构，转型创新没有退路


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