主要观点：

1.高空置率及盈利差异促使写字楼向酒店转型

由于供需失衡，我国大部分二线城市甲级写字楼空置率已达到30%以上；对物业条件要求与写字楼类似的中端酒店日趋繁荣，入住率持续增加，市场差异必然驱动低出租率、盈利困难的写字楼向中端酒店以成都、杭州、天津等城市采样数据为基础测算得到：理想经营条件下，位面积的中端酒店的盈利能力约为写字楼的1.3 倍左右；考虑2000 万左右资本投入，出租率60%以下的写字楼物业改造为酒店即可获得更高盈利。

2. “写改酒”对中端酒店供给侧的影响

受物业条件、所处区位等条件限制，假设当前甲级写字楼空置面积中， 可转化为中端酒店，以每间客房（含公摊）的建筑面积为45 ㎡的标准测可改造写字楼物业占存量中端连锁+三星酒店的比例不超过20%，参考16/年中端酒店供给增速，可转换写字楼存量对供给端影响较校传统写字楼主缺乏酒店运营管理经验，转型时更倾向寻求与品牌方的合作，新增供应促进酒店市场进一步向龙头集中。

酒店行业现状

（一）所处周期现状：17 年强势复苏，由OCC 驱动转向ADR 驱动

16 年下半年以来，酒店行业呈现出高景气度，从入住率、房价到RevPAR，各项指标均有趋势性提升。复苏初期表现为品牌替代星级，连锁化率提升带来的中端酒店的强势增长，我们在此前的报告中已经充分论述；进入到2017年下半年以来，占连锁酒店绝对大头的经济型酒店强势复苏，部分品牌RevPAR 同比增速甚至超过中端酒店。

我国酒店市场供求关系

写字楼改造酒店的综合分析

写字楼改造酒店的资本投入、收入及运营成本测算