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政策是中国房地产市场发展不同阶段的核心推动力。（1）1978年-1998年，房地产市场的试点和初步发展。（2）1998年-2003年，房改后房地产市场高速发展。（3）2003年-2016年，房地产成为支柱产业及形成周期调控。（4）2016年至今，坚持“房住不炒”推动房地产平稳健康发展。

房地产行情的起点和终点都是由政策触发，基本面是行情延续的关键。复盘2005年以来的6轮地产行情：（1）政策是房地产行情的重要推手。房地产行情往往由预期推动，因此行情的节奏往往为A股市锄商品房销售增速→房地产企业盈利增速。每一轮行情的启动基本都处于地产周期末期，销售增速快速下行，政府出台相关政策以修复地产预期，政策持续作用推动商品房销售触底反弹，随后销售回款带动房企盈利端修复；反之则反。因此，政策既是房地产行情的起点亦是终点。（2）基本面改善是行情延续的关键因素。若政策推动地产盈利上行，则地产在政策和盈利共振下表现持续走强，如2009年政策持续叠加商品房销售触底反弹而地产持续走强；若政策效果不及预期，基本面并未触底回暖，市场亦会出现明显调整，如今年4月销售不及预期的背景下房地产出现回调。

地产相关行情的演绎顺序：地产和非银、银行→狭义地产链（建筑、建材早于机械、家电和轻工）→消费类、科技类（除国防军工）。

其一，狭义地产链均存在较明显的地产链行情。启动节奏，建筑建材一般同步或略滞后于地产，而略早于机械、家电和轻工；行情延续，政策催化往往只能短期提振市场，而行情是否延续需要看盈利是否有支撑。

其二，广义地产链中银行非银与地产相关性较强，而大宗商品类相关性较弱。银行和非银金融与地产行情相关性较强，主要由于以上行业均具有金融和政策属性，对货币政策和利率水平较为敏感；而有色、煤炭、钢铁、化工和石化与地产相关性较弱，更多受供需结构及产业政策驱动。

其三，公用事业类不存在地产相关行情，政策属性较为明显。传统公用事业类不存在地产相关行情，政策属性较为明显：其中公用事业和环保受益基建高增长，而电力设备及新能源更依赖于自身产业政策驱动。

其四，消费类存在明显的经济修复行情。消费类均存在明显的经济修复行情，启动时点上往往开始于地产政策收紧前后；主要由于地产政策推动经济修复消费增加，行业盈利上行下获超额收益。但需关注不同消费类的多维属性，如纺织服饰的出口属性，医药生物和汽车的政策属性等。

其五，科技类（除国防军工）存在较为明显的经济修复行情。科技类与消费类似存在明显的经济修复行情，启动时点上亦开始于地产政策收紧前后：主要由于经济上行推动企业盈利上行，企业增加研发投入推动科技行业盈利上行。但需关注科技类行业的多维属性，如通信具有基建属性，传媒具有较强政策属性；而国防军工政策导向更为明显。