康波中的房地产周期：中国未来三年进入下行期

本文作者中信建投证券首席经济学家周金涛，原文发表在他的微信公众号中信建投策略周金涛。

摘要

康波中的房地产周期

本文认为，房地产周期作为康波周期的子周期，其一定会存在一个康波内部的波动规律。从逻辑上看，康波增长除了作为技术革命的主导产业外，增长的最核心载体就是房地产周期，这对于国别的经济增长最为重要。我们可以把房地产周期视作是技术革命的引致增长，由于技术是从主导国逐步向外围传递的，从而增长亦是如此，这决定了房地产周期将从主导国向外围国家依次传递的过程。这种各国房地产周期的之间的传递关系，会决定商品周期的出现，以及美元周期等问题。

第三次康波以来的房地产周期划分

从发达国家经验看，一个康波周期大致存在两个房地产周期，一个房地产周期时长约为25年左右。其中，启动于回升期或繁荣期的房地产周期平均长度为30年左右，且上行期要短于下行期。我们推算，美国启动于1995年的本轮房地产周期可能要到2020-2025年左右才会触及大底，历时25-30年。这个低点与商品产能周期的低点（2030年）接近，符合历史经验。从这个角度看，2012年之后美国房地产价格的一波反弹应视为房地产大周期下行期的一次B浪反弹，结合中周期运行情况，我们推算美国本轮房地产周期或将在2017-2019年进入C浪下跌。

房地产周期的强周期和弱周期

启动于不同康波阶段的房地产周期，其房价波动性存在较明显差异，即存在强周期和弱周期的区别。研究发现，启动点在康波繁荣阶段或回升阶段的房地产周期的波动幅度要更大一些（尤其是回升阶段），原因可能在于康波回升或繁荣阶段正处于新技术加快扩散和应用的重要时期，房地产置业需求和富余产业资本的逐利性加剧了房价的波动性。启动于1995年（康波繁荣阶段）的本轮房地产周期属于较强的房地产周期。

全球房地产周期存在传递规律

研究发现，在全球房地产周期中，核心主导国、外围主导国、追赶国、附属经济体、资源国等不同层次国别之间存在着明显的领先滞后关系，并遵循着“核心主导国—外围主导国—追赶国—附属经济体、资源国”的传递顺序。美国房地产周期自2006年见顶至今已有10年，由于美国高点领先于香港、新加坡7-9年，而中国高点又是领先于香港和新加坡的，这意味着中国作为追赶国，其上行期可能已接近极限，2014年和2016年可能是双头顶部，或将在 2017-2019年进入下行期。另根据中周期的对比分析，我们判断美国房地产周期在2012年的B浪反弹将在2017-2019年结束。这意味着，中美两国的房地产周期或在2017-2019年共振下行，而这可能成为促使康波衰退向萧条切换的重要风险点。

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