1、什么是REITs？
（1）定义
房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，简称REITs）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金
REITs是房地产证券化的重要手段。简单来说，REITs是一种类似封闭式共同基金，但投资标的物为不动产的投资工具。REITs从投资者那里募集资金，指定专业管理公司进行管理，管理公司通过购买或投资房地产项目（购物中心、写字楼、酒店及服务式住宅、厂房和仓库等），获得房屋升值收益或者房屋出租收益等。获得的收益在扣除了管理费等相关费用后，会向投资者定期发放分红

（2）特点
流动性：REITs将完整物业资产分成相对较小的单位，并可以在公开市场上市或流通，降低投资者门槛，并拓宽了地产投资退出机制
资产组合：REITs大部分资金用于购买并持有能产生稳定现金流的物业资产，如写字楼、商业零售、酒店、公寓、工业地产等
积极的管理、完善的公司治理结构：公开交易的REITs，大多为主动管理型公司，积极参与物业的经营全过程；同时，和上市公司一样拥有完整的公司治理结构
收益分配：REITs一般将绝大部分收益（通常为90%以上）分配给投资者，长期回报率高，与股市、债市的相关性较低
低杠杆：同房地产上市公司一样，REITs同样是杠杆经营，但杠杆较为适中。例如，香港的REITs资产负债率需低于50%