【保障房-ABS】申报文件案例案例解读

一、保障房市场概述
（一）保障性租赁住房的概念保障性租赁住房是2021年新提出的保障性住房类型，主要面向人口净流入的大城市和省级人民政府确定的城市中符合条件的新市民、青年人等群体。保障性租赁住房以建筑面积不超过70平方米的小户型为主。保障性租赁住房与公租房有何区别？住房和城乡建设部住房保障司司长曹金彪说，公租房主要由政府投资建设和发放货币补贴，保障性租赁住房重点是在人口净流入的大城市，主要解决新市民、青年人的阶段性住房困难问题，“政府给政策支持，引导多主体投资、多渠道供给”。

（二）保障性住房的分类在国务院向全国人大做的关于城镇保障性住房建设和管理工作情况的报告，对城镇保障性住房做了几个分类：实物保障分为租赁型保障房和购置型保障房，前者租赁型保证房分为廉租住房和公共租赁住房；购置性保障房分为棚户区改造安置住房、经济适用住房、限价商品住房。2014 年，公租房与廉租房并轨运行，即此后租赁型住房只有公租房一种。购置性保障房中，经适和限价房的商品房属性更强，而棚改安置房的更突出保障性。

（三）保障房ABS的负面清单包括以地方融资平台公司为债务人的基础资产。本条所指的地方融资平台公司是指根据国务院相关文件规定，由地方政府及其部门和机构等通过财政拨款或注入土地、股权等资产设立，承担政府投资项目融资功能，并拥有独立法人资格的经济实体。同时，有下列情形之一的与不动产相关的基础资产：1、因空置等原因不能产生稳定现金流的不动产租金债权；2、待开发或在建占比超过10%的基础设施、商业物业、居民住宅等不动产或相关不动产收益权。当地政府证明已列入国家保障房计划并已开工建设的项目除外。