【兴业研究】宏观报告(20160831):一线楼市是高β资产

原创 2016-08-31 鲁政委 等 [url=]兴业研究[/url]

一线楼市是高β资产

本文以《一线城市房价涨得快跌得也急》为题，发表于香港《大公报》（8月31日）

在我国的房地产市场中，不同类型城市的房价涨势出现明显分化。一线城市的房价涨幅显著高于二线与三线城市。许多人因此认为,一线城市房产属于安全投资标的。那么，一线城市房产是否的确是低风险资产呢？国际经验或许能够给我们提供一些镜鉴。

我们以日本、美国、韩国和新加坡为例，来考察核心地区与其他地区的房价涨跌情况。结果显示，在楼市繁荣期，核心地区的房价涨幅的确更高;然而，与大众信念不同的是,在楼调整期，核心地区的房价跌幅相应也更大。

1、日本的经验

由于缺乏日本分地区的房价数据，我们使用城市土地价格指数来近似衡量房产价格。日本上个世纪的楼市繁荣于1991年结束。当年日本6个主要城市的土地价格指数高达285.3。而排除6个主要城市后，其他城市的土地价格指数仅为144.9。经过九年的调整后，2000年6大城市的土地价格指数下落到了与其他城市指数相当的水平上（特别指出的是，这里仅仅是都以2000年3月31日为基期100的指数数值接近，而不是房屋的绝对价格一样。下同，不再特别说明）。期间6大城市土地价格下降近65%，而其他城市的土地价格仅下跌31%。

2、美国的经验

美国次贷危机爆发前，10个大中城市的房价涨幅明显高于全国房价涨幅。在2006年的年中房价见顶时，10个大中城市的房价指数约为226.3。而全国房价指数约为192.3。2009年7月，10个大中城市的房价指数下跌到了与全国房价指数相当的水平上。期间10个大中城市的房价下跌约31%，而全国房价指数下跌不到20%。

3、韩国的经验

2002年至2008年，韩国房价也经历了较快上涨。首尔房价指数大致于2008年9月见顶，达到108.76。同期全国房价指数为89.27。此后，首尔房价指数稳中有降，全国房价指数仍呈上涨趋势。2014年后，首尔房价指数与全国房价指数水平基本一致。

4、新加坡的经验

由于新加坡的面积较小，难以划分为不同的城市群。因此，我们对新加坡中央区与非中央区的地产价格进行比较。从1998年第四季度为基期的房价指数来看，2006至2008年，新加坡地产价格出现快速上涨。2008年第一季度，中央区房价指数见顶，达到131.3。同期非中央区房价指数仅为115.3。2008年下半年起，新加坡房价快速下跌，而中央区的房价跌幅大幅超过非中央区。2009年第一季度，中央区房价指数回落到了与非中央区房价指数相当的水平上。

综上，尽管核心地区的房价能够在楼市繁荣期涨幅更大，但在调整时期，其调整幅度也大于其他地区。因此，如果借用金融市场的术语，一线城市房产是一种典型的高β资产。

（完）