【CMBS-ABS】申报文件案例案例解读

关注底层物业是否存在抵押或转让限制。各地ZF基于经济发展或片区规划等不同原因，对不同类型的土地可能会设置一定的抵押或转让限制。如笔者经办的某CMBS项目，底层物业位于某市高新技术产业园区，当地ZF要求该物业在抵押前需取得土地出让部门的批准，在行使抵押权时不能以公开拍卖方式进行出售，而由ZF收回土地且仅对地上建筑物按照剩余年限内的残值进行补偿。笔者亦曾经办多单底层物业土地出让合同要求商业物业出让前需经批准或需整体出让的CMBS项目。类似限制均需提前论证，并对其是否影响产品发行作出判断。

关注与底层物业正常运营有关的许可、批准文件。底层物业的运营通常需要取得相应资质或许可。例如，酒店运营需办理《公共场所卫生许可证》《食品经营许可证》《特种行业许可证》等许可，收费停车场运营需办理对应的收费许可，户外广告设置需办理相应的审批或备案等手续。